Off-plan und fertiggestellt: zwei Dubaier Märkte, als einer gezählt

Dubai veröffentlicht jeden Monat eine Transaktionszahl, und sie wird als eine einzige Zahl zitiert. Im Juli 2026 lag sie bei 13 021 Wohnimmobilien-Geschäften. So aufgeteilt, wie der Markt tatsächlich funktioniert, waren es zwei sehr verschiedene Dinge, übereinandergestapelt:

• Off-plan: 9 475 Registrierungen – 72,8 % des Monats. Minus 1,1 % gegenüber dem Vormonat und minus 45,3 % gegenüber dem Vorjahr.
• Fertige Immobilien: 3 546 Transaktionen – 27,2 %. Plus 11,4 % gegenüber dem Vormonat und minus 26,4 % gegenüber dem Vorjahr.

Von Monat zu Monat stieg die eine Hälfte zweistellig, während die andere fiel. Eine Gesamtzahl sagt für diesen Monat, der Markt sei ungefähr unverändert geblieben – das stimmt für die Summe und für keinen der beiden Teile.

Warum der Off-plan-Anteil die Zählung dominiert

Eine Off-plan-Registrierung entsteht, wenn ein Käufer mit einem Bauträger abschließt und der Vertrag ins Register eingetragen wird. Eine Transaktion bei fertigen Immobilien entsteht, wenn ein bestehendes Zuhause den Eigentümer wechselt. Dubai baut in einem Tempo, das weit mehr vom Ersten als vom Zweiten hervorbringt – die Schlagzeilenzahl misst also vor allem, wie viel die Bauträger im Vormonat verkauft haben, nicht, wie viel Wohnraum den Besitzer gewechselt hat.

Das hat eine direkte Folge. Wenn ein Bauträger Neustarts aussetzt oder eine große Tranche vorzieht, bewegt das die landesweite Transaktionszahl stärker als alles, was im Wiederverkaufsmarkt geschieht. Wenn die Zahl im Jahresvergleich auf der Off-plan-Seite um 45 % und auf der Seite der fertigen Objekte um 26 % fällt, sind das zwei getrennte Geschichten: Die erste handelt vom Starttermin-Kalender und der Nachfrage nach neuen Verträgen, die zweite von der Tiefe des Sekundärmarkts.

Die beiden Hälften teilen nicht einmal die Geografie

Das überrascht die Leute am meisten. Im selben Juli entfielen die größten Anteile an fertigen Transaktionen auf Jumeirah Village Circle mit 14,4 % – rund 510 der 3 546 –, dann auf Dubai Marina mit 6 %, Business Bay mit 5,3 %, Downtown mit 4 % und Dubai Hills Estate mit 3,3 %.

Die größten Anteile an Off-plan-Registrierungen gingen in diesem Monat an Cluster: Ein Vorhaben in Dubai South vereinte 21 % aller Off-plan-Registrierungen auf sich, etwa 1 990 der 9 475, gefolgt von City of Arabia mit 7,6 %, Jebel Ali Industrial Second mit 5 % sowie dem Dubailand Residence Complex und Jebel Ali Downtown mit je 4,7 %.

Kein einziger Name steht auf beiden Listen. Die Orte, an denen Dubai neue Verträge kauft, und die Orte, an denen Dubai bestehende Wohnungen kauft, sind in einem gegebenen Monat nahezu disjunkte Mengen.

Drei Fallstricke in diesen Daten

• Ein Cluster ist kein Projekt. Ein Anteil von 21 % gehört zu einem Masterplan mit Dutzenden Gebäuden und mehreren Übergabeterminen. Ihn als Leistung eines einzelnen Turms darin zu lesen, ist ein Kategorienfehler – und so entstehen Sätze wie „Unser Projekt hat ein Fünftel des Dubaier Marktes erobert“.
• Cluster innerhalb eines Stadtteils addieren sich nicht. Zwei der Off-plan-Einträge vom Juli liegen innerhalb von Dubailand mit 7,6 % und 4,7 %, aber es sind verschiedene Vorhaben mit unterschiedlichen Preisen und Zeitplänen. Sie zu addieren beschreibt nichts, was man tatsächlich kaufen kann.
• Eine Registrierung ist kein abgeschlossener Verkauf einer Wohnung. Off-plan-Registrierungen umfassen Verträge über Immobilien, die in drei Jahren existieren werden. Sie zusammen mit Wiederverkäufen als „den Markt“ zu zählen, vermischt das Heute mit 2029.

Was Sie bei jeder Dubaier Transaktionszahl fragen sollten

• Off-plan, fertig oder beides? Wenn die Quelle es nicht sagt, ist die Zahl unbrauchbar.
• Anzahl oder Wert? Neuneinhalbtausend Off-plan-Registrierungen zu Massenmarktpreisen und dreieinhalbtausend Wiederverkäufe sind in Geld nicht vergleichbar, und eine Rangliste nach Anzahl ordnet etwas anderes als eine nach Wert.
• Gegenüber was? Monats- und Jahresvergleich ergaben im Juli 2026 für fertige Immobilien entgegengesetzte Vorzeichen – plus 11,4 % und minus 26,4 %. Beides stimmte.
• Wessen Markt ist es? Wenn Sie eine fertige Wohnung kaufen, ist die Off-plan-Zahl Hintergrundrauschen. Wenn Sie Off-plan kaufen, zeigt Ihnen die Wiederverkaufszahl, wie Ihr Ausstieg aussehen wird.

Zahlen: ValuStrat, Wohnimmobilien-Marktbericht für Juli 2026, abgerufen am 24. August 2026 – 9 475 Off-plan-Registrierungen und 3 546 Transaktionen bei fertigen Immobilien, mit Stadtteil- und Cluster-Anteilen, wie für diesen Monat veröffentlicht. Aus veröffentlichten Anteilen abgeleitete Geschäftszahlen sind auf die nächsten zehn gerundet; die zugrunde liegenden Anteile haben eine Nachkommastelle und keine höhere Genauigkeit.