Gwarantowana rentowność i „wysokie ROI” w ofertach z Dubaju: co stoi za liczbą

Dwie liczby dominują w marketingu inwestycyjnym w Dubaju: gwarantowany zwrot przez ustalony okres i nagłówkowe ROI przypisane do oferty. Obie są prawdziwe. Żadna nie oznacza tego, za co zwykle bierze ją kupujący.

Gwarantowana rentowność: umowa z datą wygaśnięcia

Gwarantowany zwrot to zobowiązanie handlowe dewelopera lub operatora do wypłacania stałego procentu przez określony okres — zwykle od dwóch do pięciu lat. Jest prawdziwy, dopóki trwa, i się kończy.

Liczy się to, co dzieje się dzień później. Jeśli gwarantowana stawka leży powyżej tego, ile nieruchomość faktycznie zarabia na wolnym rynku, zapłacona przez Ciebie cena zawierała tę gwarancję, a gdy wygaśnie, zarówno Twój dochód, jak i wartość odsprzedaży dostosują się do realnej liczby. Pytania są więc takie: kto płaci gwarancję i z czego, jaki jest czynsz rynkowy dla tego lokalu bez niej i jak wygląda wyjście po jej zakończeniu.

Gwarancja sfinansowana z zawyżonej ceny zakupu nie jest dochodem. To Twoje własne pieniądze zwracane Ci w ratach.

Reklamowane ROI: brutto, nie netto

Procent przypisany do oferty to prawie zawsze roczny czynsz podzielony przez cenę. Jest arytmetycznie poprawny i pomija wszystko, co dzieje się między czekiem od najemcy a Twoim kontem.

• Service charge. Naliczany za stopę kwadratową rocznie, od mniej więcej 10–15 AED w projektach ze średniego segmentu do ponad 40 w markowych i nadmorskich. W mieszkaniu o powierzchni 1 000 stóp to 10 000–40 000 AED rocznie.
• Okresy pustostanu. Nawet w płynnej dzielnicy zmiana najemcy kosztuje tygodnie. Jeden miesiąc pustki to 8% rocznego czynszu.
• Prowizja za najem i Ejari. Opłata pośrednika to część rocznego czynszu, plus rejestracja i przy odnowieniu często kolejna opłata.
• Konserwacja i wymiana. Klimatyzacja, sprzęt AGD, malowanie między najemcami. W tym klimacie to koszty roczne, a nie okazjonalne.

Przeprowadź nagłówkowe 9% przez te cztery pozycje, a zwykle wylądujesz w okolicach 5–6%. To nadal przyzwoity zwrot; to po prostu inna liczba niż ta z ogłoszenia i to ją pokaże Twoje konto bankowe.

Jak sprawdzić twierdzenie w pięć minut

• Zapytaj o service charge w dirhamach rocznie dla tego konkretnego lokalu, a nie o stawkę za stopę.
• Zapytaj, za ile nieruchomość faktycznie została wynajęta w zeszłym roku i rok wcześniej.
• W przypadku programu gwarantowanego zapytaj o czynsz rynkowy porównywalnego lokalu bez gwarancji.
• Zapytaj, jaka była własna liczba netto sprzedającego po wszystkich kosztach. Sprzedający, który jej nie potrafi przedstawić, też jej nie obliczył.

Gdzie mieszkają uczciwe liczby

Zwroty procentowe są najwyższe w gęstych dzielnicach średniego segmentu i najniższe nad wodą oraz w zasobach markowych. To nie wada segmentu premium — po to on jest. Premium kupuje stabilność, jakość najemców i zachowanie kapitału; średni segment kupuje rentowność. Każda oferta obiecująca jedno i drugie naraz opisuje liczbę brutto.