I moduli RERA e il BRN: che cosa si firma davvero comprando a Dubai

Una transazione immobiliare a Dubai passa attraverso una serie di moduli standard del regolatore, indicati con lettere anziché con nomi. Ciascuno chiude una parte del rapporto. Se li vedete per la prima volta, vale la pena sapere che cosa si firma e a che cosa si è vincolati.

Modulo A — proprietario e agenzia

L'accordo di mandato tra un proprietario e l'agenzia che lo prende in carico. Fissa la durata, le autorizzazioni pubblicitarie e la commissione. In base alle regole un proprietario può firmare il Modulo A con non più di tre agenzie contemporaneamente — il vincolo che impedisce a un appartamento di comparire a venti prezzi diversi presso venti agenti diversi.

Per un acquirente il Modulo A è interessante dall'altra parte: è ciò che dimostra che l'agente è davvero autorizzato a vendere quell'immobile e non si limita a ripetere l'annuncio di qualcun altro.

Modulo B — acquirente e agenzia

L'immagine speculare: un acquirente incarica un agente di cercare e negoziare per suo conto, indicando il tipo di immobile cercato e il budget. Una volta firmato, l'agente lavora per l'acquirente con compensi e doveri per iscritto.

È l'unico documento che trasforma un agente da «mi ha mostrato un appartamento» a «è incaricato da me». Finché il Modulo B non è firmato, formalmente l'agente non deve nulla all'acquirente.

Modulo F — il contratto tra le parti

Il documento più importante dell'operazione. Il Modulo F, spesso chiamato MoU, è l'accordo giuridicamente vincolante tra acquirente e venditore una volta concordato il prezzo. Stabilisce prezzo, tempi, caparra, ripartizione dei costi e conseguenze del ritiro di una delle parti. Dalla firma in poi l'accordo smette di essere una conversazione.

La prassi standard è una caparra del 10% trattenuta dal trustee o dall'agenzia. Le condizioni per la sua restituzione sono scritte nel modulo stesso, e quella sezione va letta prima di firmare, non dopo.

Modulo I — tra due agenzie

Quando acquirente e venditore sono rappresentati da agenzie diverse, tali agenzie firmano tra loro il Modulo I. Ripartisce la commissione e i doveri e non riguarda direttamente il cliente. Indirettamente sì: la sua esistenza significa che l'operazione procede correttamente e che nessun agente tenterà all'ultimo momento di aggirare un collega con il cliente.

Modulo U — risoluzione

Nulla di quanto sopra si chiude con il silenzio; ciascun rapporto si risolve con un documento separato, il Modulo U. Conta più di quanto sembri. Un acquirente che firma il Modulo B, smette di rispondere e un mese dopo compra tramite un'altra agenzia può, in certe circostanze, dovere comunque una commissione al primo agente. Il rapporto si chiude con una firma, non con una pausa nella corrispondenza.

Il controllo del broker in un minuto

Ogni broker a Dubai deve avere un numero di registrazione valido, il BRN, rilasciato dal Land Department; la sua agenzia ha un ORN. Ogni annuncio immobiliare deve riportare un numero di permesso Trakheesi — senza di esso la pubblicità dell'immobile non è lecita.

• BRN — il numero della persona. Chiedetelo e verificatelo nell'app Dubai REST del Land Department: mostra nome, foto, agenzia e stato della licenza.
• ORN — il numero dell'agenzia.
• Numero Trakheesi — nell'annuncio. La sua assenza significa che l'immobile viene pubblicizzato senza permesso, il primo segnale che qualcosa nell'annuncio non va.

Il controllo richiede meno di un minuto ed elimina un'intera classe di problemi: un «assistente del broker» senza licenza che conduce le visite non risponde a nessun regolatore, e non c'è nessuno a cui rivolgere un reclamo.

La sequenza in una trattativa regolare

Il proprietario firma il Modulo A con la propria agenzia, l'acquirente firma il Modulo B con la sua, le due agenzie firmano il Modulo I, le parti firmano il Modulo F. Poi l'NOC del costruttore e il trasferimento presso un trustee office del Land Department. Se un passaggio viene saltato «per risparmiare tempo», vale la pena chiedersi il tempo di chi si sta risparmiando.