Die besten Villen-Communitys in Dubai: Top 5 für ein Haus oder Reihenhaus
Arabian Ranches, Damac Hills, Tilal Al Ghaf, The Valley und Mudon im Vergleich: Bauträger, was bereits gebaut ist, die Fahrt ins Zentrum und was ein Haus im Unterhalt kostet.
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Fünf Communitys in Dubai für den Kauf einer Villa oder eines Reihenhauses
Die fünf Communitys in Dubai, die Sie sich zuerst ansehen sollten, wenn Sie ein Haus statt einer Wohnung suchen, sind Arabian Ranches, Damac Hills, Tilal Al Ghaf, The Valley und Mudon. Sie reichen vom zwanzig Jahre alten Original von Emaar bis zu Bauabschnitten, die noch übergeben werden, und jede tauscht Platz gegen die Fahrt ins Zentrum.
Ein Haus wählt man anders als eine Wohnung. Drei Dinge entscheiden: wie alt die Community ist, wie lang der Arbeitsweg ist und was das Grundstück im Unterhalt kostet.
Nachfolgend finden Sie alle fünf im Überblick: wer sie gebaut hat, was fertig ist, wie weit sie entfernt ist und was schiefgehen kann. Preise haben wir bewusst weggelassen: Aktuelle Angebote finden Sie auf der Seite des jeweiligen Stadtteils.
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Die fünf im Überblick
| Community | Bauträger | Wohnungen | Stand | Hauptnachteil |
|---|---|---|---|---|
| Arabian Ranches | Emaar | Villen; Reihenhäuser in Ranches III | Gebaut, drei Phasen | Alternde Häuser in der ersten Phase |
| Damac Hills | Damac | Villen, Reihenhäuser, Apartments | Übergeben und bewohnt | Bauqualität im mittleren Segment, neues Angebot in der Nähe |
| Tilal Al Ghaf | Majid Al Futtaim | Reihenhäuser bis große Villen | Teilweise übergeben | Höherer Preis und höhere Gebühr |
| The Valley | Emaar | Überwiegend Reihenhäuser, einige Villen | Im Bau, in Phasen | Entfernung vom Zentrum |
| Mudon | Dubai Properties | Reihenhäuser und Villen | Weitgehend fertiggestellt | Langer Arbeitsweg, nur stetiges Wachstum |
Arabian Ranches: Was bringen zwanzig Jahre Reife?
Gewachsene Bäume, echte Grundstücke und Nachbarn, die bleiben. Arabian Ranches war Emaars erste große Villen-Community, Anfang der 2000er-Jahre an der Sheikh Mohammed Bin Zayed Road gestartet, und setzte die Vorlage, der spätere Familienstadtteile folgten.
Die drei Phasen sind unterschiedliche Produkte. Das ursprüngliche Ranches hat die größten Grundstücke, die ausgereifteste Begrünung und den Achtzehn-Loch-Golfplatz. Ranches II ist neuer und dichter bebaut, mit kleineren Grundstücken. Ranches III ist noch neuer und besteht überwiegend aus Reihenhäusern zu einem niedrigeren Preis.
Der Alltag läuft über das Community-Zentrum: ein Supermarkt, Kliniken, Restaurants und eine Apotheke. Zwei Schulen liegen innerhalb oder unmittelbar daneben. Downtown ist außerhalb der Stoßzeiten rund fünfundzwanzig bis dreißig Minuten entfernt, zur Marina ähnlich.
Was Sie abwägen sollten: Die Häuser der ersten Phase sind rund zwanzig Jahre alt und haben meist Arbeit gebraucht: Klimaanlage, Leitungen, Küchen, Bäder, manchmal das Dach. Lassen Sie ein ordentliches Gutachten erstellen. Es gibt keine Metro und keine geplante.
Damac Hills: Ist der Golfplatz die eigentliche Attraktion?
Weniger als der Park. Damac Hills ist eine Community von Damac rund um den Trump International Golf Club Dubai, abseits der Umm Suqeim Road, doch die Anlage, die die Bewohner täglich nutzen, ist der zentrale Park: Sportplätze, ein Skatepark, Seen und ein Streichelzoo.
Die Community umfasst rund 3,9 Millionen Quadratmeter, wurde 2013 als Akoya gestartet und ist heute übergeben und bewohnt. Innerhalb der Grenzen liegen das Wellenbad Malibu Bay, die DAMAC Mall, die Jebel Ali School mit britischem Lehrplan und ein medizinisches Zentrum.
Das Angebot ist breit: freistehende Villen am Golfplatz und rund um den Park, Reihenhäuser in der Mitte, Apartmentgebäude am erschwinglichen Ende. Downtown ist außerhalb der Stoßzeiten rund dreißig Minuten entfernt.
Was Sie abwägen sollten: Die Bauqualität liegt im mittleren Segment. Wo Probleme aufgetreten sind, betrafen sie die Verwaltung der Community, Streit um Service Charges und gemeinschaftliche Einrichtungen, nicht die Bausubstanz. Gehen Sie durch die konkrete Teil-Community, denn die Cluster befinden sich sichtbar in unterschiedlichem Zustand. Neue angrenzende Vermarktungen konkurrieren beim Wiederverkauf mit den Bestandseigentümern.
Tilal Al Ghaf: Lohnt sich der Aufpreis für eine Lagunen-Community?
Ja, wenn Ihnen die Ausführung wichtiger ist als der Platz. Tilal Al Ghaf ist die Villen- und Reihenhaus-Community von Majid Al Futtaim an der Hessa Street, gebaut rund um die Lagoon Al Ghaf, eine große Lagune zum Schwimmen mit Sandstränden. Die Dichte ist geringer als in den benachbarten Damac-Communitys.
Der Bauträger hat die Mall of the Emirates und die City-Centre-Malls gebaut und betreibt sie. Die Lagune hat eine ordentliche Filterung und einen echten Strand, und die Einkaufsmeile wurde vermietet, statt als leere Rohbauten stehen zu bleiben.
Die Community ist gestaffelt. Harmony und Aura liegen am erschwinglichen Ende, während Elysian Mansions und Alaea die besten Grundstücke einnehmen, mehrere davon direkt an der Lagune. Downtown und die Marina sind je nach Tageszeit fünfundzwanzig bis fünfunddreißig Minuten entfernt.
Was Sie abwägen sollten: Teile des Masterplans werden noch übergeben, bestätigen Sie also, was rund um Ihr Grundstück fertig ist. Die Community-Gebühr liegt über dem Durchschnitt im Landesinneren, weil der Betrieb einer Lagune zum Schwimmen Geld kostet. Lagunenlage bringt einen erheblichen Aufschlag mit sich, und es gibt keine Metro.
The Valley: Wo gelangt man am günstigsten an ein Emaar-Haus?
Hier, und die Entfernung ist der Preis. The Valley ist eine Emaar-Community an der Dubai–Al Ain Road, weit hinter den etablierten Stadtteilen am äußeren Ring. Bei gutem Verkehr sind es rund vierzig Minuten bis Downtown, zu Stoßzeiten deutlich mehr.
Emaar hat sie 2019 auf mehr als zwanzig Millionen Quadratmetern gestartet. Das Angebot besteht überwiegend aus Reihenhäusern mit drei und vier Schlafzimmern und kleinen Gärten, die als benannte Cluster vermarktet werden; größere Villen-Vermarktungen folgen später.
Das Town Centre mit rund 32 000 Quadratmetern ist der Mittelpunkt, mit Einzelhandel und einem Bauernmarkt. Ein Sandstrand von 47 000 Quadratmetern und der Kinderkomplex Kids’ Dale stehen noch aus. Die Dubai Outlet Mall ist etwa zwanzig Minuten entfernt, der Flughafen dreißig.
Was Sie abwägen sollten: Teile der Community sind bewohnt, Teile sind Baustellen, prüfen Sie daher, was für Ihre Phase vertraglich zugesagt ist. Emaars eigene neue Phasen konkurrieren mit Ihrem Wiederverkauf. Es gibt keine Metro und keine geplante.
Mudon: Warum eine fertige Community statt eines Neustarts kaufen?
Weil nichts mehr zu erraten bleibt. Mudon ist eine Villen- und Reihenhaus-Community von Dubai Properties in Dubailand, weitgehend fertiggestellt und bewohnt – es gibt also kein Masterplan-Risiko und keine Baustelle nebenan.
Sie ist um einen langen zentralen Park angelegt, an dem entlang Rad- und Laufstrecken verlaufen. Die Nähe zum Park ist die wichtigste interne Preisvariable. Einzelhandel für die Community, eine Schule und Kliniken sind vor Ort.
Die ursprünglichen Phasen – Al Salam, Naseem und Arabella – bieten Reihenhäuser mit drei und vier Schlafzimmern sowie größere freistehende Villen. Mudon Al Ranim ist ein Reihenhausprodukt zu einem niedrigeren Preis. Downtown ist außerhalb der Stoßzeiten rund dreißig bis fünfunddreißig Minuten entfernt.
Was Sie abwägen sollten: Die früheren Phasen sind rund zehn Jahre alt, lassen Sie daher Klimaanlage und Leitungen begutachten. Es gibt keine Metro, und die Wertsteigerung war stetig, aber nicht dramatisch.
Wie entscheidet man sich zwischen den fünf?
- Die größten Grundstücke und die ausgereifteste Begrünung – Arabian Ranches.
- Ein guter Park und Golf zu einem Preis unter den Emaar-Pendants – Damac Hills.
- Wohnen an der Lagune mit ordentlicher Ausführung – Tilal Al Ghaf.
- Der niedrigste Einstiegspreis, den Emaar anbietet, bei Arbeit im Homeoffice oder in der Nähe – The Valley.
- Eine ruhige, fertiggestellte Community mit einem echten Park – Mudon.
Allen fünf ist eines gemeinsam: Keine hat eine Metro, und der Arbeitsweg ist der Preis für Platz. Häuser aus allen Stadtteilen sind in einem aktuellen Katalog gesammelt – Villen in Dubai.
Was kostet ein Haus im Unterhalt, was eine Wohnung nicht kostet?
- Der Garten: In den älteren Phasen prüfen Sie, ob die Begrünung gepflegt oder dem Klima überlassen wurde.
- Alternde Anlagen: Klimaanlage und Leitungen nach etwa zehn Jahren, nach zwanzig auch das Dach.
- Die Community-Gebühr, aus der der Park, die gemeinschaftliche Begrünung oder die Lagune finanziert werden.
Ein Haus in Dubai ist eine langfristige Anlage, und die Fehler passieren häufiger beim Arbeitsweg und beim Unterhalt als beim Preis. Fahren Sie zuerst die Strecke zur tatsächlichen Uhrzeit, prüfen Sie dann den Stand der Community und danach das Haus mit seinem Grundstück.
Das Wichtigste
Welche Community in Dubai eignet sich am besten für den Kauf einer Villa?
Das hängt davon ab, was Sie brauchen. Arabian Ranches hat die größten Grundstücke und die ausgereifteste Begrünung, mit rund zwanzig Jahre alten Häusern in der ersten Phase. Damac Hills bietet einen großen Park und Golf zu einem Preis unter den Emaar-Pendants. Tilal Al Ghaf ist die Lagunen-Community mit der höherwertigen Ausstattung. The Valley ist der niedrigste Einstiegspreis, den Emaar anbietet, und Mudon ist eine ruhige, fertiggestellte Community rund um einen Park.
Wo gibt es das günstigste Emaar-Haus in Dubai?
In The Valley an der Dubai–Al Ain Road. Es ist der niedrigste Einstiegspreis, den Emaar für ein Reihenhaus mit Garten anbietet, und der Grund ist die Entfernung: bei gutem Verkehr rund vierzig Minuten bis Downtown und zu Stoßzeiten deutlich mehr. Geeignet ist es für Haushalte, die im Homeoffice oder im Süden und Osten des Emirats arbeiten, weniger für alle, die zur Küste pendeln.
Ist es besser, in einer fertigen Villen-Community zu kaufen oder in einer, die noch gebaut wird?
Eine fertige Community wie Mudon oder das ursprüngliche Arabian Ranches birgt kein Masterplan-Risiko: Sie gehen hindurch und sehen, was existiert. In The Valley und in Teilen von Tilal Al Ghaf werden noch Bauabschnitte übergeben, prüfen Sie daher, was für Ihre Phase vertraglich zugesagt ist, und nicht, was im Masterplan steht. In einer Community mit laufenden Neuvermarktungen konkurriert Ihr Wiederverkauf zudem mit der nächsten Phase des Bauträgers.
Haben die Villen-Communitys in Dubai eine Metro?
Keine der fünf. Arabian Ranches und The Valley haben keine Metro und auch keine geplante, und auch Damac Hills, Tilal Al Ghaf und Mudon sind nicht angebunden. Die Fahrt mit dem Auto ist der übliche Preis für Platz: Von den meisten sind es außerhalb der Stoßzeiten fünfundzwanzig bis fünfunddreißig Minuten bis Downtown, von The Valley rund vierzig, und zu Stoßzeiten überall länger.
Was sollte man bei einer zwanzig Jahre alten Villa prüfen?
Klimaanlage, Leitungen, Küchen, Bäder und manchmal das Dach – eine zwanzig Jahre alte Villa in Dubai hat meist an allen Stellen Arbeit gebraucht. In der ersten Phase von Arabian Ranches wurde das bei manchen Häusern erledigt und bei anderen nicht, und der Unterschied zwischen zwei scheinbar identischen Häusern in derselben Straße liegt hinter den Wänden. Lassen Sie vor einem Angebot ein ordentliches Gutachten erstellen.
Warum ist die Service Charge in Tilal Al Ghaf höher?
Wegen der Lagune. Der Betrieb einer Lagune zum Schwimmen mit ordentlicher Filterung und einem gepflegten Strand kostet Geld, und zusammen mit der Begrünung hält er die Community-Gebühr über dem Durchschnitt im Landesinneren. Dieselben Ausgaben erklären, warum die gemeinschaftlichen Flächen so aussehen, wie sie aussehen. Prüfen Sie die Gebühr zusammen mit der Lage Ihres Grundstücks zur Lagune, dem wichtigsten Preistreiber in der Community.
Wie unterscheiden sich Mieter in Villen-Communitys von Mietern in Apartments?
Es sind Familien, und sie bleiben. In Arabian Ranches ziehen Haushalte wegen der Schulen ein und bleiben für die Dauer der Schulzeit, was mehrjährige Mietverhältnisse und eine sehr geringe Fluktuation bedeutet. Mudon zeigt dasselbe Muster rund um Park und Schule. Auch in Damac Hills ist die Nachfrage familiengeprägt, während die Apartmentgebäude dort an einen breiteren Kreis vermietet werden, darunter Berufstätige in den westlichen Geschäftsvierteln.
Dieses Material dient der Information und ist keine individuelle Anlageberatung. Immobilienrenditen hängen von vielen Faktoren ab und sind nicht garantiert.