Co naprawdę kupisz na Bali za USD 150 000: Parq, Mirah i Alex Villas

Za USD 150 000 Bali nie sprzeda willi – to często sam koszt gruntu pod nią. Za ten budżet kupuje się apartament o powierzchni 35–50 metrów kwadratowych w zarządzanym kompleksie, a sposób posiadania ma większe znaczenie niż wygląd.

Co naprawdę kupuje ten budżet?

Do USD 150 000 realnym produktem jest apartament o powierzchni 35–50 metrów kwadratowych.

Znajdzie się on w zarządzanym kompleksie albo w pełnej operacji hotelowej – a na Bali ta różnica jest cieńsza niż gdzie indziej, bo nie ma dodatkowego podatku od nieruchomości komercyjnych i praktycznie cała zarządzana nieruchomość jest zorganizowana jako komercyjna.

Na tym poziomie istnieją małe domy szeregowe o powierzchni około 53 metrów kwadratowych. Są sprzedawane jako townhouse'y; w rzeczywistości to lofty. Nic w tym złego, ale trzeba wiedzieć, co się porównuje.

Nie dostaje się prywatnej willi z basenem na własnym gruncie. Te zaczynają się znacznie powyżej tej kwoty, a składnik gruntowy stanowi większość ceny.

Dlaczego struktura własności to cała historia?

Indonezja nie dopuszcza własności gruntu typu freehold dla cudzoziemców. Zagraniczny kupujący otrzymuje leasehold – zwykle na 25 lub 30 lat z opcją przedłużenia – albo prawo użytkowania, albo strukturę z udziałem indonezyjskiej spółki.

Każda z tych form ma inny profil ryzyka, a różnica przerasta wszystko, co dotyczy samego budynku.

W leasehold o zwrocie decyduje liczba lat pozostałych w chwili sprzedaży. Trzydziestoletnia dzierżawa kupiona nowa i sprzedana po ośmiu latach to dla następnego nabywcy dzierżawa na 22 lata i tak jest wyceniana. Aktywa leasehold się amortyzują; aktywa freehold – nie. Trzeba to wprost uwzględnić w modelu.

Struktury nominee – w których indonezyjska osoba fizyczna posiada tytuł w imieniu kupującego – są powszechne, tanie i prawnie kruche. Nie włożyłbym w nie pieniędzy.

Jak działa model zarządzanego kompleksu?

Prawie wszystko w tym przedziale cenowym sprzedaje się z dołączoną umową zarządzania najmem, a prognozowane rentowności podawane na Bali są wysokie – na tyle, że powinny budzić pytania, a nie entuzjazm.

Należy poprosić o faktyczne obłożenie i średnią stawkę dobową z istniejących lokali operatora, miesiąc po miesiącu, za co najmniej dwa lata. Bali jest sezonowe, a roczna średnia to ukrywa. Trzeba zapytać, co operator odlicza przed udziałem właściciela, czy dochód jest łączony w pulę i co się stanie, jeśli właściciel zechce zarządzać samodzielnie.

I zapytać, co dzieje się po zakończeniu dzierżawy. W strukturze leasehold z umową zarządzania na wierzchu biegną dwa zegary, które rzadko kończą się w tym samym czasie.

Bali czy Dubaj przy tym samym budżecie?

USD 150 000 w Dubaju kupuje studio w drugorzędnej dzielnicy, na zasadach freehold, na własne nazwisko, z regulatorem, rachunkiem powierniczym i rynkiem wtórnym, który publikuje każdą transakcję. Rentowność jest niższa niż prognoza z Bali, a rentowność faktycznie otrzymywana jest znacznie bliższa tej podanej.

USD 150 000 na Bali kupuje prawo leasehold do zarządzanego apartamentu na rynku z prawdziwym silnikiem turystycznym, wysoką rentownością nominalną i strukturą prawną, która wymaga rzetelnej weryfikacji.

Żadna z opcji nie jest zła. Ale jeśli powodem zainteresowania Bali jest liczba rentowności z broszury, warto porównać ją z wynikiem z Dubaju po uwzględnieniu amortyzacji dzierżawy, sezonowości i udziału operatora. To porównanie zmienia zdanie wielu osób.

Co cudzoziemiec może faktycznie posiadać?

Nie grunt na zasadach freehold. Hak Milik, indonezyjski tytuł freehold, jest zarezerwowany dla obywateli Indonezji. Cudzoziemiec nie może go posiadać, a każda struktura, która zdaje się dawać freehold, to albo przebrana dzierżawa, albo układ nominee.

Cudzoziemiec może posiadać Hak Pakai – prawo użytkowania, zwykle na 25–30 lat z możliwością odnowienia – albo Hak Sewa, czyli leasehold, w praktyce sprzedawany na Bali jako dzierżawa na 25 lub 30 lat z opcją przedłużenia.

Przytłaczająca większość inwestycji w wille na Bali sprzedawanych cudzoziemcom to leasehold. To nie skandal, tylko ramy prawne, ale zasadniczo zmienia to charakter aktywa: kupuje się prawo tracące wartość, a nie trwałe.

Struktury nominee – w których indonezyjski obywatel posiada tytuł w imieniu kupującego na podstawie prywatnej umowy – są szeroko stosowane i prawnie niepewne. Indonezyjskie sądy nie podtrzymywały ich w sposób przewidywalny.

Co leasehold robi z rachunkiem?

Dwudziestopięcioletnia dzierżawa to aktywo, które się zużywa. Z każdym rokiem posiadania jest warta mniej, bo zostaje jej mniej. To przeciwieństwo tego, jak zwykle działa inwestowanie w nieruchomości, i musi znaleźć się w modelu.

Wpływa to także na wyjście z inwestycji. W pierwszym roku sprzedaje się 25 lat; w piętnastym – dziesięć, kupującemu, który dokładnie o tym wie. Wartości odsprzedaży spadają wraz ze skracaniem terminu, a szybciej w ostatniej trzeciej części.

Zapisy o przedłużeniu istnieją, ale nie są gwarancją – zwykle wymagają negocjacji z właścicielem gruntu w danym momencie i zapłaty kolejnej sumy według ówczesnych stawek.

Uczciwy sposób wyceny dzierżawy na Bali to potraktowanie jej jako strumienia dochodu w stałym okresie z ograniczoną wartością rezydualną: należy liczyć IRR za okres dzierżawy, a nie rentowność plus wzrost wartości.

Czy podawane rentowności są realne?

Projekty willowe na Bali rutynowo reklamują zwroty roczne rzędu piętnastu do dwudziestu procent. Liczby te pochodzą z modelowania najmu krótkoterminowego z wysokimi założeniami obłożenia i zwykle nie uwzględniają opłat za zarządzanie, konserwacji, podatków ani amortyzacji dzierżawy.

Rynek najmu krótkoterminowego jest naprawdę silny – Bali to globalny cel podróży z całorocznym popytem – ale jest zaciekle konkurencyjny, a podaż rosła bardzo szybko. Założenia obłożenia z 2021 roku niekoniecznie obowiązują dziś.

Koszty operacyjne w klimacie tropikalnym są wyższe, niż kupujący się spodziewają: konserwacja basenu, szkody od wilgoci, utrzymanie ogrodu, ochrona oraz opłaty za zarządzanie, które zwykle wynoszą dwadzieścia do trzydziestu procent przychodu brutto.

Realistyczny zwrot netto po odliczeniu tego wszystkiego i po amortyzacji dzierżawy jest znacznie niższy niż nominalny. Wciąż może być atrakcyjny; po prostu nie jest tym, co głosi broszura.

Jakiej weryfikacji nie wolno pominąć?

Należy zatrudnić indonezyjskiego prawnika od nieruchomości, który nie został polecony przez sprzedającego. To tanie w stosunku do ryzyka i najważniejsza pozycja na liście.

Trzeba sprawdzić certyfikat gruntu i to, czy wydzierżawiający faktycznie ma prawo wydzierżawić go na cały sprzedawany okres.

Trzeba sprawdzić zagospodarowanie przestrzenne. Budowa na gruncie nieprzeznaczonym pod zakwaterowanie turystyczne to powracający problem na Bali, który prowadził do nakazów rozbiórki.

Trzeba sprawdzić, czy istnieje pozwolenie na budowę zgodne z tym, co zbudowano, oraz potwierdzić sytuację w zakresie indonezyjskiego podatku od dochodów z najmu.

I trzeba pojechać na miejsce. Zdjęcia willi na Bali są nadzwyczajnie dobre, a droga, sąsiedzi, korki i odległość do plaży nadającej się do kąpieli są rutynowo pomijane.