Cinque criteri per analizzare qualsiasi progetto, e la regola di scrivere uno svantaggio sotto ciascuno
Posizione, prezzo, piano di pagamento, edificio e costruttore. Il metodo non sta nell'elenco, ma nell'obbligo di indicare uno svantaggio onesto sotto ogni voce, e non solo i punti di forza.
Quando si sceglie una casa off-plan, un metodo utile è scomporre il progetto in cinque criteri e obbligarsi a scrivere uno svantaggio sotto ciascuno. Ecco lo schema, con esempi di come si applica nella pratica.
1. Posizione
Il vantaggio di solito è evidente: zona centrale, metropolitana vicina, centro commerciale raggiungibile a piedi, accesso facile alla rete stradale.
Lo svantaggio si nasconde nelle stesse parole. L'arteria principale della città significa dodici corsie di traffico, rumore e gas di scarico. Sotto il ventesimo piano, con le finestre aperte entra in casa la polvere della strada. «In prima fila sull'autostrada» e «in centro» sono la stessa circostanza vista da due lati.
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2. Prezzo
Il confronto va fatto in due direzioni insieme: con i nuovi progetti vicini e con la media del quartiere, compreso il mercato secondario. Il quadro tipico è un progetto più economico dei lanci confinanti, più caro della media del quartiere e nettamente più caro dell'usato.
3. Il piano di pagamento
Conta non l'importo della prima rata, ma la quota da versare prima di ricevere le chiavi. Un piano «80 % in quattro anni di cantiere, 20 % alla consegna» è peggiore per l'acquirente di uno 50/50 o di un piano con rate che proseguono dopo la consegna, anche a parità di prezzo dichiarato.
4. L'edificio e i servizi
Una facciata scenografica e quaranta voci nell'elenco dei servizi sono il lato positivo. Gli svantaggi stanno nei dettagli: finiture diverse da un piano all'altro, planimetrie scomode nella tipologia più diffusa e la reale funzionalità dei servizi promessi quando l'edificio è abitato.
5. Il costruttore
Un nome noto è un punto a favore. I ritardi sui progetti precedenti sono un punto contro, e pesano più del nome. Va valutata a parte la data di completamento: più è lontana, più rischio si accumula.
Come usare il metodo
La regola è semplice. Se sotto una delle cinque voci non riesce a scrivere nemmeno uno svantaggio, non ha guardato abbastanza a fondo: non esistono progetti perfetti. Una tabella compilata, con un «meno» onesto sotto tutti e cinque i criteri, dice più di qualsiasi presentazione.
Il testo si basa sulla pratica di valutazione dei progetti off-plan sul mercato di Dubai.