Аренда офисов по районам Дубая: от 250 AED в Internet City до 760 в DIFC

Разрыв в офисных ставках между районами Дубая — трёхкратный: DIFC 640–760 дирхамов за фут в год, Business Bay 450–490, Sheikh Zayed Road 260–360, Dubai Internet City около 250. Разбираем, за что платят разницу и где она оправдана.

Локация в офисах решает даже больше, чем в жилье: между крайними точками Дубая ставка отличается втрое. Вот как выглядит вилка по ключевым деловым кластерам в годовом выражении, за квадратный фут.

DIFC — 640–760 AED. Свободных площадей практически нет.
Business Bay — 450–490 AED. Основная площадка новых офисных проектов.
Sheikh Zayed Road — 260–360 AED. Широкий разброс: соседние башни разных лет постройки живут в разных ценовых мирах.
Dubai Internet City — около 250 AED. Технологический кластер со своей логикой аренды.

За что переплачивают в DIFC

Финансовый центр — это не только адрес, но и юрисдикция: собственное право по английскому образцу, собственный суд и регулятор. Компания, которая ведёт сделки на регион, платит там не за вид из окна, а за то, что договор будет читать понятный ей суд. Отсюда и нулевая вакансия: спрос формируют арендаторы, для которых альтернативы просто нет, а не те, кто сравнивает ставку за фут.

Почему Business Bay — середина, а не компромисс

Business Bay стоит на въезде в Downtown, связан с Sheikh Zayed Road и метро и при этом застраивается новыми башнями — то есть даёт современный продукт без надбавки за юрисдикцию. Именно поэтому сюда пришло большинство офисных запусков последних лет, и именно здесь у частного инвестора реальный выбор, а не список из двух вариантов.

Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 Воцап, @dubai_oleg Телеграм

Разброс внутри одной улицы

Вилка Sheikh Zayed Road в 100 дирхамов на фут — самое полезное наблюдение из всей таблицы. Формально это одна магистраль и один класс, фактически — разница между зданием с современной инженерией, парковочным коэффициентом и лифтовой группой под нагрузку и башней, где всё это проектировали под другой сценарий. При покупке офисного блока смотреть надо не на строку района в объявлении, а на паспорт самого здания.

Что это значит для покупателя

Ставка аренды — это входные данные для доходности. Считать надо от неё, а не от прайса застройщика.
Премиальный адрес не всегда лучший актив. При покупке в DIFC входная цена уже включает нулевую вакансию; в Business Bay часть этой премии ещё впереди.
Периферийные кластеры выросли не случайно. Загрузка дорог и развитие городских субцентров делают офис в JLT или Barsha Heights рабочим вариантом для компании, чьи сотрудники живут рядом.

По данным обзора рынка офисной недвижимости Дубая за первое полугодие 2025 года, подготовленного Bright Rich | CORFAC International.