Madinat Jumeirah Living od Meraas: mieszkanie naprzeciw Burj Al Arab

Madinat Jumeirah Living to niskie osiedle Meraas położone tuż naprzeciw Madinat Jumeirah — czterdziestohektarowego kompleksu wypoczynkowego z dwoma pięciogwiazdkowymi hotelami, soukiem, teatrem, ponad czterdziestoma restauracjami i kilometrem plaży, należącego do tej samej grupy co Burj Al Arab. Oferta mieszkaniowa jest zwyczajna w najlepszym tego słowa znaczeniu. Okolica zwyczajna nie jest.

Co znajduje się po drugiej stronie ulicy?

Madinat Jumeirah to największy kompleks wypoczynkowy w Dubaju: czterdzieści hektarów nadmorskiego terenu obok Burj Al Arab, dwa pięciogwiazdkowe hotele, w tym Mina A'Salam, souk handlowy, teatr, ponad czterdzieści restauracji, barów i kawiarni oraz kilometr plaży.

Należy on do Jumeirah Corporation, która jest także właścicielem Burj Al Arab i Jumeirah Beach Hotel.

Mall of the Emirates jest o krótki przejazd stąd. Dojazd do Sheikh Zayed Road jest bezpośredni. Plaża Umm Suqeim leży w zasięgu spaceru.

Osiedle jest warte tyle, ile jego otoczenie, a to jedno z niewielu miejsc w Dubaju, gdzie otoczenie było gotowe, światowej klasy i trwałe, zanim zbudowano mieszkania.

Czym jest samo osiedle?

MJL jest celowo niskie — kilkukondygnacyjne budynki ułożone wokół dziedzińców i zieleni, w arabeskowym języku architektonicznym, który nawiązuje do kurortu naprzeciw, a nie do szklanych wież kilka kilometrów dalej na północ.

Niska zabudowa to mała gęstość, a więc udogodnienia faktycznie nadają się do użytku i osiedle przypomina prawdziwą dzielnicę. To także mniej lokali, co ogranicza podaż w miejscu, gdzie nie przybędzie już ani kawałka ziemi.

Meraas buduje na dobrym poziomie i standard wykończenia to odzwierciedla. Nie znajdą tu Państwo jednak głośnej cechy wyróżniającej — żadnego rekordu wysokości, żadnego markowego partnera. Produkt jest cicho dobry, a to właśnie tego oczekuje rynek nabywców na własne potrzeby i to przeoczy inwestor goniący za historią.

Jak wygląda argument inwestycyjny?

To dzielnica dla osób kupujących na własny użytek. Najemca i kupujący na rynku wtórnym to ludzie, którzy chcą mieszkać w Umm Suqeim, blisko plaży, szkół i kurortu — a takich miejsc jest ograniczona liczba.

Daje to konkretny wzorzec: stabilny, a nie spektakularny wzrost wartości kapitału, pewny popyt na długi najem i odporność w słabszych okresach rynku, ponieważ popyt wynika z potrzeby, a nie z nastrojów.

Rentowność będzie wyglądać niżej niż w nowszej, tańszej dzielnicy. Na tym polega kompromis i dla kupującego na długi termin zwykle jest to właściwa strona wyboru.

Co należy sprawdzić?

Który budynek i który dziedziniec. W niskim osiedlu różnice między położeniami dotyczą hałasu, prywatności i nasłonecznienia dziedzińca — a nic z tego nie widać na rzucie mieszkania.

Service charge i jaka jego część pokrywa utrzymanie zieleni. Osiedla z dziedzińcami są drogie w utrzymaniu, a właśnie to utrzymanie sprawia, że jest tam przyjemnie.

Dowody najmu dla konkretnego typu lokalu. MJL jest na tyle małe, że garść prawdziwych umów najmu daje dokładny obraz.

I wreszcie: proszę przejść się na plażę i do souku o tej porze dnia, o której faktycznie by Państwo to robili. W tej dzielnicy spacer jest produktem.

Dlaczego niska zabudowa jest rzadkością i co daje?

Dubaj buduje wieże, bo to najskuteczniejszy sposób zarabiania na drogiej ziemi. Niska zabudowa na prestiżowej działce w Umm Suqeim oznacza, że deweloper celowo zrezygnował z gęstości w zamian za lepszy produkt.

Mieszkańcom daje to rzeczy konkretne: mniej sąsiadów na budynek, brak długiego czekania na windę, dziedzińce w ludzkiej skali i poczucie miejsca, jakiego nie zapewni żadne podium wieżowca.

Cień jest wpisany w projekt — wąskie uliczki, budynki zacieniające się nawzajem, gęsta zieleń — dzięki czemu osiedle działa pieszo przez większość roku, a nie tylko w styczniu.

Dla właścicieli oznacza to rzadkość: ograniczoną liczbę lokali w formacie, którego w tym miejscu nie da się łatwo powtórzyć.

Jakie są klastry?

MJL zbudowano jako zestaw nazwanych klastrów — Rahaal, Asayel, Lamtara, Jadeel, Lamaa i inne — oddawanych etapami. Łączy je język architektoniczny, ale różnią się wiekiem, układem i położeniem na osiedlu.

Starsze klastry leżą bliżej mostu do Madinat Jumeirah i mają najbardziej dojrzałą zieleń; młodsze są nowsze w środku, ale dalej od połączenia, dzięki któremu osiedle działa.

Ten most to najważniejsze udogodnienie: daje mieszkańcom dostęp do souku, restauracji i infrastruktury kurortu. Dokładne uprawnienia dla swojego budynku należy potwierdzić na piśmie, ponieważ ustalenia bywały różne i mogą się zmienić.

W obrębie klastra to, na który dziedziniec wychodzi lokal i ile popołudniowego słońca przyjmuje, znaczy więcej niż piętro.

Kto naprawdę tu kupuje?

MJL sprzedaje się w nieproporcjonalnie dużym stopniu osobom, które zamierzają tam mieszkać: rodzinom, którym zależy na szkołach i plaży, profesjonalistom ceniącym możliwość chodzenia pieszo oraz długoletnim mieszkańcom, którzy opuszczają wieżowce.

Ma to znaczenie dla właścicieli. Rynek wtórny napędzają kupujący na własne potrzeby, a nie inwestorzy z arkuszami kalkulacyjnymi, a ci pierwsi płacą za jakość życia tak, jak inwestorzy nie płacą.

Najemcami są zazwyczaj dobrze zarabiające rodziny na wieloletnich kontraktach — długie pobyty, dbałość o lokal i mniejsza wrażliwość na cenę niż w dzielnicy inwestorskiej.

Stopy zwrotu brutto są w rezultacie przeciętne, a wyniki kapitałowe mocne. To aktywo do trzymania i mieszkania, a nie do generowania przepływów pieniężnych.