Off-plan i gotowe: dwa rynki Dubaju liczone jako jeden

Dubaj publikuje co miesiąc liczbę transakcji i jest ona cytowana jako jedna wartość. W lipcu 2026 roku było to 13 021 transakcji mieszkaniowych. Podzielone tak, jak rynek faktycznie działa, były to dwie bardzo różne rzeczy ułożone jedna na drugiej:

• Off-plan: 9 475 rejestracji — 72,8 % miesiąca. Spadek o 1,1 % wobec poprzedniego miesiąca i o 45,3 % rok do roku.
• Nieruchomości ukończone: 3 546 transakcji — 27,2 %. Wzrost o 11,4 % wobec poprzedniego miesiąca i spadek o 26,4 % rok do roku.

Miesiąc do miesiąca jedna połowa wzrosła o dwucyfrowy procent, a druga spadła. Łączna liczba za ten miesiąc mówi, że rynek był mniej więcej płaski, co jest prawdą o sumie i nie jest prawdą o żadnej z części.

Dlaczego udział off-plan dominuje w liczbie

Rejestracja off-plan następuje, gdy kupujący podpisuje umowę z deweloperem i trafia ona do rejestru. Transakcja na nieruchomości ukończonej następuje, gdy istniejący dom zmienia właściciela. Dubaj buduje w tempie, które daje znacznie więcej pierwszych niż drugich — więc nagłówkowa liczba jest głównie miarą tego, ile deweloperzy sprzedali w zeszłym miesiącu, a nie ile mieszkań zmieniło właściciela.

Ma to bezpośrednią konsekwencję. Deweloper, który wstrzymuje premiery albo przyspiesza dużą emisję, porusza krajową liczbę transakcji bardziej niż cokolwiek, co dzieje się na rynku wtórnym. Gdy liczba spada o 45 % rok do roku po stronie off-plan i o 26 % po stronie gotowych, to dwie osobne historie: pierwsza dotyczy kalendarza premier i apetytu kupujących na nowe umowy, druga głębokości rynku wtórnego.

Obie połowy nie dzielą nawet geografii

To część, która zaskakuje ludzi. W tym samym lipcu dzielnice z największym udziałem transakcji na nieruchomościach ukończonych to Jumeirah Village Circle z 14,4 % — około 510 z 3 546 — potem Dubai Marina z 6 %, Business Bay z 5,3 %, Downtown z 4 % i Dubai Hills Estate z 3,3 %.

Największe udziały rejestracji off-plan w tym miesiącu przypadły skupiskom: jedno osiedle w Dubai South zgarnęło 21 % wszystkich rejestracji off-plan, około 1 990 z 9 475, a dalej City of Arabia z 7,6 %, Jebel Ali Industrial Second z 5 % oraz Dubailand Residence Complex i Jebel Ali Downtown po 4,7 %.

Ani jedna nazwa nie pojawia się na obu listach. Miejsca, w których Dubaj kupuje nowe umowy, i miejsca, w których kupuje istniejące domy, są w danym miesiącu niemal rozłączne.

Trzy pułapki w tych danych

• Skupisko to nie projekt. Udział 21 % należy do master planu z dziesiątkami budynków i kilkoma terminami przekazania. Odczytanie go jako wyniku jednej wieży w jego obrębie to błąd kategorii i tak powstają zdania typu „nasz projekt zgarnął piątą część rynku Dubaju”.
• Skupiska w jednej dzielnicy się nie sumują. Dwa wpisy off-plan z lipca leżą w Dubailand, z 7,6 % i 4,7 %, ale to różne inwestycje o różnych cenach i harmonogramach. Ich dodanie nie opisuje niczego, co można faktycznie kupić.
• Rejestracja to nie zrealizowana sprzedaż domu. Rejestracje off-plan obejmują umowy na nieruchomość, która będzie istnieć za trzy lata. Liczenie ich razem z odsprzedażami jako „rynku” miesza dzień dzisiejszy z rokiem 2029.

O co pytać przy każdej liczbie transakcji w Dubaju

• Off-plan, gotowe czy oba? Jeśli źródło tego nie mówi, liczby nie da się użyć.
• Liczba czy wartość? Dziewięć i pół tysiąca rejestracji off-plan po cenach masowych i trzy i pół tysiąca odsprzedaży nie są porównywalne w pieniądzach, a tabela według liczby ustawia co innego niż tabela według wartości.
• Względem czego? Miesiąc do miesiąca i rok do roku dały w lipcu 2026 roku przeciwne znaki dla nieruchomości ukończonych — wzrost o 11,4 % i spadek o 26,4 %. Obie liczby były prawdziwe.
• Czyj to rynek? Jeśli kupujesz gotowe mieszkanie, liczba off-plan to szum w tle. Jeśli kupujesz off-plan, liczba odsprzedaży mówi, jak będzie wyglądało Twoje wyjście.

Dane: przegląd rynku mieszkaniowego ValuStrat za lipiec 2026, odczyt 24 sierpnia 2026 — 9 475 rejestracji off-plan i 3 546 transakcji na nieruchomościach ukończonych, z udziałami dzielnic i skupisk w postaci opublikowanej za ten miesiąc. Liczby umów wyprowadzone z opublikowanych udziałów są zaokrąglone do najbliższych dziesięciu; same udziały mają jedno miejsce po przecinku i nie większą precyzję.