Dubajskie nieruchomości prime w latach 2022–2024: jak miasto stało się najbardziej ruchliwym rynkiem domów za 10 mln USD na świecie

W 2020 roku w Dubaju odnotowano około trzydziestu sprzedaży domów powyżej 10 mln USD. W latach 2022–2024 stał się największym rynkiem takich sprzedaży na świecie, wyprzedzając Londyn, Nowy Jork i Hongkong. To tekst tłumaczący tło: jak budowano dubajski rynek prime przed rekordami z lat 2025–2026, jakie były liczby w poszczególnych latach i dlaczego decydującym czynnikiem okazał się niedobór, a nie popyt.

Sprzedaże powyżej 10 mln USD rok po roku

Rok	Sprzedaże powyżej 10 mln USD (Knight Frank)	Co się działo
2022	219	napływ zamożnych kupujących po 2020 roku
2023	434	podwojenie; światowy numer jeden w połowie roku
2024	435 (około 7 mld USD)	rekord przy kurczącej się podaży

W pierwszej połowie 2023 roku Knight Frank naliczył w Dubaju 176 sprzedaży powyżej 10 mln USD, więcej niż w Nowym Jorku (125), Hongkongu (109) czy Londynie (99). W czwartym kwartale 2023 roku Dubaj ponownie był największym rynkiem, z 108. Opisy Dubaju jako rynku „z pierwszej czwórki” są nieaktualne dla lat 2023–2024: pod względem liczby sprzedaży był pierwszy.

Gdzie poszły pieniądze

W 2024 roku Palm Jumeirah dało 127 sprzedaży powyżej 10 mln USD — 29% pod względem liczby i około 2,3 mld USD, czyli jedną trzecią wartości. Palm Jebel Ali było drugie pod względem liczby, z 36, prawie wszystkie to wille off-plan na wyspie, na której niewiele jeszcze zbudowano. Pod względem wartości następowały Emirates Hills (około 515 mln USD), Jumeirah Bay Island, District One i Dubai Hills Estate, każde z udziałem 6–7%.

Rekord cenowy dla dubajskiego apartamentu był kilkakrotnie bity w 2023 roku: penthouse Bulgari Lighthouse na Jumeirah Bay Island za 410 mln AED, penthouse Marsa Al Arab za 420 mln AED i penthouse Como Residences na Palm za 500 mln AED. Jesienią 2023 roku Knight Frank wskazywał Jumeirah Bay Island jako najdroższy podrynek prime, z około AED 7 545 za stopę kwadratową, przed Emirates Hills (AED 4 460) i Palm Jumeirah (AED 3 620). Wartości prime wzrosły w 2023 roku o 15,9%.

Prawdziwy motor: niedobór

Dlaczego liczba sprzedaży rosła szybciej niż rynek? Ponieważ na szczycie prawie nie było nic nowego do kupienia. Pod koniec 2023 roku Knight Frank naliczył zaledwie 368 domów, które miały zostać oddane w dzielnicach prime do końca 2025 roku, z czego 98% to apartamenty — kilka projektów na Palm, w tym Serenia Living i Ellington Beach House, oraz osiem Bulgari Mansions. Nowe gotowe wille na Palm, w Emirates Hills i na Jumeirah Islands prawie się nie pojawiały.

W 2024 roku niedobór było widać w ofertach: liczba domów prime na sprzedaż spadła w ciągu roku o 40%, z 4 120 do 2 490, a ofert powyżej 10 mln USD w czwartym kwartale było o 14% mniej, czyli 805. Na takim rynku kupujący konkuruje szybkością decyzji, a nie ceną, a sprzedający może poczekać. Druga strona jest taka, że takich domów nie da się wyceniać jak mieszkań na wynajem — nie ma porównań ani przewidywalnego wyjścia, jak pisaliśmy w tekście nieruchomości trofeum i dlaczego ROI nie ma zastosowania.

Co było dalej — stan na wrzesień 2026 roku

Tło zakończyło się nowym rekordem: w 2025 roku Knight Frank naliczył 500 sprzedaży powyżej 10 mln USD o wartości 9,05 mld USD, a w pierwszej połowie 2026 roku kolejne 296, czyli rekord półrocza. Podczas gdy szerszy rynek w 2026 roku się korygował, segment szczytowy utrzymał się najlepiej, ponieważ niedobór gotowych willi nad wodą, zbudowany w latach 2022–2024, nie zniknął.

Dane za lata 2025–2026 według dzielnic i średniej wartości transakcji znajdą Państwo w tekście Domy w Dubaju powyżej 10 mln USD: 500 sprzedaży w 2025 roku i rekordowe 296 w pierwszej połowie 2026 roku.