Boutique XXIII w Al Jaddaf: rentowność najmu policzona rzetelnie i porównanie z Socio

Boutique XXIII w Al Jaddaf przyciągnął inwestorów w październiku 2023 roku jako aktywo dochodowe, a uczciwym sprawdzianem tej tezy jest stopa zwrotu netto, a nie wartość brutto z prezentacji. Przy porównaniu z Socio na tych samych założeniach tańszy z dwóch projektów nie zawsze ma lepszy zwrot.

Dlaczego Al Jaddaf daje stopę zwrotu z najmu?

Ponieważ łączy centralną lokalizację ze stosunkowo przystępnymi cenami. Al Jaddaf leży obok Dubai Creek i blisko Downtown, z połączeniem metra, a pod koniec 2023 roku była to wciąż rozwijająca się dzielnica z rosnącą infrastrukturą.

To połączenie przyciąga inwestorów i na nim opiera się Boutique XXIII jako zakup pod wynajem. Adres przyciąga najemcę, a cena wejścia zostawia miejsce na zwrot.

Punktem odniesienia dla apartamentu dochodowego w centralnej, rozwijającej się dzielnicy jest stopa zwrotu netto powyżej średniej dla miasta. Dokładna wartość zależy od ceny wejścia, opłat i modelu najmu, i jest mniej istotna niż to, czy rachunek jest uczciwy.

Jak policzyć zwrot z apartamentu na wynajem?

Stopa brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę nieruchomości. Stopa netto to to, co zostaje po odjęciu service charge i kosztów bieżących, a zakładane obłożenie powinno być realistyczne, nie idealne.

Uwagi wymagają cztery dane wejściowe: cena za stopę kwadratową na tle dzielnicy, realne stawki najmu ze statystyk, service charge i inne koszty oraz płynność przy odsprzedaży.

Z ceny i czynszu silniej działa cena zakupu. Czynsz dyktuje rynek i trudno na niego wpływać, natomiast wejście poniżej rynku jest zadaniem osiągalnym — przez wczesny etap, właściwy lokal albo negocjacje.

Każdy procent zaoszczędzony przy wejściu pracuje na stopę zwrotu przez cały okres posiadania.

Jakie koszty zjadają stopę zwrotu?

Różnica między zwrotem brutto a netto składa się z wydatków rzadko wspominanych w prezentacjach, a service charge jest dopiero pierwszą pozycją listy.

Po nim idą umeblowanie i zużycie, przestoje między najemcami, prowizje za znalezienie najemcy, drobne naprawy, ubezpieczenie i utrzymanie instalacji budynku.

Razem te pozycje mogą zabrać zauważalną część stopy brutto — z reguły kilka punktów procentowych. Rachunek, który je pomija, opisuje nieruchomość, której nikt naprawdę nie posiada.

Jak porównać Boutique XXIII z Socio?

Jedną metodą. Oba modele trzeba policzyć przy tym samym obłożeniu i tych samych założeniach o przestojach i zużyciu, a poza ceną spojrzeć na stawki najmu, jakość, infrastrukturę i najemcę, do którego adresowany jest każdy budynek.

Częsta manipulacja w sprzedaży polega na liczeniu jednego projektu według optymistycznego scenariusza, a jego konkurenta według zachowawczego. Rachunek warto poprosić w jednej tabeli z jednym zestawem założeń; dopiero wtedy porównanie jest uczciwe.

Wyniku nie da się odczytać z cennika. Tańsza nieruchomość nie zawsze daje lepszy zwrot netto.

Najem krótki czy długi w Al Jaddaf?

Możliwe są oba, bo dzielnica leży blisko Downtown i obiektów kultury. Najem krótki daje wyższą stawkę za dobę i potencjalnie większy dochód brutto, ale wymaga licencji, zarządzania i ciągłego sprzątania oraz niesie sezonowe przestoje.

Najem długi daje niższą stawkę, ale jest przewidywalny: jedna umowa rocznie i minimum pracy operacyjnej. Zapewnia stabilny strumień i łatwiej nim zarządzać na odległość.

Możliwy jest też model hybrydowy — długa umowa teraz, przejście na najem krótki w miarę wzrostu ruchu turystycznego w dzielnicy.

Dla inwestora zdalnego bez firmy zarządzającej model długoterminowy jest prawie zawsze praktyczniejszy. Najem krótki ma sens, gdy jest profesjonalny operator i lokal o silnych cechach widokowych lub lokalizacyjnych.

Czytanie statystyk dzielnicy bez dawania się zwieść

Statystyki Al Jaddaf są użyteczne tylko wtedy, gdy czyta się je właściwie. Średni czynsz w dzielnicy miesza starą zabudowę z nowymi projektami, kawalerki ze znacznie większymi apartamentami, a budynki przy metrze z tymi w głębi kwartału.

Pracować należy na wartościach mediany dla konkretnego typu lokalu i na rzeczywistych transakcjach w porównywalnych budynkach, a nie na ogłoszeniach. Cena z ogłoszenia i cena z umowy to różne wielkości.

Patrzeć trzeba na trend, a nie na zdjęcie chwili: jak czynsze i ceny w dzielnicy zmieniały się w ostatnich okresach i ile nowych lokali trafi na rynek do czasu odbioru kupowanego lokalu.

Rosnąca podaż naciska na czynsze w danym momencie nawet w mocnej lokalizacji. Ten efekt należy do zachowawczego scenariusza rachunku.

Kto powinien zarządzać apartamentem?

To zależy od tego, gdzie się mieszka, a odpowiedź zmienia stopę zwrotu netto. Zarządzanie samemu oszczędza prowizję, ale wymaga obecności: oglądania, umów, czeków, mediów i napraw.

Firma zarządzająca pobiera mniej więcej kilka procent strumienia czynszu przy najmie długim i zauważalnie więcej przy krótkim, a w zamian czyni proces pasywnym.

Kto mieszka w Dubaju i ma jedną lub dwie nieruchomości, może rozsądnie zarządzać nimi sam. Kto mieszka za granicą, dla tego firma jest praktycznie obowiązkowa. Przy portfelu kilku lokali operatorów trzeba porównywać po faktycznym obłożeniu, a nie po obiecywanej stawce.

Wynagrodzenie zarządcy należy zawsze ująć w rachunku stopy netto przed transakcją. Zmiana modelu zarządzania po zakupie jest wolniejsza i droższa.

Kiedy zrewidować strategię?

Raz w roku, gdy najem dochodzi do przedłużenia. Faktycznie osiągniętą stopę netto trzeba zestawić z planem i z alternatywami dostępnymi w tym momencie.

Jeśli dzielnica zdrożała, a czynsz został w tyle, czasem opłacalniej jest zrealizować wzrost kapitału przez sprzedaż, niż trzymać nieruchomość dla spadłej stopy zwrotu.