Si può annullare un acquisto off-plan a Dubai e riavere il denaro?

La domanda si pone in due situazioni: il progetto si è fermato oppure le circostanze dell'acquirente sono cambiate. Le risposte sono completamente diverse, e confonderle costa denaro.

Quando la colpa è del costruttore

Se un progetto viene annullato dall'ente regolatore, gli acquirenti vengono rimborsati dal conto escrow: è lo scopo per cui l'escrow esiste, ed è la posizione più forte in cui un acquirente possa trovarsi.

Il ritardo è una posizione più debole, ma non priva di contenuto. I contratti specificano una data di consegna e, normalmente, un periodo di tolleranza successivo, il più delle volte di dodici mesi. I diritti sorgono quando questo periodo complessivo è trascorso e si esercitano attraverso l'ente regolatore e i tribunali, non con un annuncio. La moneta pratica, qui, sono i documenti: la data del contratto, il calendario registrato del progetto e lo stato di avanzamento dei lavori risultante dalle ispezioni dell'ente regolatore.

Una specifica modificata in modo sostanziale rispetto al contratto — superficie, distribuzione, finiture promesse — è un motivo distinto e si argomenta sulla stessa base: ciò che diceva il contratto rispetto a ciò che è stato consegnato.

Quando è l'acquirente a ritirarsi

È il caso comune ed è quello costoso. Un acquirente che smette di pagare non perde semplicemente l'immobile; il contratto prevede un preavviso, un periodo per sanare l'inadempimento e poi la risoluzione, e la legge stabilisce quanto il costruttore può trattenere — secondo una scala legata allo stato di avanzamento della costruzione.

La logica è che quanto più la costruzione è avanzata, tanto più il costruttore ha speso e tanto maggiore è la trattenuta. Nel caso peggiore un acquirente che si ritira a lavori avanzati recupera una frazione di quanto ha pagato. Non esiste alcuno scenario in cui un ripensamento produca un rimborso integrale.

Le alternative da esaurire prima

• Ripianificare. I costruttori rinegoziano i piani di pagamento molto più volentieri di quanto risolvano i contratti, soprattutto con un acquirente che solleva il problema prima della data mancata.
• Cedere il contratto. Vendere a un nuovo acquirente, anche in perdita sulla carta, di solito recupera più della risoluzione.
• Coinvolgere un partner. Meno comune, ma un coacquirente che rileva parte del calendario dei pagamenti è una strada concreta in un progetto in cui credete ancora.

Che cosa verificare prima di firmare qualsiasi cosa

Tutto quanto sopra è deciso da clausole che esistono alla firma: la data di consegna e il periodo di tolleranza, le disposizioni su risoluzione e trattenute, le condizioni di cessione e il numero del conto escrow. Un contratto letto con attenzione una volta all'inizio vale più di qualsiasi discussione successiva — e se una clausola non può esservi spiegata in termini semplici da chi vi sta vendendo, questa è già un'informazione.