Indice degli affitti di Dubai: come lo Smart Rental Index fissa l'affitto edificio per edificio
Da gennaio 2025 l'indice degli affitti di Dubai assegna a ogni edificio residenziale da una a cinque stelle su oltre 60 criteri. I tetti al rinnovo non cambiano, da 0% a 20%, ma il riferimento è ora il vostro edificio, non la media del quartiere.
Il 2 gennaio 2025 il Dubai Land Department ha sostituito il proprio indice degli affitti basato sulla media di quartiere con lo Smart Rental Index. Con il vecchio sistema una torre nuova con tutti i servizi e un palazzo di vent'anni dall'altra parte della strada condividevano lo stesso riferimento. Ora ogni edificio residenziale ha una propria valutazione da una a cinque stelle, e quella valutazione stabilisce l'affitto di mercato con cui viene misurato il vostro contratto.
Come un edificio guadagna le stelle
La valutazione si basa su oltre 60 criteri: età e condizioni, qualità delle finiture, manutenzione e gestione degli impianti, servizi come piscine, palestre e parcheggi, sicurezza, efficienza energetica e posizione all'interno della comunità. Si fonda sui dati dei contratti registrati e, a differenza del vecchio indice annuale, può essere aggiornata in qualsiasi momento. I funzionari della DLD sono stati espliciti al lancio: un proprietario che vuole far passare un edificio da tre a quattro stelle deve ristrutturarlo. Per ora il sistema riguarda solo gli edifici residenziali. La valutazione e l'aumento consentito si possono verificare nel calcolatore degli affitti della DLD e nell'app Dubai REST.
Cosa non è cambiato: i tetti
| Affitto attuale inferiore all'indice di | Aumento massimo al rinnovo |
|---|---|
| fino al 10% | 0% |
| 11–20% | 5% |
| 21–30% | 10% |
| 31–40% | 15% |
| oltre il 40% | 20% |
Le fasce derivano dal Decreto 43 del 2013. Un aumento del 20% è possibile solo quando un contratto è rimasto indietro di oltre il 40% rispetto al riferimento del proprio edificio, e qualsiasi modifica delle condizioni deve essere comunicata per iscritto almeno 90 giorni prima della scadenza del contratto: se si perde la finestra, il contratto si rinnova alle vecchie condizioni.
Parli con un broker abilitato: 📲 +971 50 120 32 64 su WhatsApp, @dubai_oleg su Telegram
Cosa significa per un investitore buy-to-let
La qualità dell'edificio è ora parte del rendimento, non solo del prezzo. Un edificio ben gestito e ricco di servizi ottiene un riferimento più alto e più margine per muovere l'affitto; il patrimonio trascurato ne ottiene uno più basso. Conta anche la qualità del servizio: una cattiva manutenzione può abbassare la valutazione e con essa l'affitto consentito per ogni proprietario della torre. Se si compra con un inquilino già presente, si modelli l'affitto su ciò che l'indice consente di raggiungere nei prossimi due o tre rinnovi, non sui canoni richiesti negli annunci: un contratto firmato ben sotto il mercato può recuperare solo per gradi.
L'indice pone un tetto agli aumenti; non li garantisce. Gli affitti in diverse comunità sono scesi nel 2026, come raccontato in la nostra nota su The Lakes e Jumeirah Park.
Per l'aritmetica completa di ciò che arriva al locatore dopo Ejari, spese condominiali e commissioni, si veda Affittare a Dubai: canoni, depositi, Ejari.