Canoni degli uffici per distretto di Dubai: da AED 250 a Internet City a 760 al DIFC
Nel mercato degli uffici la località conta più che nelle abitazioni: la forbice in città è di tre volte. Il canone annuo per piede quadrato nei principali cluster d'affari e cosa pagano davvero gli inquilini al DIFC.
Negli uffici la località decide ancora più che nelle abitazioni: tra gli estremi di Dubai il canone differisce di tre volte. Ecco la fascia nei principali cluster d'affari, annua, per piede quadrato.
| Cluster | AED per ft² all'anno | Carattere |
|---|---|---|
| DIFC | 640–760 | di fatto nessuna disponibilità |
| Business Bay | 450–490 | la sede principale dei nuovi progetti di uffici |
| Sheikh Zayed Road | 260–360 | ampia forbice in base all'età dell'edificio |
| Dubai Internet City | ~250 | cluster tecnologico con una propria logica di locazione |
Cosa compra il premio del DIFC
Il centro finanziario non è solo un indirizzo; è una giurisdizione. Ha un proprio quadro di common law, propri tribunali e un proprio regolatore. Una società che opera in tutta la regione paga lì non per la vista, ma per la certezza che il proprio contratto sarà letto da un tribunale che comprende.
Da qui la vacancy pari a zero. La domanda viene da inquilini per i quali non esiste un sostituto, non da inquilini che confrontano i canoni per piede.
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Perché Business Bay è la via di mezzo e non un compromesso
Business Bay si trova all'ingresso di Downtown, è collegata a Sheikh Zayed Road e alla metropolitana, ed è dove le nuove torri per uffici vengono effettivamente costruite. Per un inquilino è il luogo dove trovare piani moderni senza il canone del DIFC; per un proprietario è il distretto con la maggiore concorrenza nuova in arrivo.
La trappola nella fascia di Sheikh Zayed Road
Una forbice da 260 a 360 su una sola strada non è rumore. Torri vicine di epoche diverse vivono in mondi di prezzo diversi: efficienza del piano, altezza dei soffitti, rapporto di ascensori, assegnazione dei parcheggi e stato dell'aria condizionata le separano. In questo tratto della città «un ufficio su Sheikh Zayed Road» non descrive quasi nulla: conta l'edificio.
Come usare questi numeri
Per un inquilino fissano una banda di negoziazione e un budget realistico per cluster. Per un investitore spiegano da dove viene il rendimento: il canone più alto per piede non è il rendimento più alto, perché i prezzi d'ingresso al DIFC riflettono il canone. Il calcolo interessante di solito sta nel mezzo della tabella, dove il canone è rispettabile e il prezzo d'acquisto non lo ha ancora scontato del tutto.