Офф-план и готовое жильё в Дубае: одна цифра — два разных рынка

Дубай публикует число сделок каждый месяц, и его цитируют как одну цифру. В июле 2026 года это было 13 021 сделка с жильём. Если разделить их так, как реально устроен рынок, это были две очень разные вещи, сложенные вместе:

• Офф-план: 9 475 регистраций — 72,8% месяца. На 1,1% меньше предыдущего месяца и на 45,3% меньше год к году.
• Готовая недвижимость: 3 546 сделок — 27,2%. На 11,4% больше предыдущего месяца и на 26,4% меньше год к году.

Месяц к месяцу одна половина выросла на двузначное число процентов, вторая — упала. Общая цифра за месяц говорит, что рынок был примерно на месте, — и это верно для суммы, но неверно ни для одной из частей.

Почему в счёте доминирует офф-план

Регистрация офф-план происходит, когда покупатель подписывает контракт с застройщиком и он попадает в реестр. Сделка с готовой недвижимостью происходит, когда существующее жильё меняет владельца. Дубай строит такими темпами, что первого типа сделок получается намного больше, чем второго, — поэтому заголовочная цифра в основном измеряет, сколько продали застройщики в прошлом месяце, а не сколько жилья реально сменило владельца.

У этого есть прямое следствие. Застройщик, приостановивший запуски, или, наоборот, ускоривший крупный релиз, двигает общенациональную цифру сделок сильнее, чем что-либо происходящее на вторичном рынке. Когда счёт падает на 45% год к году по офф-плану и на 26% по готовому жилью — это две разные истории: первая про календарь запусков и аппетит покупателей к новым контрактам, вторая — про глубину вторичного рынка.

У двух половин даже разная география

Это удивляет больше всего. В том же июле районами с наибольшей долей сделок с готовой недвижимостью были Jumeirah Village Circle — 14,4% (около 510 из 3 546), затем Dubai Marina — 6%, Business Bay — 5,3%, Downtown — 4% и Dubai Hills Estate — 3,3%.

Наибольшие доли регистраций офф-план в этом же месяце достались кластерам: один проект в Dubai South взял 21% всех регистраций офф-план, примерно 1 990 из 9 475, за ним City of Arabia — 7,6%, Jebel Ali Industrial Second — 5%, Dubailand Residence Complex и Jebel Ali Downtown — по 4,7%.

Ни одно название не встречается в обоих списках. Места, где Дубай покупает новые контракты, и места, где Дубай покупает готовое жильё, в отдельно взятый месяц — почти не пересекающиеся множества.

Три ловушки в этих данных

• Кластер — не проект. Доля в 21% принадлежит мастер-плану из десятков зданий с несколькими датами сдачи. Читать это как результат одной башни внутри него — категориальная ошибка, и именно так появляются фразы «наш проект взял пятую часть рынка Дубая».
• Кластеры внутри одного района не складываются. Два июльских показателя офф-план относятся к Dubailand — 7,6% и 4,7%, но это разные проекты с разными ценами и сроками. Сложив их, вы не получите ничего, что можно купить.
• Регистрация — не завершённая продажа жилья. Регистрации офф-план включают контракты на недвижимость, которая появится через три года. Считать их вместе с перепродажами как «рынок» — значит смешивать сегодняшний день с 2029 годом.

Что спрашивать у любой цифры по сделкам в Дубае

• Офф-план, готовое или всё вместе? Если источник не отвечает на этот вопрос, цифру нельзя использовать.
• Количество или сумма? Девять с половиной тысяч регистраций офф-план по массовым ценам и три с половиной тысячи перепродаж — это не сопоставимые деньги, и рейтинг по количеству ранжирует не то же самое, что рейтинг по сумме.
• По сравнению с чем? Месяц к месяцу и год к году в июле 2026 года дали противоположные знаки для готовой недвижимости — плюс 11,4% и минус 26,4%. Оба утверждения были верны.
• Чей это рынок? Если вы покупаете готовую квартиру, цифра по офф-плану — фоновый шум. Если покупаете офф-план, цифра по перепродажам показывает, как будет выглядеть ваш выход из актива.

Данные: обзор рынка жилья ValuStrat за июль 2026 года, по состоянию на 24 августа 2026 года — 9 475 регистраций офф-план и 3 546 сделок с готовой недвижимостью, доли по районам и кластерам приведены как опубликовано за этот месяц. Количество сделок, рассчитанное из опубликованных долей, округлено до десятков; сами доли даны с точностью до одного знака после запятой и не точнее.