Garantierte Rendite und „hoher ROI“ in Dubaier Inseraten: was hinter der Zahl steht

Zwei Zahlen dominieren das Investmentmarketing in Dubai: eine garantierte Rendite für einen festen Zeitraum und ein Schlagzeilen-ROI zu einem Inserat. Beide sind real. Keine bedeutet das, was ein Käufer üblicherweise darunter versteht.

Garantierte Rendite: ein Vertrag mit Verfallsdatum

Eine garantierte Rendite ist eine geschäftliche Verpflichtung des Entwicklers oder eines Betreibers, für eine bestimmte Laufzeit – üblich sind zwei bis fünf Jahre – einen festen Prozentsatz zu zahlen. Sie ist echt, solange sie läuft, und sie endet.

Entscheidend ist, was am Tag danach geschieht. Liegt der garantierte Satz über dem, was die Immobilie im freien Markt tatsächlich einbringt, enthielt der von Ihnen gezahlte Preis diese Garantie, und wenn sie ausläuft, passen sich Ihr Einkommen und Ihr Wiederverkaufswert an die reale Zahl an. Die Fragen lauten daher: Wer zahlt die Garantie und woraus, wie hoch ist die Marktmiete für diese Einheit ohne sie und wie sieht der Ausstieg nach ihrem Ende aus.

Eine Garantie, die aus einem überhöhten Kaufpreis finanziert wird, ist kein Einkommen. Es ist Ihr eigenes Geld, das Ihnen in Raten zurückgezahlt wird.

Angegebener ROI: brutto, nicht netto

Der Prozentsatz zu einem Inserat ist fast immer die Jahresmiete geteilt durch den Preis. Er ist rechnerisch korrekt und lässt alles aus, was zwischen dem Scheck des Mieters und Ihrem Konto geschieht.

• Service Charge. Erhoben pro Quadratfuß und Jahr, von etwa AED 10–15 in Projekten des mittleren Segments bis über 40 in Marken- und Waterfront-Projekten. Bei einer Wohnung von 1 000 Quadratfuß sind das AED 10 000–40 000 im Jahr.
• Leerstandszeiten. Selbst in einem liquiden Stadtteil kostet ein Mieterwechsel Wochen. Ein Monat Leerstand sind 8 % der Jahresmiete.
• Vermittlungsprovision und Ejari. Die Gebühr des Maklers ist ein Anteil der Jahresmiete, dazu Registrierung und bei Verlängerung oft eine weitere Gebühr.
• Instandhaltung und Ersatz. Klimaanlage, Haushaltsgeräte, Neuanstrich zwischen den Mietern. In diesem Klima sind das jährliche Kosten, keine gelegentlichen.

Führt man eine Schlagzeilenzahl von 9 % durch diese vier, landet man häufig bei 5–6 %. Das ist immer noch eine ordentliche Rendite; es ist lediglich eine andere Zahl als die in der Anzeige, und es ist die, die Ihr Bankkonto zeigen wird.

Wie man eine Behauptung in fünf Minuten prüft

• Fragen Sie nach der Service Charge in Dirham pro Jahr für genau diese Einheit, nicht nach dem Satz pro Quadratfuß.
• Fragen Sie, wofür die Immobilie im letzten Jahr tatsächlich vermietet wurde und im Jahr davor.
• Fragen Sie bei einem Garantiemodell nach der Marktmiete einer vergleichbaren Einheit ohne Garantie.
• Fragen Sie, wie hoch die eigene Nettozahl des Verkäufers nach allen Kosten war. Ein Verkäufer, der sie nicht vorlegen kann, hat sie auch nicht berechnet.

Wo die ehrlichen Zahlen liegen

Die prozentualen Renditen sind in dichten Stadtteilen des mittleren Segments am höchsten und an der Waterfront und bei Markenobjekten am niedrigsten. Das ist kein Mangel des Premiumsegments – dafür ist es da. Premium kauft Stabilität, Mieterqualität und Kapitalerhalt; das mittlere Segment kauft Rendite. Jedes Inserat, das beides zugleich anbietet, beschreibt eine Bruttozahl.