«HIGH ROI» в объявлении: что показывает проверка реальных цифр
На порталах объявлений заголовки вроде «высокая доходность» и «инвестиционная возможность» стали стандартом. Разбираем, из чего складывается разрыв между обещанной доходностью и той, что остаётся после всех расходов.
Покупатель вторичной недвижимости в Дубае в основном ищет на двух крупнейших порталах объявлений. Заголовки там устроены одинаково: «HIGH ROI», «Investment Opportunity», «доходность 9%». Разберём, что за этим стоит.
Как считают доходность в объявлении
Обычно — валовым способом: годовая арендная ставка делится на цену объекта. Всё. Ни один из расходов в расчёт не входит.
Что в этот расчёт не попало
- Сервисный сбор. В зависимости от дома — от 12 до 25 и более дирхамов за фут в год. Для квартиры в 1 000 футов это 12–25 тысяч дирхамов ежегодно.
- Комиссия управляющей компании — обычно 5–10% от арендного дохода, если вы не занимаетесь объектом сами.
- Простой между арендаторами. Даже месяц пустой квартиры — это минус 8% от годового дохода.
- Расходы на сделку: 4% регистрационного сбора, комиссия брокера, оформление. Они увеличивают базу, от которой считается доходность.
- Ремонт и меблировка. Квартира без мебели сдаётся дешевле; квартира с мебелью требует её обновления.
- Регистрация договора и коммунальные депозиты — суммы небольшие, но регулярные.
Порядок величин
Когда все эти статьи вычитаются, заявленные в объявлении 9% валовой доходности превращаются в 5–7% чистых — в зависимости от дома и модели управления. Это не мошенничество: методика в объявлении просто другая. Проблема возникает, когда покупатель сравнивает валовую доходность одного объекта с чистой другого.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм
Как проверять
- Запросите фактические ставки аренды по этому дому за последний год, а не среднюю по району.
- Узнайте сервисный сбор в дирхамах за фут — цифра публична и запрашивается у ассоциации собственников.
- Считайте от полной суммы входа, включая сбор и комиссию.
- Заложите месяц простоя в год как базовое допущение.
После такого пересчёта объекты сравниваются корректно — и часто в другом порядке, чем по заголовкам.
По практике расчёта арендной доходности на вторичном рынке Дубая.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Гарантированная доходность закончилась: сеть отелей приостановила выплаты инвесторам
Крупная американская отельная сеть, продававшая апартаменты с гарантированной доходностью 7% на десять лет, уведомила покупателей о приостановке договоров из-за падения туристического потока. Разбираем, чего стоит слово «гарантированный» на практике.
Апарт-отели в Батуми: как устроены программы гарантированной доходности
Обещание фиксированного процента от застройщика, договор управления, кто на самом деле несёт риск загрузки и что происходит после окончания гарантийного периода. Разбор конструкции, на которой стоит рынок Батуми.
Срок окупаемости недвижимости: почему низкое место Дубая в рейтинге — это хорошо
Международные рейтинги считают, за сколько лет аренда окупает стоимость квартиры. Дубай стабильно в нижней части списка — и это преимущество, а не недостаток. Разбираем, как переводить годы в проценты и что этот показатель не учитывает.
ROI и ROE в недвижимости Дубая: почему это разные цифры и какая из них важнее
ROI считается от полной стоимости объекта, ROE — от реально вложенных денег. На рынке с рассрочкой после передачи ключей разница между ними двукратная. Разбираем на числах, где здесь настоящая выгода и где ловушка.
Ритейл с сетевым арендатором: разбираем три сделки по цифрам
Помещение аптеки в Аль-Джаддафе с доходностью 8,1%, ресторан в Марине с индексируемым договором на пять лет и помещение на канале в Business Bay с дисконтом 11% к рынку. Что смотреть в таких сделках, кроме процента.
Чек-лист из шести критериев: как за десять минут оценить проект в Дубае
Рассрочка, застройщик, цена за фут, ликвидность, потенциал аренды и денежный поток после ипотеки. Разбираем рабочую методику балльной оценки объекта — с примерами реальных расчётов по четырём проектам.