Пять критериев, по которым стоит разбирать любой проект

Любой проект стоит разбирать по пяти критериям: расположение, цена, план платежей, здание с удобствами и девелопер. По каждому нужно заставить себя написать минусы. Если хотя бы по одному пункту минусов не нашлось, вы разобрались недостаточно — идеальных проектов не бывает.

Какие минусы бывают у хорошего расположения?

Те же, что и плюсы, только с другой стороны. «В центре» и «на первой линии от шоссе» — одно и то же обстоятельство.

Плюсы обычно очевидны: центр, метро рядом, пешком до торгового центра, удобный выезд.

Минусы в тех же словах: главная магистраль города — это двенадцать полос движения, шум и выхлопы. Ниже двадцатого этажа при открытых окнах в квартиру попадает пыль с дороги.

С чем сравнивать цену проекта?

Сразу в двух направлениях: с новыми проектами по соседству и со средней ценой района, включая вторичный рынок.

Типичная картина: проект дешевле соседних новостроек, но дороже средней по району — и заметно дороже вторички.

Какой план платежей выгоднее покупателю?

Тот, где меньшая доля приходится на период до ключей. Смотреть надо на неё, а не на размер первого взноса.

План «80% за четыре года стройки, 20% при сдаче» хуже для покупателя, чем «50/50» или рассрочка после передачи ключей, — даже если итоговая цена одинакова.

Что проверять в здании и удобствах?

Детали за фасадом. Эффектный фасад и сорок позиций в списке удобств — плюс, а минусы обычно такие:

• разный уровень отделки на разных этажах;
• неудобные планировки в самом массовом типе квартир;
• реальная работоспособность заявленной инфраструктуры после сдачи.

Как оценивать девелопера?

Известность компании — плюс. Задержки на предыдущих проектах — минус, и он весомее известности.

Отдельно стоит смотреть на срок сдачи: чем он дальше, тем больше накопленный риск.

Как пользоваться этой рамкой?

Заполните таблицу с минусами по всем пяти критериям. Она даёт больше, чем любая презентация.

Если по какому-то пункту вы не смогли написать ни одного минуса, значит, вы недостаточно разобрались.

По практике оценки проектов на рынке новостроек Дубая.

Частые вопросы

По каким критериям оценивать новостройку?

По пяти: расположение, цена, план платежей, здание и удобства, девелопер.

Что хуже для покупателя — 80/20 или 50/50?

80/20: чем больше доля до ключей, тем хуже для покупателя, даже при одинаковой итоговой цене.

Что весомее — известность девелопера или его задержки?

Задержки на предыдущих проектах весомее известности.

Что делать, если у проекта не нашлось минусов?

Разобраться глубже: идеальных проектов не бывает.