Индекс аренды в Дубае: Smart Rental Index считает ставку по конкретному зданию

Второго января 2025 года Земельный департамент Дубая перевёл арендный индекс RERA на новую модель — Smart Rental Index. До этого допустимое повышение аренды при продлении договора считалось от средней ставки по району: новая башня с бассейном и дом двадцатилетней давности через дорогу попадали в одну корзину. Теперь у каждого жилого здания есть собственный рейтинг от одной до пяти звёзд, и именно он задаёт «рыночную» ставку, с которой сравнивают ваш договор.

Как здание получает звёзды

Рейтинг строится более чем по 60 критериям: возраст и техническое состояние дома, качество отделки, уровень обслуживания и работы управляющей компании, набор удобств (бассейн, спортзал, парковка), безопасность, энергоэффективность и расположение внутри района. Расчёт идёт на данных зарегистрированных договоров, и в отличие от старого индекса, который обновлялся раз в год, новый может пересчитываться в любой момент. По словам руководства департамента на запуске, собственник, который хочет поднять здание с трёх звёзд до четырёх, должен сделать реальную реконструкцию — рейтинг не покупается, а зарабатывается.

Пока система касается только жилых домов; коммерческие, торговые и промышленные объекты должны были подключить позже. Проверить ставку можно в калькуляторе арендного индекса DLD и в приложении Dubai REST — там же видно, какая категория присвоена вашему зданию.

Что не изменилось: потолки повышения

Проценты остались прежними — их задаёт указ № 43 от 2013 года. Сравнивается действующая аренда с индексной ставкой для вашего здания:

Насколько аренда ниже индекса	Максимальное повышение при продлении
до 10%	0%
11–20%	5%
21–30%	10%
31–40%	15%
более 40%	20%

Отсюда популярная ошибка: «в Дубае аренду можно поднимать на 20% в год». Нельзя — 20% возможны только тогда, когда договор отстал от рынка больше чем на 40%. И о любом изменении условий собственник обязан уведомить арендатора письменно не позднее чем за 90 дней до окончания договора; пропустил срок — продление идёт на старых условиях.

Что это меняет для покупателя квартиры под аренду

Главное следствие — качество дома стало частью доходности, а не только цены. В старой системе владелец квартиры в хорошем здании «платил» за соседей: средняя по району тянула индекс вниз, и поднять ставку до реального уровня своего дома было нельзя. Теперь пятизвёздочное здание имеет собственную, более высокую отметку, а устаревший фонд — свою, более низкую.

• Новостройки выигрывают — свежий дом с полным набором удобств получает высокую категорию, и потолок роста считается от неё.
• Работа управляющей компании теперь влияет на доход — запущенный лобби и сломанные лифты снижают рейтинг и, как следствие, допустимую ставку для всех собственников.
• Сравнивать объекты стоит по зданию, а не по району — две квартиры в одном районе могут иметь разный арендный потолок.

При этом индекс не страхует от падения рынка. В 2026 году ставки в ряде районов пошли вниз, и мы разбирали это по цифрам в материале об откате аренды в The Lakes и Jumeirah Park. Индекс ограничивает повышение, а не гарантирует его.

Как считать доходность с учётом индекса

Если вы покупаете квартиру с действующим арендатором, закладывайте в модель не «рыночную» ставку из объявлений, а ту, до которой договор можно поднять по индексу за ближайшие два-три продления. Разница бывает заметной: квартира, сданная три года назад ниже рынка, при покупке выглядит недооценённой, но догнать рынок она сможет только ступенями по 5–20% в год. Полная арифметика — сколько остаётся собственнику после Ejari, сервис-чарджа и комиссий — собрана в разборе об аренде квартиры в Дубае.

Подробно о том, кто есть кто на арендном рынке и где проходит граница ответственности собственника, управляющей компании и регулятора, — в материале «Как устроен арендный рынок Дубая».