Meilleurs quartiers de villas de Dubai : le top 5 pour une maison ou une maison de ville

Les cinq quartiers de Dubai à examiner en premier pour une maison plutôt qu'un appartement sont Arabian Ranches, Damac Hills, Tilal Al Ghaf, The Valley et Mudon. Ils vont de l'original d'Emaar, vieux de vingt ans, à des phases encore en cours de livraison, et chacun échange de l'espace contre le trajet jusqu'au centre.

On choisit une maison autrement qu'un appartement. Trois éléments décident : l'ancienneté du quartier, la durée du trajet et ce que coûte l'entretien de la parcelle.

Voici les cinq un par un : qui l'a construit, ce qui est achevé, à quelle distance il se trouve et ce qui peut mal tourner. Les prix sont volontairement omis : les annonces actuelles figurent sur la page de chaque quartier.

Les cinq en un coup d'œil

Arabian Ranches : qu'achète-t-on avec vingt ans de maturité ?

Des arbres adultes, de vraies parcelles et des voisins qui restent. Arabian Ranches a été le premier grand quartier de villas d'Emaar, lancé au début des années 2000 en bordure de Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, et il a fixé le modèle que les quartiers familiaux ultérieurs ont suivi.

Ses trois phases sont des produits différents. Le Ranches d'origine a les plus grandes parcelles, l'aménagement paysager le plus mature et le golf de dix-huit trous. Ranches II est plus récent et plus dense, avec des parcelles plus petites. Ranches III est plus récent encore et se compose surtout de maisons de ville à un niveau de prix plus bas.

La vie quotidienne s'organise autour du centre du quartier : un supermarché, des cliniques, des restaurants et une pharmacie. Deux écoles se trouvent à l'intérieur ou juste à côté. Downtown est à environ vingt-cinq à trente minutes hors heures de pointe, avec un trajet similaire jusqu'à Marina.

À peser. Les maisons de la phase d'origine ont environ vingt ans et ont généralement nécessité des travaux : climatisation, plomberie, cuisines, salles de bains, parfois la toiture. Commandez une vraie expertise. Il n'y a pas de métro et aucun n'est prévu.

Damac Hills : le golf est-il le véritable attrait ?

Moins que le parc. Damac Hills est un quartier de Damac construit autour du Trump International Golf Club Dubai, en bordure d'Umm Suqeim Road, mais l'équipement que les habitants utilisent chaque jour est le parc central : terrains de sport, skatepark, lacs et mini-ferme.

Le quartier couvre environ 3,9 millions de mètres carrés, a été lancé en 2013 sous le nom d'Akoya, et il est désormais livré et occupé. À l'intérieur du périmètre se trouvent la piscine à vagues Malibu Bay, DAMAC Mall, Jebel Ali School (programme britannique) et un centre médical.

La gamme est large : villas individuelles sur le golf et autour du parc, maisons de ville au milieu, immeubles d'appartements du côté le plus accessible. Downtown est à environ trente minutes hors heures de pointe.

À peser. La qualité de construction est de gamme intermédiaire. Là où des problèmes sont apparus, ils ont concerné la gestion du quartier, les litiges sur les charges de copropriété et les équipements partagés plutôt que les structures. Parcourez le sous-quartier concerné, car les clusters sont dans des états visiblement différents. Les nouveaux lancements voisins font concurrence aux propriétaires existants à la revente.

Tilal Al Ghaf : un quartier à lagon vaut-il la prime ?

Oui, si la qualité d'exécution compte plus pour vous que l'espace. Tilal Al Ghaf est le quartier de villas et de maisons de ville de Majid Al Futtaim, en bordure de Hessa Street, construit autour de Lagoon Al Ghaf, un grand lagon où l'on peut se baigner, avec des plages de sable. La densité y est plus faible que dans les quartiers voisins de Damac.

Le promoteur a construit et exploite Mall of the Emirates et les centres City Centre. Le lagon dispose d'une vraie filtration et d'une vraie plage, et l'axe commercial a été loué plutôt que laissé en coquilles vides.

Le quartier est stratifié. Harmony et Aura se situent du côté accessible, tandis qu'Elysian Mansions et Alaea occupent les meilleures parcelles, plusieurs directement sur le lagon. Downtown et Marina sont à vingt-cinq à trente-cinq minutes selon l'heure.

À peser. Certaines parties du plan directeur sont encore en cours de livraison : confirmez donc ce qui est achevé autour de votre parcelle. Les charges du quartier se situent au-dessus de la moyenne des quartiers intérieurs, car un lagon où l'on peut se baigner coûte cher à exploiter. Le front de lagon s'accompagne d'une prime substantielle, et il n'y a pas de métro.

The Valley : où se trouve l'entrée la plus basse dans une maison Emaar ?

Ici, et la distance en est le prix. The Valley est un quartier d'Emaar sur la Dubai–Al Ain Road, bien au-delà des quartiers établis de la couronne extérieure. Il se trouve à environ quarante minutes de Downtown par bonne circulation, et nettement plus aux heures de pointe.

Emaar l'a lancé en 2019 sur plus de vingt millions de mètres carrés. Le produit est surtout composé de maisons de ville de trois et quatre chambres avec petits jardins, commercialisées en clusters nommés, avec des lancements de villas plus grandes à venir.

Town Centre est le pôle, d'environ 32 000 mètres carrés, avec commerces et marché fermier. Une plage de sable de 47 000 mètres carrés et le complexe pour enfants Kids' Dale restent à venir. Dubai Outlet Mall est à une vingtaine de minutes et l'aéroport à trente.

À peser. Certaines parties du quartier sont occupées et d'autres sont des chantiers : vérifiez donc ce qui est contractuellement prévu pour votre phase. Les nouvelles phases d'Emaar elles-mêmes font concurrence à votre revente. Il n'y a pas de métro et aucun n'est prévu.

Mudon : pourquoi acheter dans un quartier achevé plutôt que dans un nouveau lancement ?

Parce qu'il n'y a plus rien à deviner. Mudon est un quartier de villas et de maisons de ville de Dubai Properties à Dubailand, pour l'essentiel achevé et occupé : il n'y a donc ni risque lié au plan directeur ni chantier à côté duquel vivre.

Il est organisé autour d'un long parc central, avec des pistes cyclables et de course sur toute sa longueur. La proximité du parc est la principale variable de prix à l'intérieur du quartier. Des commerces, une école et des cliniques fonctionnent sur place.

Les phases d'origine — Al Salam, Naseem et Arabella — proposent des maisons de ville de trois et quatre chambres, ainsi que de plus grandes villas individuelles. Mudon Al Ranim est un produit de maisons de ville à un niveau de prix plus bas. Downtown est à environ trente à trente-cinq minutes hors heures de pointe.

À peser. Les premières phases ont une dizaine d'années : faites donc expertiser la climatisation et la plomberie. Il n'y a pas de métro, et la plus-value a été régulière plutôt que spectaculaire.

Comment choisir entre les cinq ?

• Les plus grandes parcelles et l'aménagement paysager le plus mature — Arabian Ranches.
• Un beau parc et un golf à un prix inférieur à celui des équivalents d'Emaar — Damac Hills.
• La vie au bord d'un lagon, avec une exécution soignée — Tilal Al Ghaf.
• Le prix d'entrée le plus bas proposé par Emaar, pour télétravailler ou travailler à proximité — The Valley.
• Un quartier calme et livré, avec un vrai parc — Mudon.

Un point est commun aux cinq : aucun n'a de métro, et le trajet est la contrepartie de l'espace. Les maisons de chaque quartier sont réunies dans un seul catalogue en direct — villas à Dubai.

Que coûte la possession d'une maison que n'impose pas un appartement ?

• Le jardin : dans les phases les plus anciennes, vérifiez si l'aménagement paysager a été entretenu ou laissé au climat.
• Les installations vieillissantes : climatisation et plomberie vers dix ans, et la toiture aussi vers vingt.
• Les charges du quartier, qui financent le parc, l'aménagement paysager commun ou le lagon.

Une maison à Dubai est un investissement de longue durée, et les erreurs se font plus souvent sur le trajet et l'entretien que sur le prix. Faites d'abord le trajet à l'heure réelle, puis vérifiez l'état d'avancement du quartier, puis la maison et sa parcelle.