Vivere a Dubai senza auto: i pochi quartieri in cui funziona davvero

Chi arriva a Dubai chiede se serva un'auto, e la risposta onesta è che la città non ha una sola risposta. Ha due tipi di quartiere, e il divario tra l'uno e l'altro è più ampio che in quasi qualsiasi città europea: in pochi luoghi un residente può condurre una vita normale a piedi e su rotaia, e ovunque altrove l'auto non è una comodità ma ciò che fa funzionare l'indirizzo.

A quale dei due tipi si approda lo si decide prima di firmare, e vale la pena deciderlo deliberatamente anziché scoprirlo nella prima estate.

Dove funziona davvero

Dubai Marina è il caso più chiaro. Due stazioni della linea rossa della metropolitana, il tram che percorre il quartiere, circa sette chilometri di passeggiata lungo entrambe le rive dell'acqua con ristoranti, caffè e supermercati, il Marina Mall e la spiaggia di JBR a breve distanza a piedi dal lato occidentale. È uno dei pochi quartieri della città davvero adatti a vivere senza auto, e molti residenti non ne possiedono affatto una.

JBR, accanto, funziona alla stessa maniera — tutto è raggiungibile a piedi, il tram si collega alla metropolitana e la densità di servizi quotidiani è eccezionale. JLT, al di là dell'autostrada, ha una stazione a ciascuna estremità del suo reticolo di cluster, con un nucleo percorribile a piedi e una passeggiata sul lago tra le due.

Quello che è cambiato di recente è Al Furjan. Prima dell'apertura del prolungamento Route 2020 della linea rossa era un quartiere di fascia media senza trasporto pubblico, in concorrenza di prezzo con JVC e Arjan. Dopo, Al Furjan è diventato uno dei pochi quartieri accessibili dove un inquilino senza auto può vivere normalmente — il che ha subito ampliato la platea degli inquilini a personale di bordo, addetti all'ospitalità e chiunque abbia il datore di lavoro lungo la linea rossa.

Dove una stazione sulla mappa non è una stazione nella pratica

L'accesso alla rotaia non è binario, e lo stesso quartiere può essere percorribile a piedi in una strada e non in quella accanto.

• Business Bay ha una stazione della linea rossa, ma il tragitto da essa al lato opposto del quartiere è lungo in estate. Molti edifici sono davvero a una corsa in taxi dal binario e non a una passeggiata.
• Downtown è servita da Burj Khalifa / Dubai Mall e collegata al centro commerciale da un lungo passaggio coperto — ma i percorsi coperti non arrivano ovunque nel quartiere. Due edifici equidistanti sulla mappa possono differire completamente, perché uno si collega con un ponte climatizzato e l'altro con un marciapiede lungo una strada.
• Al Furjan ha prodotto un gradiente di canoni misurabile all'interno di un solo quartiere proprio per questa ragione: gli edifici a una passeggiata reale da una stazione spuntano un premio, quelli a quindici minuti a luglio no, qualunque cosa sostenga l'annuncio.

La regola che ne segue è breve. La distanza da una stazione della metropolitana a Dubai è una questione estiva, non una questione di mappa — conviene percorrere il tragitto su cui si fa affidamento, all'ora e nel mese in cui lo si farebbe davvero.

Dove l'auto non è facoltativa

L'entroterra di Dubai è terra d'auto e non finge il contrario. La regione di Dubailand dipende dall'auto, senza metropolitana, e si trova a circa trenta-quarantacinque minuti da Downtown a seconda del punto esatto. Arjan non ha metropolitana e non ne prevede, e in un quartiere così un'unità senza posto auto si affitta con uno sconto consistente — conviene verificare che il posto appartenga all'unità e non al pool dell'edificio.

Le enclave sul mare hanno la loro versione del problema, che riguarda l'accesso più che la distanza. Palm Jumeirah ha una sola strada in entrata e in uscita dall'isola più un monorotaia limitato, e pochissimo al suo interno oltre al proprio edificio e ai due poli commerciali: fare la spesa significa attraversare il ponte. Bluewaters ha un ponte per le auto e un ponte pedonale verso JBR — funzionale, ma è un singolo punto di congestione, e il traffico degli eventi lo aggrava.

Possedere un'auto è anche una questione di edificio

Il parcheggio è più scarso di quanto suggeriscano le brochure, e si decide edificio per edificio e non quartiere per quartiere.

• A Dubai Marina la maggior parte delle unità ha un posto, i posti per gli ospiti sono scarsi e i parcheggi pubblici a pagamento si riempiono. Una famiglia con due auto è un vincolo reale su ciò che si può chiedere o trovare.
• A JBR l'assegnazione è ristretta, i posti per gli ospiti sono limitati e i parcheggi pubblici si riempiono con il traffico della spiaggia.
• A Business Bay l'assegnazione varia da edificio a edificio e vale la pena verificarla, soprattutto per i monolocali: le torri più nuove sono in genere adeguate, alcune di quelle più vecchie no.

Il costo di gestione di un'auto qui è l'elenco consueto — carburante, assicurazione, immatricolazione e revisione, pedaggi stradali, manutenzione e parcheggio dove non è gratuito — e non pubblichiamo una cifra perché dipende dal veicolo, dal conducente e dal percorso. Possiamo dire quali parti sono stabilite dall'immobile: il posto auto, i posti per gli ospiti e quanto si guida due volte al giorno.

Il traffico, onestamente

I quartieri in cui è più facile vivere senza auto sono spesso i peggiori in cui guidare, e non è una coincidenza — entrambi derivano dalla densità. Il traffico di Marina è la barzelletta fissa di Dubai ed è meritato: un piccolo numero di accessi serve un'enorme popolazione residente, e il movimento nelle ore di punta all'interno del quartiere può essere più lento del viaggio fino ad Abu Dhabi. Downtown passa attraverso pochi svincoli dalla Sheikh Zayed Road e si congestiona nelle ore di punta, in particolare il giovedì sera e nelle serate di eventi. Business Bay sfocia in un piccolo numero di uscite e l'ora di punta del mattino è reale.

In tutti e tre i casi la metropolitana non è una preferenza di stile di vita; è la risposta pratica, ed è per questo che gli edifici vicini alle stazioni si affittano meglio.

Che cosa verificare prima di impegnarsi

• Guidare o percorrere a piedi il tragitto reale all'ora reale, in entrambe le direzioni. Un percorso misurato alle undici del mattino non dice nulla sulle otto.
• Confermare il posto auto per iscritto — che esista, che appartenga all'unità e quanti siano. In un quartiere che dipende dall'auto è un fattore determinante del canone, non un dettaglio.
• Andare a piedi alla stazione con il caldo, non sulla mappa. Se quel tragitto è la ragione per cui si paga un sovrapprezzo, deve reggere a luglio.
• Guardare che cosa c'è a distanza pedonale oltre ai trasporti — un supermercato, un ambulatorio, un posto dove mangiare. Una stazione senza nulla attorno costringe comunque a guidare.
• Chiedersi della seconda auto prima di dare per scontato che la famiglia ne abbia bisogno. In quattro o cinque quartieri di questa città davvero non serve.

Sulla base del materiale sui quartieri nelle guide inglesi alle aree di questo sito — Dubai Marina, JBR, JLT, Downtown, Business Bay, Palm Jumeirah, Bluewaters, Al Furjan, Arjan e le comunità di Dubailand.