Bukadra: jak wycenić dzielnicę, w której nic jeszcze nie zostało oddane

Bukadra to nowy teren nad kanałem, obok chronionych lagun, gdzie budowane są pierwsze projekty i nikt jeszcze nie mieszka. Zwykłe sprawdzenia — spacer, rozejrzenie się, rozmowa z mieszkańcami — nie mają tu zastosowania. Trzeba więc sprawdzać co innego.

Czego nie da się sprawdzić

• Zajętość i życie ulicy — nie ma czego liczyć.
• Faktycznie uzyskiwane czynsze — nie istnieją; są tylko prognozy.
• Opłaty serwisowe (service charge) — jest szacunek dewelopera, którego nikt nie zweryfikował.
• Jakość zarządzania — wspólnoty właścicieli nie zostały jeszcze utworzone.
• Czas sprzedaży na rynku — nie było odsprzedaży.

To nie są drobiazgi: zazwyczaj właśnie te wartości decydują o tym, czy zakup się opłaca. Ich brak sam w sobie jest ryzykiem i powinien znaleźć odzwierciedlenie w cenie, a nie być traktowany jako neutralny.

Co sprawdzać w zamian

• Pobliskie ukształtowane dzielnice. Czynsze, opłaty i czas sprzedaży w najbliższych zamieszkanych okolicach to najlepszy dostępny punkt odniesienia, lepszy niż jakakolwiek prognoza.
• Co jest fizycznie ograniczone wokół Państwa działki. Kanał, rezerwat przyrody, droga — ziemia, której nie wolno zabudować, to trwała część wartości, a można ją zweryfikować na podstawie przeznaczenia gruntu, a nie broszury.
• Co jest zatwierdzone na sąsiednich działkach. W dzielnicy bez istniejącej zabudowy przyszły widok z okna zależy wyłącznie od cudzych gruntów.
• Ile lokali zostanie oddanych w tych samych latach. W nowej dzielnicy wszystko pojawia się naraz, a konkurencja o najemców jest największa w pierwszych latach.
• Dojazd w takiej postaci, w jakiej istnieje dziś — sprawdzony samochodem w godzinach szczytu.

Co sprawdzić w samej nieruchomości

• Rachunek escrow, Oqood i licencję projektu — po numerach, przed jakąkolwiek wpłatą.
• Generalnego wykonawcę i jego dotychczasowe realizacje.
• Płatności powiązane z postępem prac, a nie wpłacane z góry.
• Zapisy o odszkodowaniu za opóźnienie i klauzulę zmian.
• Prognozowaną opłatę serwisową w porównaniu z oddanymi budynkami w sąsiednich dzielnicach.

Dla kogo to zły wybór

Dla każdego, kto potrzebuje dochodu w ciągu najbliższych lat, oraz dla każdego, kto wycenia gotową dzielnicę.

Na podstawie rejestru Dubai Land Department i wyznaczonego przeznaczenia sąsiednich gruntów.