Kredyt na ostatnią ratę w Dubaju: jak sfinansować płatność przy odbiorze nieruchomości

Tak: według brokera kredytowego, z którym rozmawiano, 17 banków w ZEA ma programy pokrywające ostatnią płatność przy odbiorze lokalu z rynku pierwotnego, z najlepszą stawką 3,99% stałą przez trzy lata. Banki finansują do 80% wyceny, a przygotowania należy zacząć na sześć do dwunastu miesięcy przed odbiorem.

Czy kredyt może pokryć ostatnią płatność za nieruchomość z rynku pierwotnego w Dubaju?

Może. Gość programu, broker kredytowy z Dubaju, mówi, że 17 banków w ZEA ma dedykowane programy na płatność przy odbiorze i że spłata reszty w ten sposób to normalna praktyka. Rynek kredytów hipotecznych w ZEA szacuje na około 55 miliardów AED rocznie.

Problem jest powszechny. W 2022 roku wielu kupujących brało lokale z rynku pierwotnego w planach, w których 60% lub 70% przypadało na odbiór. Te salda właśnie teraz stają się wymagalne, a część właścicieli nie ma gotówki ani nie może sprzedać.

Haczyk tkwi w profilu kredytobiorcy. Kredytów nie dostaje każdy, kto o nie poprosi, mówi gość. Bank zatwierdza klientów, których dochody i dokumenty zostały odpowiednio przygotowane, a w tym przygotowaniu schodzi większość czasu.

Kiedy zacząć proces uzyskania kredytu?

Zacząć należy co najmniej sześć miesięcy przed odbiorem, a rok wcześniej, jeśli chce się to zrobić spokojnie. Właściciel, którego odbiór przypada na czwarty kwartał 2027 roku, powinien, słowami gościa, budować profil kredytowy już teraz.

Powodem jest końcowy list zatwierdzający banku. Przed jego wydaniem bank chce zobaczyć około sześciu miesięcy historii wynagrodzeń lub inny dowód oficjalnego dochodu w ZEA.

Oleg wykorzystuje rozmowę, by obalić stary mit: że nic nie można zrobić, zanim wydane zostanie świadectwo ukończenia budynku. Jest odwrotnie. Przygotować się z wyprzedzeniem i wejść do banku z dokumentami w dniu wydania świadectwa.

To świadectwo potwierdza, że budynek jest ukończony i gotowy do zamieszkania. To także moment, w którym wielu właścicieli po raz pierwszy pyta, jak zapłacą 60% naraz, po zapłaceniu 40% przez cztery lata.

Jakie stawki kredytów oferują banki w ZEA?

Najlepsza stawka podana w rozmowie to 3,99%, stała przez trzy lata, więc rata w tym okresie się nie zmienia. Gość wiąże to ze stawką banku centralnego wynoszącą 3,66% w chwili nagrania, do której banki dodają niewielką marżę.

Ostrzega przed reklamowanymi stawkami zachęcającymi. Jedna kampania promuje 3,75%, ale według niego po pierwszym miesiącu stawka zmienia się na stawkę banku centralnego plus marżę banku, a kredytobiorca płaci około 5,66%.

Trzy lata pasują też do typowego wyjścia z inwestycji. Wielu właścicieli odsprzedaje lokal w okresie stałej stawki, spłaca kredyt i zachowuje zainwestowany kapitał. Osobista preferencja gościa to trzymanie nieruchomości przez dwa do trzech lat po odbiorze.

Co zrobić, gdy wezwanie do ostatniej płatności już przyszło?

Wciąż jest wyjście, ale trudniejsze. Gość mówi, że właściciel, który otrzymał wezwanie, może formalnie poinformować dewelopera, że płatność nastąpi później z kredytu, a następnie wykorzystać kolejne miesiące na uzyskanie zatwierdzenia kredytu.

Niektórzy właściciele czekają do ostatniej chwili, licząc, że pojawi się kupiec z rabatem 5% lub 10%. Sprzedaż w trybie awaryjnym jest możliwa, mówi, ale sprzedający powinien liczyć się ze stratą około 15%.

Żaden deweloper nie odpisze na piśmie, że sześciomiesięczne opóźnienie jest w porządku. Działy windykacji wywierają presję i grożą przejęciem lokalu. W praktyce wynik zależy od bezpośredniego kontaktu z działem windykacji i działem odbiorów dewelopera.

Ratowanie zaległej płatności to więc odrębne, płatne i stresujące przedsięwzięcie. Obie strony rozmowy powtarzają tę samą radę: nie dopuszczać do takiej sytuacji.

Co się stanie, jeśli przestanie się płacić deweloperowi?

Według gościa przejęcie lokalu może się zacząć około sześciu miesięcy po pominiętej płatności, a po sprawie sądowej inwestor odzyskuje tylko 30% wpłaconych środków. Podaje przykład: z 1 miliona wpłaconego odzyskuje się około 300 000.

Deweloper też nie chce takiego wyniku. Zatrzymuje resztę na pokrycie strat, ale musi odsprzedać lokal, a gość mówi, że może nie zobaczyć pieniędzy przez dwa lub trzy lata.

Następnie opisuje mechanizm, który przypisuje prawu ZEA: jeśli kupujący płaci nawet 1% pozostałego salda, deweloper nie może zabrać apartamentu. Przy 1,5 mln AED (408 441 USD) zadłużenia oznacza to 15 000 AED (4 084 USD) miesięcznie.

Płatność trafia na konto dewelopera wraz z oficjalnym e-mailem informującym, że kredyt jest w toku. Oleg mówi, że przez ponad cztery lata w Emiratach nie słyszał o tej zasadzie, więc warto potwierdzić ją dla własnej umowy.

Ile bank pożyczy i na ile lokali?

Do 80% wyceny nieruchomości na pierwszy lokal i 60% na każdy kolejny, mówi gość. Jedna osoba może mieć kredyty na najwyżej pięć lokali mieszkalnych, więc pięć apartamentów w jednym projekcie może być sfinansowanych.

Ten limit oznacza, że plan 20% w trakcie budowy i 80% przy odbiorze można sfinansować w całości. To maksimum, jakie bank pożyczy.

Nowy wkład własny nie jest potrzebny. Pieniądze już wpłacone deweloperowi liczą się jako kapitał własny właściciela, a bank przyjmuje nieruchomość jako zabezpieczenie reszty.

Jakiego dochodu, dokumentów i wieku wymagają banki?

Potwierdzony dochód musi wynosić co najmniej dwukrotność miesięcznej raty, a żaden bank nie rozważy mniej niż 15 000 AED (4 084 USD) miesięcznie, według gościa. Wstępna ocena wymaga ceny nieruchomości, paszportu oraz informacji, czy kupujący ma Emirates ID.

Jego przykład to lokal wyceniony na 1,3 mln AED (353 982 USD). Sześćdziesiąt procent tej kwoty to około 800 000 AED (217 835 USD), a przy 25 latach minimalna rata wynosi około 3 000 AED (817 USD) miesięcznie.

Trzy formy dowodu są najczęstsze: wynagrodzenie wpłacane na konto w ZEA, umowy najmu z czekami czynszowymi wpływającymi na lokalne konto oraz oficjalne wypłaty dywidend z akcji i obligacji.

Sam dochód z najmu może wystarczyć. Jeśli inna nieruchomość przynosi ponad 180 000 AED (49 013 USD) rocznie, odpowiada to minimum 15 000 AED miesięcznie.

Wiek określa okres kredytowania. Kredytobiorca poniżej 40 lat może wziąć maksymalnie 25 lat. Kredyty zazwyczaj trwają do 65. roku życia, z możliwością przedłużenia do 70 na podstawie specjalnego listu, więc 55-latek nadal może załatwić 15 lat.

Czy nierezydenci mogą dostać kredyt na ostatnią płatność?

Oficjalnie tak, ale gość jest szczery co do tego, komu się udaje. Programy dla nierezydentów działają dobrze dla obywateli państw GCC, takich jak Arabia Saudyjska, Bahrajn i Katar, oraz dla posiadaczy brytyjskich paszportów. Europejczycy mogą składać wnioski, choć wstępne zatwierdzenie trwa znacznie dłużej.

Dla innych paszportów bez rezydencji w ZEA radzi nie tracić czasu, cokolwiek ktoś obiecuje.

Alternatywą jest zostanie rezydentem z lokalnym dochodem. Opisuje właścicieli, którzy podejmują pracę w firmie w ZEA, otrzymują wynagrodzenie przez sześć miesięcy, a następnie uzyskują na tej podstawie oficjalne wstępne zatwierdzenie.

Kredyt czy gotówka: argument za zachowaniem kapitału

Obie strony rozmowy argumentują, że kredyt może mieć sens nawet dla właściciela, który ma gotówkę. Rozumowanie Olega: realna inflacja przekracza koszt kredytu wynoszący około 4%, a czynsz pokrywa ratę.

Liczby gościa potwierdzają argument o czynszu: kredyt 800 000 AED kosztuje około 3 000 AED miesięcznie, podczas gdy apartament z jedną sypialnią, jak mówi, wynajmuje się za około 7 000.

Większy zysk dotyczy ceny. Sprzedający, którzy nie mogą zapłacić, wyprzedają lokale przy odbiorze. Gdy ich już nie ma, oferty z przymusu znikają, a ceny w budynku się wyrównują, czego oczekuje dwa do trzech lat po odbiorze.

Porównuje Edge by Select Group z Peninsula. Apartamenty z jedną sypialnią w Edge są oferowane po pierwotnych 1,3-1,35 mln AED, podczas gdy oddane apartamenty z jedną sypialnią w Peninsula kosztują 1,85-1,9 mln AED. Projekty się różnią, zauważa.

Refinansowanie starszego kredytu i zakup po cenach z 2022 roku

Gdy kończy się trzyletni okres stałej stawki, oprocentowanie zmienia się na stawkę banku centralnego plus marżę banku, w przykładzie gościa około 5,2%. Rata 9 000 AED rośnie do około 11 000, a inny bank może wykupić kredyt po nowej stałej stawce.

Jego obecna strategia to kupowanie lokali z rynku wtórnego w budynkach, które mają być oddane w ciągu sześciu do dwunastu miesięcy, w cenach o 10-15% niższych niż w 2022 roku, z 30% własnego kapitału i kredytem na resztę.

Logika dotyczy kosztów. Budowniczy powiedział Olegowi, że koszty budowy wzrosły o 15-20%, więc nowe premiery będą wyceniane wyżej. Gość mówi, że w ten sposób kupił studio z wkładem 650 000 AED (176 991 USD).

Planuje trzymać je przez trzy lata i oczekuje 20% zwrotu z kapitału w scenariuszu konserwatywnym i 27% w optymistycznym. To jego prognozy, a nie gwarancja.