Indeks czynszów w Dubaju: jak Smart Rental Index wycenia najem budynek po budynku
Od stycznia 2025 roku indeks czynszów Dubaju ocenia każdy budynek mieszkalny w skali od jednej do pięciu gwiazdek według ponad 60 kryteriów. Limity podwyżek przy przedłużeniu pozostają bez zmian — od 0% do 20% — ale punktem odniesienia jest teraz Państwa budynek, a nie średnia dzielnicy.
2 stycznia 2025 roku Dubai Land Department zastąpił indeks czynszów oparty na średniej dzielnicy indeksem Smart Rental Index. W starym systemie nowa wieża z pełnym zapleczem i dwudziestoletni blok po drugiej stronie ulicy miały wspólny punkt odniesienia. Teraz każdy budynek mieszkalny ma własną ocenę od jednej do pięciu gwiazdek, a ta ocena wyznacza czynsz rynkowy, do którego mierzona jest Państwa umowa najmu.
Jak budynek zdobywa gwiazdki
Ocena opiera się na ponad 60 kryteriach: wiek i stan, jakość wykończenia, utrzymanie i zarządzanie obiektem, udogodnienia takie jak baseny, siłownie i parkingi, bezpieczeństwo, efektywność energetyczna i położenie w obrębie osiedla. Powstaje na podstawie zarejestrowanych danych o najmie i — w odróżnieniu od dawnego indeksu rocznego — może być odświeżana w dowolnej chwili. Przedstawiciele DLD podkreślali przy starcie, że właściciel, który chce przenieść budynek z trzech gwiazdek na cztery, musi go wyremontować. Na razie system obejmuje wyłącznie budynki mieszkalne. Ocenę i dopuszczalną podwyżkę można sprawdzić w kalkulatorze czynszów DLD i w aplikacji Dubai REST.
Co się nie zmieniło: limity
| Obecny czynsz poniżej indeksu o | Maksymalna podwyżka przy przedłużeniu |
|---|---|
| do 10% | 0% |
| 11–20% | 5% |
| 21–30% | 10% |
| 31–40% | 15% |
| powyżej 40% | 20% |
Przedziały pochodzą z dekretu 43 z 2013 roku. Podwyżka o 20% jest możliwa tylko wtedy, gdy umowa pozostaje w tyle za wzorcem budynku o ponad 40%, a każda zmiana warunków musi zostać zgłoszona na piśmie co najmniej 90 dni przed wygaśnięciem umowy — po przekroczeniu tego terminu umowa przedłuża się na dotychczasowych warunkach.
Porozmawiaj z licencjonowanym pośrednikiem: 📲 +971 50 120 32 64 na WhatsAppie, @dubai_oleg na Telegramie
Co to oznacza dla inwestora kupującego na wynajem
Jakość budynku jest teraz częścią rentowności, a nie tylko ceny. Dobrze zarządzany budynek z bogatym zapleczem dostaje wyższy wzorzec i więcej miejsca na podwyżki czynszu; podupadły zasób dostaje niższy. Znaczenie ma też jakość usług: słabe utrzymanie może obniżyć ocenę, a wraz z nią dopuszczalny czynsz dla każdego właściciela w wieży. Przy zakupie z najemcą w lokalu czynsz należy modelować według tego, co indeks pozwoli osiągnąć w ciągu najbliższych dwóch lub trzech przedłużeń, a nie według stawek ofertowych z ogłoszeń — umowa podpisana wyraźnie poniżej rynku może dogonić rynek tylko stopniowo.
Indeks ogranicza podwyżki, ale ich nie gwarantuje. Czynsze w kilku osiedlach spadły w 2026 roku, o czym piszemy w naszej notatce o The Lakes i Jumeirah Park.
Pełny rachunek tego, co po Ejari, opłatach serwisowych i prowizjach trafia do wynajmującego, znajdą Państwo w tekście Najem w Dubaju: stawki, kaucje, Ejari.