Ипотека в Дубае: сбор DLD 4% и комиссия агента с 2025 года не входят в кредит — сколько нужно своих

До начала 2025 года многие банки ОАЭ позволяли «зашить» в ипотеку расходы на саму сделку: 4% регистрационного сбора Земельного департамента и около 2% комиссии агента. Покупатель вносил первый взнос, а сборы растягивались на весь срок кредита. С 1 февраля 2025 года эта практика закончилась: по указанию Центрального банка ОАЭ банки больше не включают эти суммы в кредит. На сентябрь 2026 года правило действует, и именно оно чаще всего ломает расчёты покупателей, которые смотрят только на процент первого взноса.

Что именно изменилось

Кредит теперь выдаётся только на стоимость объекта в пределах допустимой доли кредитования. Всё остальное оплачивается из собственных средств до или в момент сделки:

• 4% сбора DLD от цены объекта — основной платёж при регистрации права собственности;
• комиссия агента — на вторичном рынке обычно 2% плюс 5% НДС на неё;
• сборы центра регистрации (trustee office) — 2 000 дирхамов плюс НДС для объектов до 500 тысяч и 4 000 плюс НДС для более дорогих;
• регистрация ипотеки — 0,25% от суммы кредита плюс административный сбор около 290 дирхамов;
• банковские расходы — комиссия за выдачу (у большинства банков до 1% суммы кредита) и оценка объекта.

Сами лимиты кредитования для иностранцев не менялись: для первого жилья стоимостью до 5 млн дирхамов банк даёт до 80%, для более дорогого — до 70%, для второго и последующих объектов — меньше. Кто и в каких случаях платит комиссию агента, мы разбирали отдельно — в материале «Комиссия брокера в Дубае».

Расчёт на квартиру за 2 млн дирхамов

Возьмём готовую квартиру на вторичном рынке за 2 млн дирхамов, первое жильё покупателя в ОАЭ, кредит 80%.

Разница — около 122 тысяч дирхамов, то есть порог входа вырос примерно на 30%. В процентах от цены объекта это уже не «20% взноса», а 26–27%. Цифры округлены: банковская комиссия и оценка у разных банков отличаются, и при кредите с комиссией за выдачу в 1% к сумме добавится ещё около 16 тысяч.

Что это меняет для покупателя

Первое — сравнение готового жилья и новостроек. На первичном рынке комиссию агента обычно платит застройщик, а 4% сбора часть застройщиков регулярно берёт на себя целиком или наполовину в рамках акций. Для ипотечного покупателя такая акция теперь стоит реальных денег из кармана, а не нескольких сотен дирхамов в ежемесячном платеже.

Второе — программа для первых покупателей, запущенная Земельным департаментом вместе с застройщиками и банками: одна из её мер — беспроцентная рассрочка того самого 4% сбора. Подробности в разборе программы для тех, кто покупает первое жильё.

Третье — резерв. Раньше покупатель, у которого хватало ровно на 20%, мог выйти на сделку. Теперь на тот же объект нужно заранее собрать больше, и пересчитывать бюджет стоит до выбора квартиры, а не после одобрения кредита. Требования банков к самому заёмщику — доход, стаж, выписки — собраны в материале «Ипотека в Дубае для иностранца».

Посчитать платёж и первый взнос под конкретную цену можно в нашем ипотечном калькуляторе — прибавьте к результату 6–7% на сборы, и получится реальная сумма, с которой нужно выходить на сделку.