Freehold a leasehold w Dubaju: co oznacza różnica

Freehold i leasehold to różnica między posiadaniem rzeczy a posiadaniem czasu w niej. Freehold daje Państwu nieruchomość i udział w gruncie pod nią, bezterminowo: można ją sprzedać, obciążyć hipoteką, wynająć, przebudować w granicach przepisów budowlanych i zapisać spadkobiercom. Leasehold daje długie prawo użytkowania, zwykle do 99 lat. Zajmują Państwo nieruchomość i dysponują nią mniej więcej jak właściciel, ale grunt pozostaje przy właścicielu gruntu, a po upływie okresu prawo wraca do niego, o ile nie uzgodniono inaczej.

Dla zagranicznego kupującego w Dubaju nie jest to prawnicza subtelność, lecz mapa. Do 2002 roku nieruchomości mogli tu posiadać tylko obywatele ZEA i państw GCC. Law No. 7 of 2006 o rejestracji nieruchomości ustanowiło obowiązujący do dziś porządek: cudzoziemiec może mieć pełny tytuł freehold, ale tylko w wyznaczonych obszarach, których wykaz ustala Władca emiratu. Jest ich ponad pięćdziesiąt i faktycznie cały reklamowany rynek nowych nieruchomości mieści się na tej liście. Wszystko poza nią jest dla cudzoziemca dostępne co najwyżej jako leasehold.

Proszę spojrzeć na mapę powyżej. Kolor morski oznacza to, co w dużej mierze zbudowano z myślą o tym rynku: wyspy usypane z morza, czyli Palm Jumeirah, The World, Bluewaters, Pearl Jumeirah, Jumeirah Bay, oraz nowsze masterplany, takie jak Dubai Marina i Dubai Harbour. Magenta oznacza starsze wybrzeże pomiędzy nimi: Jumeirah 1 do 3, Umm Suqeim, Al Safa, Al Wasl i część Deira. To ukształtowane dzielnice z willami, szkołami i plażą na końcu ulicy, i właśnie tam zagraniczny kupujący trafia na leasehold. Geografia jest dosłowna: freehold w Dubaju w większości powstał na terenach odzyskanych z morza, a nie wydzielony z istniejącego miasta.

Co faktycznie zmienia się w Państwa transakcji

Po pierwsze, dokument. Freehold daje Title Deed z Dubai Land Department na Państwa nazwisko. Leasehold daje zarejestrowaną długą dzierżawę: prawa długoterminowe również wpisuje się do rejestru Land Department i ta rejestracja jest sednem sprawy, bo odróżnia leasehold od zwykłego najmu. „99-letnie prawo”, które istnieje tylko w broszurze sprzedającego i nigdy nie zostało zarejestrowane, nie ma takiej wagi.

Po drugie, rezydencja. Wiza inwestora nieruchomościowego jest przyznawana w oparciu o własność: według stanu na 2026 rok progi to AED 750 000 dla wizy dwuletniej i AED 2 mln dla dziesięcioletniej Golden Visa. Leasehold nie kwalifikuje, bo próg liczy się od nieruchomości, którą Państwo posiadają, a nie takiej, z której mogą Państwo korzystać. W praktyce to argument, który rozstrzyga większość spraw: kupujący przychodzi, chcąc willi nad morzem, a wychodzi z mieszkaniem w wieżowcu, bo wiza była celem, a nie dodatkiem.

Po trzecie, co wolno robić z nieruchomością. Freehold ograniczają przepisy planistyczne i regulaminy wspólnoty. Leasehold ograniczają one oraz sama umowa dzierżawy: przebudowy, podnajem, wynajem krótkoterminowy i odsprzedaż mogą wymagać zgody właściciela gruntu, na warunkach, których Państwo nie pisali. Należy je przeczytać przed wpłatą zaliczki, a nie po niej.

Co daje rabat i ile kosztuje

Leasehold jest tańszy na wejściu i ta przewaga jest realna. Za te same pieniądze trafiają Państwo do dzielnicy, w której freehold kosztowałby wyraźnie więcej albo w ogóle nie istnieje: do ugruntowanej ulicy w Jumeirah, w której wszystko już jest zbudowane, zamiast wieżowca w kwartale, w którym wciąż trwa zagospodarowanie zieleni.

Potem druga strona. Płynność jest mniejsza: pula kupujących zawęża się do osób, które nie potrzebują wizy i godzą się na pozostały okres. Ten pozostały okres może się tylko skracać: 60 lat do końca nie jest warte tyle, ile 95 lat do końca, a różnica powiększa się z każdym rokiem, a nie zmniejsza. Kredytodawcy podchodzą do leasehold ostrożnie i uważnie patrzą na okres; jeśli dzierżawa wygasa przed spłatą kredytu, zwykle nie ma o czym rozmawiać.

Jedno, co nie jest oszczędnością: opłata transferowa Land Department w wysokości 4 % obowiązuje w obu przypadkach. Obie są transakcjami rejestrowanymi.

Trzy powtarzające się błędy

Ocenianie po nazwie dzielnicy. Skupiska freehold występują w dzielnicach poza tym leasehold i odwrotnie: sąsiednie ulice mogą się różnić, a działki w obrębie jednego masterplanu także. Sprawdza się konkretny projekt, w rejestrach Land Department, a nie w broszurze.

Mylenie leasehold z najmem, a także z usufruct. To trzy różne instrumenty. Najem to roczna umowa rejestrowana w Ejari. Leasehold to zarejestrowane prawo użytkowania liczone w dziesięcioleciach, które można odsprzedać. Usufruct i musataha to dwie kolejne konstrukcje: pierwsza to prawo korzystania z cudzego gruntu, druga prawo budowy na nim, zwykle do 50 lat z możliwością przedłużenia. Sprzedający nazywają to wszystko „leasehold”; rejestr tego nie robi, a zestaw uprawnień jest w każdym przypadku inny.

Kupno leasehold z myślą o wizie. Najdroższy z trzech błędów, bo wychodzi na jaw po sfinalizowaniu transakcji. Jeśli rezydencja jest częścią planu, tytuł prawny to pierwsza rzecz do sprawdzenia, przed dzielnicą, widokiem czy rzutem.

Jak wybierać

Jeśli zakup jest inwestycją, jeśli potrzebna jest rezydencja albo jeśli planują Państwo odsprzedaż, wybierają Państwo freehold i sprawa jest zamknięta. Jeśli kupują Państwo, by w nieruchomości zamieszkać, mają pewność co do tej konkretnej ulicy, Państwa rezydencja opiera się już na innej podstawie, a pozostały okres z zapasem przekracza Państwa własny horyzont, leasehold może być rozsądną decyzją. Trzeba ją jednak podjąć po przeczytaniu umowy dzierżawy, a nie dlatego, że cena za stopę kwadratową wyglądała atrakcyjnie.

Potwierdzenie tytułu prawnego konkretnej nieruchomości wymaga jednego zapytania do Land Department. Jeśli już coś Państwo oglądają i nie mają pewności, co dokładnie jest im sprzedawane, prosimy przesłać ogłoszenie: przejrzymy dokumenty, zanim jakakolwiek zaliczka zmieni właściciela.