Rendimento garantito e «ROI elevato» negli annunci di Dubai: che cosa c'è dietro il numero

Due numeri dominano il marketing degli investimenti a Dubai: un rendimento garantito per un periodo fisso e un ROI di riferimento associato a un annuncio. Entrambi sono reali. Nessuno dei due significa ciò che l'acquirente di solito crede.

Rendimento garantito: un contratto con una data di scadenza

Un rendimento garantito è un impegno commerciale del costruttore o di un operatore a pagare una percentuale fissa per un periodo definito — comunemente da due a cinque anni. È genuino finché dura, e poi termina.

Ciò che conta è che cosa accade il giorno dopo. Se il tasso garantito è superiore a ciò che l'immobile rende realmente sul mercato libero, il prezzo che avete pagato incorporava quella garanzia e, quando scade, sia il vostro reddito sia il valore di rivendita si adeguano al numero reale. Le domande sono dunque: chi paga la garanzia e con quali fondi, qual è l'affitto di mercato di questa unità senza di essa e come si presenta l'uscita una volta terminata.

Una garanzia finanziata da un prezzo di acquisto gonfiato non è reddito. È il vostro stesso denaro che vi viene restituito a rate.

ROI pubblicizzato: lordo, non netto

La percentuale associata a un annuncio è quasi sempre l'affitto annuo diviso per il prezzo. È aritmeticamente corretta e omette tutto ciò che accade tra l'assegno dell'inquilino e il vostro conto.

• Spese condominiali. Addebitate per piede quadrato all'anno, da circa AED 10–15 nei complessi di fascia media a oltre 40 in quelli di marca e sul mare. Su un appartamento di 1 000 piedi sono AED 10 000–40 000 all'anno.
• Periodi di sfitto. Anche in un quartiere liquido, un cambio di inquilino costa settimane. Un mese di sfitto è l'8% dell'affitto annuo.
• Commissione di locazione ed Ejari. La commissione dell'agente è una quota dell'affitto annuo, più la registrazione e, al rinnovo, spesso un'ulteriore commissione.
• Manutenzione e sostituzioni. Condizionatori, elettrodomestici, ritinteggiatura tra un inquilino e l'altro. In questo clima sono costi annuali, non occasionali.

Se fate passare un 9% dichiarato attraverso queste quattro voci, di norma si arriva vicino al 5–6%. È comunque un buon rendimento; semplicemente è un numero diverso da quello dell'annuncio, ed è quello che mostrerà il vostro conto in banca.

Come verificare un'affermazione in cinque minuti

• Chiedete le spese condominiali in dirham all'anno per quella specifica unità, non la tariffa al piede.
• Chiedete a quanto è stato effettivamente affittato l'immobile l'anno scorso e quello precedente.
• Per un progetto con garanzia, chiedete l'affitto di mercato di un'unità comparabile senza garanzia.
• Chiedete quale fosse la cifra netta del venditore dopo tutti i costi. Un venditore che non sa produrla non l'ha calcolata nemmeno lui.

Dove si trovano i numeri onesti

I rendimenti percentuali sono più alti nei quartieri densi di fascia media e più bassi sul mare e negli immobili di marca. Non è un difetto del segmento premium: è la sua funzione. Il premium compra stabilità, qualità degli inquilini e conservazione del capitale; la fascia media compra rendimento. Qualsiasi annuncio che offra entrambe le cose insieme descrive un numero lordo.