IFA Hotels & Resorts: una società alberghiera che ha costruito case sulla Palm

IFA Hotels & Resorts è arrivata allo sviluppo residenziale dall'ospitalità, e i suoi edifici sulla Palm Jumeirah sorgono sul crescent accanto alle attività del resort. Case costruite da una società alberghiera, accanto a un hotel, si comportano in modo diverso da quelle di una torre indipendente, in modi facili da verificare e facili da trascurare.

Condividere il sito con un resort

• Le strutture possono essere condivise, e la condivisione è contrattuale. Spiaggia, piscine, palestra e ristoranti sono spesso dell'hotel, con l'accesso dei residenti definito nei documenti e non dalla vicinanza. Ottenete quell'accesso per iscritto.
• I costi sono ripartiti. Dove impianti, aree esterne o sicurezza sono condivisi, stabilite esattamente come il conto sia suddiviso tra hotel e proprietari residenziali. È il documento più importante dell'intera operazione.
• La governance non è unilaterale. In uno sviluppo condiviso il proprietario dell'hotel può pesare molto nelle decisioni su manutenzione e spesa, e questo determina le vostre spese condominiali per tutto il tempo in cui possedete l'immobile.
• Le operazioni generano traffico. Consegne, arrivi, eventi e turni del personale seguono gli orari di un hotel, non quelli di un edificio residenziale.

Che cosa offre questa formula

• Manutenzione da resort. Aree esterne e parti comuni mantenute a un livello che un'associazione di proprietari da sola raggiunge raramente.
• Uno stile di vita servito senza doverlo gestire, che per chi vi risiede solo in parte è l'attrattiva principale.
• Un indirizzo raro su una spiaggia che non può essere ampliata.

Quanto costa

• Spese condominiali elevate, in modo permanente. Gli standard da resort sono costosi e i proprietari li finanziano a prescindere dall'uso delle strutture.
• Rendimento compresso. A questi valori patrimoniali l'affitto non tiene il passo, il che è normale per questo segmento.
• Un mercato di rivendita più ristretto e una vendita più lunga.

Cosa verificare

• I diritti di accesso dei residenti alle strutture dell'hotel, nei documenti, e se possano essere modificati.
• La ripartizione delle spese condominiali tra le componenti, con diversi anni di storico.
• Fondo di riserva e verbali dell'associazione dei proprietari: questi edifici sono maturi e l'aria di mare è dura per le strutture.
• Una perizia dell'edificio, imprescindibile su una proprietà fronte mare di questa età.
• Il permesso di affitto breve, che negli edifici adiacenti ai resort è spesso limitato.
• Comparabili di transazioni reali nello stesso edificio, dal registro pubblico.

A chi si adatta

• A chi vive qui solo in parte, vuole una casa servita fronte mare e userà davvero le strutture.
• A proprietari di lungo periodo a loro agio con un costo annuo elevato e un'uscita lenta.
• Non a chi cerca rendimento, né a chi ha saltato il documento di ripartizione.

Sulla base del registro delle transazioni del Dubai Land Department e della prassi ordinaria per sviluppi misti resort-residenziali.