Dubai South Properties: zakup obok lotniska, które wciąż jest w budowie

Dubai South Properties buduje część mieszkaniową dzielnicy zaprojektowanej wokół lotniska, strefy logistycznej i strefy wolnocłowej. Domy to mniejsza połowa oferty; większą jest zakład o to, że infrastruktura faktycznie powstanie.

Czym naprawdę jest ta dzielnica

• Plan generalny oparty na lotnisku. Al Maktoum International jest osią, wokół której powstają klastry lotnicze, logistyczne i wolnocłowe.
• Miejsca pracy przed mieszkańcami. W przeciwieństwie do przedmieścia zapełniającego się dojeżdżającymi dzielnica ta ma mieszkać ludzi, którzy pracują w jej granicach.
• W jej obrębie osiedla mieszkaniowe — apartamenty i domy szeregowe w cenach wyraźnie niższych niż w ugruntowanych dzielnicach.

Uczciwy kształt tego zakładu

Argument za zakupem jest prosty i warto go nazwać wprost, zamiast przystrajać: cena jest niska, bo dzielnica nie jest skończona, a zwrot zależy od jej ukończenia. To uprawniona teza inwestycyjna. Jest to jednak teza o cudzym harmonogramie, nie o harmonogramie dewelopera.

• Rozbudowa lotniska to program państwowy mierzony w dekadach i korygowany wraz ze zmianą okoliczności. Żaden deweloper go nie kontroluje i nikt nie może go obiecać.
• O rynku najmu decyduje tu zatrudnienie. Dopóki klastry nie zostaną zajęte, popyt najemców jest słaby, a Państwa rentowność w międzyczasie to odzwierciedla.
• Odległość jest dziś realna. Dojazd do Downtown czy Marina nie jest codzienną opcją dla większości ludzi, cokolwiek sugeruje mapa.
• Podaż nie jest ograniczona. Ziemi jest bardzo dużo, co hamuje tempo wzrostu cen nawet wtedy, gdy plan się powiedzie.

Co sprawdzić

• Co działa i jest zamieszkane już teraz — przejść się po okolicy, policzyć czynne sklepy, szkoły i przychodnie, zobaczyć, ile balkonów jest urządzonych.
• Faktycznie osiągane czynsze w dzielnicy, z aktualnych ofert, a nie prognozy zbudowane na lotnisku.
• Ile obiektów kończy się wokół w tym samym okresie, bo konkurują one bezpośrednio o tych samych najemców.
• Dojazd drogowy i metrem w stanie obecnym, sprawdzony w godzinach szczytu.
• Opłatę serwisową w oddanych budynkach w okolicy.
• Escrow i Oqood przy każdym zakupie off-plan.
• Własny horyzont inwestycyjny. Teza infrastrukturalna wymaga lat i kapitału, który potrafi na nie poczekać.

Dla kogo

• Kupujący o długim horyzoncie, którzy rozumieją, że kupują plan, a nie teraźniejszość.
• Osoby, które faktycznie będą pracować w dzielnicy — dla nich rachunek jest zupełnie inny i znacznie prostszy.
• Nie dla inwestora, który potrzebuje dochodu od zaraz, ani dla kogoś, kto codziennie potrzebuje centrum.

Na podstawie rejestru Dubai Land Department i opublikowanej struktury dzielnicy.