Рынок недвижимости Абу-Даби 2023–2024: итоги — 87 и 96 млрд дирхамов сделок, Саадият впереди

Абу-Даби долго считался «тихим» соседом Дубая: меньше сделок, меньше иностранцев, меньше публичной статистики. 2023 и 2024 годы изменили эту картину — не так громко, как в Дубае, но быстрее в процентах. Этот справочник собирает официальные итоги двух лет по данным Центра недвижимости Абу-Даби (ADREC) и ценовые индексы ValuStrat, а в конце — что произошло с рынком столицы к сентябрю 2026 года.

Итоги двух лет в одной таблице

Показатель (ADREC)	2023	2024
Все сделки, штук	22 751 (+19,5%)	28 249 (+24,2%)
Все сделки, сумма	87,1 млрд дирхамов (+12,2%)	96,2 млрд (+10,5%)
Продажи, штук	15 653 (+73,7%)	16 735
Продажи, сумма	61 млрд (+159,5%)	58,5 млрд
Ипотека	—	11 514 сделок на 37,7 млрд
Иностранные прямые инвестиции	—	7,86 млрд (+125%)

Главный скачок пришёлся на 2023 год: сумма продаж выросла в 2,6 раза, число продаж — почти на три четверти. Новых инвесторов-резидентов стало 9448 (+71%), нерезидентов — 1098 (+175%). В 2024-м число продаж выросло ещё, а сумма чуть снизилась: средний чек продажи опустился примерно с 3,9 до 3,5 млн дирхамов. Это арифметика, а не спад: рынок расширялся за счёт более доступных сделок.

Цифры «+77,8% сделок» и «иностранные инвестиции +225%», которые встречаются в пересказах этих лет, в официальных итогах ADREC не подтверждаются — там +73,7% по числу продаж в 2023-м и +125% по прямым иностранным инвестициям в 2024-м. Мы приводим официальные.

Кто покупал

В 2024 году иностранные инвестиции в недвижимость Абу-Даби пришли от 2302 инвесторов из 105 стран. В числе главных ADREC назвал США, Великобританию, Казахстан, Россию, Францию и Китай. Для покупателя из СНГ это важный сигнал: столица перестала быть рынком «только для местных и экспатов-сотрудников госкомпаний». За год в продажу вышли 38 новых проектов на этапе строительства и сданы 12 крупных.

Цены: виллы и Саадият

Ценовой рост в Абу-Даби шёл заметно спокойнее, чем в Дубае, — и это его главное отличие.

Показатель (ValuStrat)	Изменение за год
Виллы, 4-й квартал 2024	+8,9%
Квартиры, 4-й квартал 2024	+3,5%
Виллы на Саадияте, 3-й квартал 2024	+19,9%
Виллы в Аль-Рахе, 3-й квартал 2024	+7,5%
Квартиры на Саадияте, 3-й квартал 2024	+4,5%
Аренда квартир, 4-й квартал 2024	+9%
Аренда вилл, 4-й квартал 2024	+6,7%

Лидер — виллы острова Саадият: почти +20% за год против 8% по рынку вилл в целом. «Саадият +30%» из пересказов в отчётах ValuStrat не подтвердился. Средняя валовая доходность аренды, по ValuStrat, держалась около 7,5% (квартиры — 7,9%, виллы — 6,5%). К концу 2024 года спрос на готовое жильё, по ValuStrat, вырос на 56%: арендаторы переходили в собственники.

Статус на сентябрь 2026

После 2024 года рынок столицы ускорился сильнее, чем в предыдущие два. 2025 год ADREC закрыл рекордными 142 млрд дирхамов и 42 814 сделками, из них продажи — 99,4 млрд. За первое полугодие 2026-го — ещё 117 млрд дирхамов, более чем вдвое больше, чем годом раньше (разбор полугодия 2026). При этом спрос сместился в готовое жильё — это видно по продажам готовых вилл и таунхаусов (подробно здесь). То есть тенденция, которую ValuStrat заметил в конце 2024 года, стала главной линией рынка.

Если выбираете между столицей и Дубаем, начните со сравнения «Абу-Даби или Дубай: где выгоднее купить недвижимость» и страницы острова Саадият — там собраны текущие проекты и цены.