Rendement garanti et « ROI élevé » dans les annonces de Dubaï : ce qu'il y a derrière le chiffre

Deux chiffres dominent le marketing de l'investissement à Dubaï : un rendement garanti pour une durée fixe, et un ROI en gros caractères attaché à une annonce. Les deux sont réels. Aucun ne signifie ce qu'un acheteur croit généralement.

Le rendement garanti : un contrat avec une date d'expiration

Un rendement garanti est un engagement commercial du promoteur ou d'un exploitant à verser un pourcentage fixe pendant une durée définie, couramment de deux à cinq ans. Il est réel tant qu'il court, et il prend fin.

Ce qui compte, c'est ce qui se passe le lendemain. Si le taux garanti est supérieur à ce que le bien rapporte réellement sur le marché libre, le prix que vous avez payé intégrait cette garantie, et à son expiration, votre revenu comme votre valeur de revente s'alignent sur le chiffre réel. Les questions sont donc : qui paie la garantie et avec quoi, quel est le loyer de marché de ce bien sans elle, et à quoi ressemble la sortie une fois qu'elle a pris fin.

Une garantie financée par un prix d'achat gonflé n'est pas un revenu. C'est votre propre argent qui vous est restitué par mensualités.

Le ROI affiché : brut, pas net

Le pourcentage attaché à une annonce est presque toujours le loyer annuel divisé par le prix. Il est arithmétiquement correct et omet tout ce qui se passe entre le chèque du locataire et votre compte.

• Les charges de copropriété. Facturées par pied carré et par an, d'environ 10–15 AED dans les ensembles de milieu de gamme à plus de 40 dans les immeubles de marque et en bord de mer. Pour un appartement de 1 000 pieds carrés, cela fait 10 000–40 000 AED par an.
• Les périodes de vacance. Même dans un quartier liquide, un changement de locataire coûte des semaines. Un mois de vacance représente 8 % du loyer annuel.
• La commission de location et l'Ejari. Les honoraires de l'agent représentent une part du loyer annuel, plus l'enregistrement et, au renouvellement, souvent des frais supplémentaires.
• L'entretien et le remplacement. Climatisation, électroménager, remise en peinture entre deux locataires. Dans ce climat, ce sont des coûts annuels et non occasionnels.

Appliquez ces quatre postes à un chiffre affiché de 9 % et vous arrivez couramment autour de 5–6 %. Cela reste un rendement correct ; c'est simplement un autre chiffre que celui de l'annonce, et c'est celui que montrera votre compte bancaire.

Comment tester une annonce en cinq minutes

• Demandez les charges de copropriété en dirhams par an pour ce bien précis, et non le taux par pied carré.
• Demandez pour quel loyer le bien a réellement été loué l'an dernier, et l'année précédente.
• Pour un dispositif garanti, demandez le loyer de marché d'un bien comparable sans garantie.
• Demandez quel était le chiffre net du vendeur lui-même après tous les coûts. Un vendeur qui ne peut pas le produire ne l'a pas calculé non plus.

Où se trouvent les chiffres honnêtes

Les rendements en pourcentage sont les plus élevés dans les quartiers denses de milieu de gamme et les plus faibles en bord de mer et dans les biens de marque. Ce n'est pas un défaut du segment premium : c'est sa fonction. Le premium achète la stabilité, la qualité des locataires et la préservation du capital ; le milieu de gamme achète du rendement. Toute annonce qui promet les deux à la fois décrit un chiffre brut.