«HIGH ROI» в объявлении: что показывает проверка реальных цифр
На порталах объявлений заголовки вроде «высокая доходность» и «инвестиционная возможность» стали стандартом. Разбираем, из чего складывается разрыв между обещанной доходностью и той, что остаётся после всех расходов.
Покупатель вторичной недвижимости в Дубае в основном ищет на двух крупнейших порталах объявлений. Заголовки там устроены одинаково: «HIGH ROI», «Investment Opportunity», «доходность 9%». Разберём, что за этим стоит.
Как считают доходность в объявлении
Обычно — валовым способом: годовая арендная ставка делится на цену объекта. Всё. Ни один из расходов в расчёт не входит.
Что в этот расчёт не попало
- Сервисный сбор. В зависимости от дома — от 12 до 25 и более дирхамов за фут в год. Для квартиры в 1 000 футов это 12–25 тысяч дирхамов ежегодно.
- Комиссия управляющей компании — обычно 5–10% от арендного дохода, если вы не занимаетесь объектом сами.
- Простой между арендаторами. Даже месяц пустой квартиры — это минус 8% от годового дохода.
- Расходы на сделку: 4% регистрационного сбора, комиссия брокера, оформление. Они увеличивают базу, от которой считается доходность.
- Ремонт и меблировка. Квартира без мебели сдаётся дешевле; квартира с мебелью требует её обновления.
- Регистрация договора и коммунальные депозиты — суммы небольшие, но регулярные.
Порядок величин
Когда все эти статьи вычитаются, заявленные в объявлении 9% валовой доходности превращаются в 5–7% чистых — в зависимости от дома и модели управления. Это не мошенничество: методика в объявлении просто другая. Проблема возникает, когда покупатель сравнивает валовую доходность одного объекта с чистой другого.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм
Как проверять
- Запросите фактические ставки аренды по этому дому за последний год, а не среднюю по району.
- Узнайте сервисный сбор в дирхамах за фут — цифра публична и запрашивается у ассоциации собственников.
- Считайте от полной суммы входа, включая сбор и комиссию.
- Заложите месяц простоя в год как базовое допущение.
После такого пересчёта объекты сравниваются корректно — и часто в другом порядке, чем по заголовкам.
По практике расчёта арендной доходности на вторичном рынке Дубая.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Доходность недвижимости в Таиланде: 4–6% чистыми и ловушка гарантированной аренды
Чистая доходность аренды в Таиланде — 4–6% годовых. Квартиры с гарантированным доходом от застройщика стоят вдвое дороже соседних, а гарантия действует около трёх лет. Как считать и на что смотреть.
От 9% до 18,7%: как одно допущение меняет доходность офиса вдвое
По конкретному офису в Business Bay расчётная доходность составляет 9,08% при ставке 500 дирхамов за фут, 14,83% при 800 и 18,67% при 1000. Разбираем, почему такие вилки — это не диапазон, а три разных прогноза.
Гарантированная доходность закончилась: сеть отелей приостановила выплаты инвесторам
Крупная американская отельная сеть, продававшая апартаменты с гарантированной доходностью 7% на десять лет, уведомила покупателей о приостановке договоров из-за падения туристического потока. Разбираем, чего стоит слово «гарантированный» на практике.
Аренда в Дубае платится за год вперёд — и это меняет всю арифметику
Сравнивая недвижимость с банковским вкладом, обычно смотрят на процент. Но арендатор здесь платит за весь год при подписании договора, а проценты по депозиту начисляются в конце срока — разница в сроке получения денег весомее, чем кажется.
Переуступка за полгода до сдачи: стратегия, которая работает при падении ликвидности
Покупка прав по договору у первого владельца незадолго до сдачи с премией к его цене — и последующая долгосрочная аренда. В разобранном кейсе чистая доходность вышла на 7,5%, заметно выше средней по рынку.
Сколько приносит квартира на Пальме: студия 7,1%, однокомнатная 5,8%
Разбор арендной доходности на Palm Jumeirah по двум типам жилья с вычетом комиссии управляющей компании в 25%, сервисных сборов и неполной заполняемости. Меньшая площадь даёт большую доходность — и вот почему.