Formularze RERA i BRN: co faktycznie się podpisuje, kupując w Dubaju

Transakcja na nieruchomość w Dubaju przebiega przez zestaw standardowych formularzy regulatora, oznaczonych literami, a nie nazwami. Każdy zamyka jedną część relacji. Jeśli widzą je Państwo po raz pierwszy, warto wiedzieć, co się podpisuje i do czego to zobowiązuje.

Formularz A — właściciel i agencja

Umowa pośrednictwa między właścicielem nieruchomości a agencją, która ją przejmuje. Określa okres, zgody na reklamę i prowizję. Zgodnie z przepisami właściciel może podpisać Formularz A najwyżej z trzema agencjami jednocześnie — to ograniczenie powstrzymuje pojawianie się jednego mieszkania po dwudziestu różnych cenach u dwudziestu różnych pośredników.

Dla kupującego Formularz A jest interesujący od drugiej strony: to on dowodzi, że pośrednik rzeczywiście ma upoważnienie do sprzedaży tej nieruchomości, a nie powtarza cudzego ogłoszenia.

Formularz B — kupujący i agencja

Lustrzane odbicie: kupujący angażuje pośrednika do poszukiwań i negocjacji w swoim imieniu, wskazując typ poszukiwanej nieruchomości i budżet. Po podpisaniu pośrednik działa na rzecz kupującego, a opłaty i obowiązki są spisane.

To jedyny dokument, który przesuwa pośrednika z „pokazał mi mieszkanie” do „jest przeze mnie zaangażowany”. Dopóki Formularz B nie zostanie podpisany, pośrednik formalnie nic kupującemu nie zawdzięcza.

Formularz F — umowa między stronami

Najważniejszy dokument w transakcji. Formularz F, często nazywany MoU, to prawnie wiążąca umowa między kupującym a sprzedającym po uzgodnieniu ceny. Określa cenę, terminy, zadatek, podział kosztów i konsekwencje wycofania się którejkolwiek ze stron. Od momentu podpisania ustalenie przestaje być rozmową.

Standardową praktyką jest zadatek w wysokości 10 %, przechowywany przez biuro powiernicze lub agencję. Warunki jego zwrotu są wpisane w sam formularz i tę część należy przeczytać przed podpisaniem, a nie po.

Formularz I — między dwiema agencjami

Gdy kupującego i sprzedającego reprezentują różne agencje, te agencje podpisują ze sobą Formularz I. Rozdziela on prowizję i obowiązki i nie dotyczy bezpośrednio klienta. Pośrednio jednak dotyczy: jego istnienie oznacza, że transakcja przebiega prawidłowo i żaden z pośredników nie spróbuje w ostatniej chwili ominąć kolegi, prowadząc klienta okrężną drogą.

Formularz U — rozwiązanie

Żadnej z powyższych umów nie kończy milczenie; każdą rozwiązuje się odrębnym dokumentem, Formularzem U. Ma to większe znaczenie, niż się wydaje. Kupujący, który podpisał Formularz B, przestał odpowiadać i miesiąc później kupił przez inną agencję, może w pewnych okolicznościach nadal być winien pierwszemu pośrednikowi prowizję. Relację zamyka podpis, a nie przerwa w korespondencji.

Jednominutowa weryfikacja pośrednika

Każdy pośrednik w Dubaju musi mieć ważny numer rejestracyjny, BRN, wydany przez Land Department; jego agencja ma ORN. Każde ogłoszenie nieruchomości musi zawierać numer zezwolenia Trakheesi — bez niego reklamowanie nieruchomości jest niezgodne z prawem.

• BRN — numer osoby. Należy o niego poprosić i sprawdzić w aplikacji Dubai REST Land Department: pokazuje imię i nazwisko, zdjęcie, agencję i status licencji.
• ORN — numer agencji.
• Numer Trakheesi — w ogłoszeniu. Jego brak oznacza, że nieruchomość jest reklamowana bez zezwolenia, co jest pierwszym sygnałem, że z ogłoszeniem jest coś nie tak.

Sprawdzenie zajmuje mniej niż minutę i eliminuje całą klasę problemów: nielicencjonowany „asystent pośrednika” prowadzący oglądanie nie odpowiada przed żadnym regulatorem i nie ma komu złożyć skargi.

Kolejność w czystej transakcji

Właściciel podpisuje Formularz A ze swoją agencją, kupujący podpisuje Formularz B ze swoją, obie agencje podpisują Formularz I, strony podpisują Formularz F. Następnie NOC dewelopera i przeniesienie własności w biurze powierniczym Land Department. Jeśli któryś krok jest pomijany „dla oszczędności czasu”, warto zapytać, czyj czas jest oszczędzany.