Boutique XXIII in Al Jaddaf: die Mietrendite richtig gerechnet und der Vergleich mit Socio

Boutique XXIII in Al Jaddaf zog im Oktober 2023 Anleger als Renditeobjekt an, und der ehrliche Test für diese Behauptung ist die Nettorendite, nicht die Bruttozahl aus der Präsentation. Bei einem Vergleich mit Socio unter denselben Annahmen ist das günstigere von zwei Projekten nicht immer das mit der besseren Rendite.

Warum wirft Al Jaddaf eine Mietrendite ab?

Weil der Stadtteil eine zentrale Lage mit vergleichsweise zugänglichen Preisen verbindet. Al Jaddaf liegt am Dubai Creek und nahe Downtown, mit Metroanbindung, und war Ende 2023 noch ein Entwicklungsviertel mit wachsender Infrastruktur.

Diese Kombination zieht Anleger an, und auf ihr beruht Boutique XXIII als Kauf zur Vermietung. Die Adresse bringt den Mieter, und der Einstiegspreis lässt Spielraum für die Rendite.

Der Maßstab für eine Renditewohnung in einem zentralen Entwicklungsviertel ist eine Nettorendite über dem Stadtdurchschnitt. Die genaue Zahl hängt von Einstiegspreis, Gebühren und Vermietungsmodell ab und ist weniger wichtig als die Frage, ob die Rechnung ehrlich ist.

Wie berechnet man die Rendite einer Mietwohnung?

Die Bruttorendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Preis der Immobilie. Die Nettorendite ist das, was nach Abzug der Service Charge und der laufenden Kosten übrig bleibt, und die angenommene Auslastung sollte realistisch sein, nicht ideal.

Vier Eingangsgrößen verdienen Aufmerksamkeit: der Preis pro Quadratfuß im Verhältnis zum Stadtteil, reale Mietsätze aus der Statistik, die Service Charge und sonstige Kosten sowie die Liquidität beim Wiederverkauf.

Von Preis und Miete wirkt der Kaufpreis stärker. Die Miete diktiert der Markt, und sie lässt sich kaum beeinflussen, während ein Einstieg unter dem Markt eine erreichbare Aufgabe ist – über eine frühe Phase, die richtige Einheit oder Verhandlung.

Jedes eingesparte Prozent beim Einstieg arbeitet während der gesamten Besitzdauer für die Rendite.

Welche Kosten zehren die Rendite auf?

Die Lücke zwischen Brutto- und Nettorendite besteht aus Ausgaben, die in Präsentationen selten erwähnt werden, und die Service Charge ist erst der Anfang der Liste.

Danach kommen Möblierung und Abnutzung, Leerstand zwischen den Mietern, Provisionen für die Mietersuche, kleinere Reparaturen, Versicherung und die Wartung der Gebäudetechnik.

Zusammengenommen können diese Posten einen spürbaren Teil der Bruttorendite abtragen – in der Regel mehrere Prozentpunkte. Eine Rechnung, die sie auslässt, beschreibt eine Immobilie, die niemand tatsächlich besitzt.

Wie sollte man Boutique XXIII mit Socio vergleichen?

Nach einer einheitlichen Methode. Rechnen Sie beide Modelle mit derselben Auslastung und denselben Annahmen zu Leerstand und Abnutzung, und blicken Sie über den Preis hinaus auf Mietsätze, Qualität, Infrastruktur und die Mieter, an die sich das jeweilige Gebäude richtet.

Eine verbreitete Manipulation im Vertrieb ist es, ein Projekt nach einem optimistischen Szenario zu rechnen und den Konkurrenten nach einem vorsichtigen. Fordern Sie die Rechnung in einer einzigen Tabelle mit einem einzigen Satz Annahmen an; nur dann ist der Vergleich fair.

Das Ergebnis lässt sich nicht aus der Preisliste ablesen. Die günstigere Immobilie liefert nicht immer die bessere Nettorendite.

Kurzzeitvermietung oder langfristiger Mietvertrag in Al Jaddaf?

Beides ist möglich, denn der Stadtteil liegt nahe Downtown und nahe den Kulturstätten. Eine Kurzzeitvermietung erzielt einen höheren Preis pro Nacht und potenziell mehr Bruttoeinnahmen, braucht aber Lizenz, Verwaltung und ständige Reinigung und bringt saisonalen Leerstand.

Ein langfristiger Mietvertrag zahlt weniger, ist aber planbar: ein Vertrag im Jahr und ein Minimum an operativer Arbeit. Er liefert einen stabilen Zufluss und lässt sich leichter aus der Ferne verwalten.

Ein Hybrid ist ebenfalls machbar – jetzt ein langfristiger Vertrag, später der Wechsel zur Kurzzeitvermietung, wenn der Tourismus im Stadtteil zunimmt.

Für einen Anleger aus der Ferne ohne Verwaltungsgesellschaft ist das langfristige Modell fast immer das praktischere. Kurzzeitvermietung ist sinnvoll, wenn es einen professionellen Betreiber und eine Einheit mit starkem Ausblick oder starker Lage gibt.

Die Stadtteilstatistik lesen, ohne sich täuschen zu lassen

Die Statistik für Al Jaddaf ist nur dann nützlich, wenn man sie richtig liest. Die Durchschnittsmiete des Stadtteils mischt Altbestand mit Neubauprojekten, Studios mit viel größeren Wohnungen und Gebäude an der Metro mit solchen tief im Block.

Arbeiten Sie mit Medianwerten für den konkreten Einheitentyp und mit tatsächlichen Transaktionen in vergleichbaren Gebäuden, nicht mit Anzeigen. Der Preis im Inserat und der Preis im Vertrag sind verschiedene Größen.

Betrachten Sie den Trend und nicht eine Momentaufnahme: wie sich Mieten und Preise im Stadtteil in den letzten Zeiträumen entwickelt haben und wie viele neue Einheiten bis zur Übergabe Ihrer Wohnung auf den Markt kommen.

Wachsendes Angebot drückt die Mieten kurzfristig selbst in einer starken Lage. Dieser Effekt gehört in das konservative Szenario der Rechnung.

Wer sollte die Wohnung verwalten?

Das hängt davon ab, wo Sie leben, und die Antwort verändert die Nettorendite. Wer die Wohnung selbst verwaltet, spart die Provision, muss aber vor Ort sein: Besichtigungen, Verträge, Schecks, Nebenkosten und Reparaturen.

Eine Verwaltungsgesellschaft nimmt bei langfristiger Vermietung grob einige Prozent des Mietflusses und bei Kurzzeitvermietung spürbar mehr und macht dafür den Ablauf passiv.

Wenn Sie in Dubai leben und ein oder zwei Objekte besitzen, ist die Selbstverwaltung vernünftig. Leben Sie im Ausland, ist eine Gesellschaft praktisch Pflicht. Bei einem Portfolio aus mehreren Einheiten vergleichen Sie Betreiber nach der tatsächlichen Auslastung, nicht nach dem Satz, den sie versprechen.

Rechnen Sie die Gebühr des Verwalters vor dem Geschäft in die Nettorendite ein. Das Verwaltungsmodell nach dem Kauf zu wechseln, ist langsamer und teurer.

Wann sollte die Strategie überprüft werden?

Einmal im Jahr, wenn die Verlängerung des Mietvertrags ansteht. Stellen Sie die tatsächlich erzielte Nettorendite dem Plan und den zu diesem Zeitpunkt verfügbaren Alternativen gegenüber.

Ist der Stadtteil im Preis gestiegen, während die Miete zurückblieb, ist es manchmal lohnender, den Wertzuwachs durch Verkauf zu sichern, als die Immobilie für eine gesunkene Rendite zu halten.