Odsprzedaż czy wynajem w Dubaju: dwie strategie inwestorskie i trzecia – flipping

Sprzedaż przed odbiorem płaci jednorazowo i zależy od wzrostu cen: wzrost o 10 % przy wpłaconych 40 % to 25 % zwrotu z kapitału. Wynajem daje 5,5–6,5 % netto rocznie, ale wymaga zapłaty pełnej ceny z góry. Wybór zależy mniej od tabeli rentowności, a bardziej od tego, kiedy potrzebują Państwo odzyskać pieniądze.

Czym odsprzedaż różni się od wynajmu?

Źródłem zysku i jego terminem. Odsprzedaż zarabia na różnicy dwóch cen i kończy się sprzedażą; wynajem zarabia strumieniem dochodu i nie kończy się. Wysoka bieżąca rentowność i silny wzrost kapitału rzadko występują w jednej nieruchomości.

Wskaźnik	Odsprzedaż przed odbiorem	Wynajem	Flipping
Źródło zysku	wzrost ceny do ukończenia budowy	dochód z najmu	remont i odsprzedaż
Potrzebna gotówka	wkład 10–20 %	pełna cena lub kredyt hipoteczny	pełna cena plus prace
Kiedy wraca kapitał	do odbioru lub wcześniej, jednorazowo	od pierwszego miesiąca, w ratach	w ciągu kilku miesięcy do roku
Główne ryzyko	rynek i okno cesji	puste miesiące i koszty	budżet i harmonogram

Jak działa sprzedaż przed odbiorem?

Inwestor kupuje w momencie startu sprzedaży, płaci zgodnie z harmonogramem i sprzedaje umowę kolejnemu nabywcy – to cesja. Deweloperzy podnoszą ceny z każdą kolejną transzą, więc wczesny nabywca ma zysk na papierze, zanim wykopany zostanie pierwszy dół pod fundamenty.

Plan płatności wzmacnia ten efekt. Jeśli lokal zyska 10 %, a wpłacono 40 %, zwrot z gotówki wyniesie 25 %; przy wpłaconych 80 % – 12,5 %. W strategii odsprzedaży plan 40/60 lub 50/50 jest wart więcej niż rabat.

Obowiązują trzy ograniczenia. Cesja jest możliwa dopiero po wpłaceniu określonej części ceny i wiąże się z opłatą. Niektórzy deweloperzy zamykają okno cesji na trzy miesiące przed ukończeniem budowy. A przy odbiorze w jednym budynku wystawia się na sprzedaż jednocześnie kilkadziesiąt lokali.

Kiedy wynajem wygrywa z odsprzedażą?

Gdy zależy Państwu na przewidywalnym strumieniu dochodu, a nie na jednorazowym wyniku. Gotowy apartament można wynajmować od pierwszego miesiąca, zwykle na umowę roczną płatną jednym lub dwoma czekami. Osoby fizyczne nie płacą w ZEA podatku dochodowego od czynszu.

Należy liczyć rentowność netto. W naszym przykładzie z Business Bay 8,04 % według ogłoszenia zmieniło się w 6,73 % po odjęciu opłaty serwisowej i kosztów zakupu, a realistyczny przedział to 5,5–6,5 %. Kupujący nastawieni na rentowność zwykle patrzą na JVC, JVT, Al Jadaf i kawalerki w Business Bay.

Drugim rozwidleniem jest format. Wynajem krótkoterminowy w lokalizacjach turystycznych daje brutto mniej więcej o jedną trzecią więcej, ale to działalność gospodarcza: licencja, pełne umeblowanie, sprzątanie, sezonowe spadki. Po odjęciu kosztów wynik netto często zbliża się do wyniku umowy rocznej.

Czym jest flipping i gdzie się załamuje?

Flipping to zakup zaniedbanej nieruchomości, jej remont i sprzedaż komuś, kto zapłaci za dom gotowy do wprowadzenia się. Jeden przykład rynkowy: willa na Palm Jumeirah za 12,5 mln AED, około 3 mln AED prac, porównywalne wyremontowane obiekty od 19 mln AED.

Drugi: pięciosypialniana willa narożna w District 1 za 22 mln AED, z nakładami 2–3,5 mln AED i orientacyjną ceną sprzedaży 33–35 mln AED. Są to ilustracje ekonomiki, a nie obietnica takiego samego wyniku w innym domu.

Strategia zawodzi w czterech miejscach:

• Budżet. Do pierwszego kosztorysu należy doliczyć rezerwę 20–30 %.
• Czas. Przez kilka miesięcy do roku kapitał jest zamrożony, a dom niczego nie zarabia.
• Pozwolenia. Zmiany układu, elewacje i instalacje budynku wymagają zezwoleń.
• Gust. Premię płaci się za neutralny, współczesny wystrój; osobisty styl obniża cenę.

W budżecie trzeba też uwzględnić 4 % opłaty na rzecz Land Department przy zakupie, koszty utrzymania w trakcie prac i koszty sprzedaży. Więcej w tekstach flipping villas in Dubai i renovation as a strategy.

Czy można połączyć odsprzedaż i wynajem?

Tak, a na chłodzącym się rynku to działające podejście: kupić cesję około sześciu miesięcy przed odbiorem i wynająć lokal długoterminowo zaraz po odbiorze technicznym. W przeanalizowanym przez nas przypadku rentowność netto wyniosła 7,5 %.

Logika jest następująca: budynek jest gotowy w 80–90 %, dochód zaczyna płynąć w ciągu kilku miesięcy, a sprzedający ma motywację – ludzie wychodzą przed ostatnią ratą, gdy nie mogą jej sfinansować. Zob. assignment six months before handover.

Na poziomie portfela ta sama idea oznacza gotowy apartament przynoszący dochód obok lokalu off-plan trzymanego dla wzrostu wartości. Jeśli w planowanym momencie wyjścia rynek jest słaby, umowę zachowuje się do ukończenia budowy i lokal się wynajmuje.

Jak dobrać strategię do swojej sytuacji?

Najpierw cel i horyzont, potem nieruchomość.

• Dochód od zaraz – gotowy apartament na wynajem; kredyty hipoteczne dla nierezydentów wynoszą mniej więcej połowę ceny w gotówce przy oprocentowaniu około 4 % rocznie.
• Ograniczony kapitał, dużo czasu – off-plan z łagodnym harmonogramem płatności.
• Wykonawcy i doświadczenie budowlane – flipping.
• Horyzont trzech–czterech lat – off-plan od rzetelnego dewelopera, trzymany dla wzrostu wartości.

Najczęstsze pytania

Co w Dubaju płaci lepiej: odsprzedaż czy wynajem?

Zależy od horyzontu. Odsprzedaż przed odbiorem daje wyższy zwrot z zainwestowanego kapitału, ale jednorazowo i tylko jeśli ceny rosną. Wynajem przynosi 5,5–6,5 % netto rocznie i nie wymaga trafienia w moment wyjścia.

Ile można zarobić na odsprzedaży lokalu off-plan?

Jeśli nieruchomość zyska 10 %, a wpłacono 40 % ceny, zwrot z gotówki wynosi 25 % przed kosztami wyjścia. Przy wpłaconych 80 % ten sam wzrost daje 12,5 %.

Jaką rezerwę należy przyjąć przy flippingu willi?

Od 20 % do 30 % ponad pierwszy kosztorys: remont na poziomie, za który kupujący płacą premię, prawie zawsze kosztuje więcej, niż planowano. Projekty trwają od kilku miesięcy do roku.

Czy w Dubaju można wynajmować apartament obciążony kredytem hipotecznym?

Tak, to powszechna praktyka. Dla właściciela z kredytem bazowym scenariuszem jest umowa roczna zarejestrowana w Ejari: dochód jest przewidywalny, a banki chętniej go uwzględniają niż przychód z najmu krótkoterminowego.

Aktualne ceny ułatwiają wybór: proszę przejrzeć nasz katalog lokali ze zniżką, a jeśli planują Państwo finansowanie – zobaczyć kredyty hipoteczne w Dubaju.