Off-plan et bien livré : deux marchés dubaïotes comptés comme un seul

Dubaï publie chaque mois un nombre de transactions, et il est cité comme un chiffre unique. En juillet 2026, ce chiffre était de 13 021 transactions résidentielles. Ventilé comme le marché fonctionne réellement, il s'agissait de deux réalités très différentes empilées l'une sur l'autre :

• Off-plan : 9 475 enregistrements — 72,8 % du mois. En baisse de 1,1 % sur le mois précédent et de 45,3 % sur un an.
• Biens livrés : 3 546 transactions — 27,2 %. En hausse de 11,4 % sur le mois précédent et en baisse de 26,4 % sur un an.

D'un mois sur l'autre, une moitié a progressé de plus de dix pour cent tandis que l'autre reculait. Un chiffre combiné pour ce mois dit que le marché était à peu près stable, ce qui est vrai du total et d'aucune des deux parties.

Pourquoi la part de l'off-plan domine le décompte

Un enregistrement off-plan a lieu lorsqu'un acheteur signe avec un promoteur et que le contrat est inscrit au registre. Une transaction sur bien livré a lieu lorsqu'un logement existant change de propriétaire. Dubaï construit à un rythme qui produit bien plus de la première que de la seconde — si bien que le décompte global mesure surtout ce que les promoteurs ont vendu le mois dernier, et non la quantité de logements qui ont changé de mains.

La conséquence est directe. Un promoteur qui suspend ses lancements, ou avance une grosse sortie, fait bouger le nombre national de transactions plus que tout ce qui se passe sur le marché de la revente. Lorsque le décompte baisse de 45 % sur un an côté off-plan et de 26 % côté livré, ce sont deux histoires distinctes : la première concerne le calendrier des lancements et l'appétit des acheteurs pour de nouveaux contrats, la seconde la profondeur du marché secondaire.

Les deux moitiés ne partagent même pas la même géographie

C'est ce qui surprend. En ce même mois de juillet, les quartiers avec la plus grande part de transactions sur biens livrés étaient Jumeirah Village Circle avec 14,4 % — environ 510 des 3 546 — puis Dubai Marina avec 6 %, Business Bay avec 5,3 %, Downtown avec 4 % et Dubai Hills Estate avec 3,3 %.

Les plus grandes parts d'enregistrements off-plan ce mois-là sont allées à des clusters : un programme de Dubai South a pris 21 % de tous les enregistrements off-plan, soit environ 1 990 sur 9 475, suivi de City of Arabia avec 7,6 %, Jebel Ali Industrial Second avec 5 %, et le Dubailand Residence Complex et Jebel Ali Downtown avec 4,7 % chacun.

Aucun nom n'apparaît dans les deux listes. Les lieux où Dubaï achète de nouveaux contrats et ceux où Dubaï achète des logements existants sont, un mois donné, des ensembles presque disjoints.

Trois pièges dans ces données

• Un cluster n'est pas un projet. Une part de 21 % appartient à un plan d'ensemble de dizaines d'immeubles et de plusieurs dates de livraison. La lire comme la performance d'une seule tour à l'intérieur est une erreur de catégorie, et c'est ainsi que s'écrivent des phrases du type « notre projet a pris un cinquième du marché de Dubaï ».
• Les clusters d'un même quartier ne s'additionnent pas. Deux des entrées off-plan de juillet se situent dans Dubailand, à 7,6 % et 4,7 %, mais ce sont des programmes différents, aux prix et aux calendriers différents. Les additionner ne décrit rien que l'on puisse réellement acheter.
• Un enregistrement n'est pas la vente achevée d'un logement. Les enregistrements off-plan incluent des contrats sur des biens qui existeront dans trois ans. Les compter avec les reventes comme « le marché » mélange aujourd'hui et 2029.

Que demander à tout chiffre de transactions à Dubaï

• Off-plan, livré, ou les deux ? Si la source ne le dit pas, le chiffre est inutilisable.
• Nombre ou valeur ? Neuf mille et demi d'enregistrements off-plan à des prix de marché de masse et trois mille et demi de reventes ne sont pas comparables en argent, et un classement par nombre ne classe pas la même chose qu'un classement par valeur.
• Par rapport à quoi ? D'un mois sur l'autre et d'une année sur l'autre ont donné des signes opposés pour les biens livrés en juillet 2026 — en hausse de 11,4 % et en baisse de 26,4 %. Les deux étaient vrais.
• À qui est ce marché ? Si vous achetez un appartement fini, le chiffre de l'off-plan n'est que du bruit de fond. Si vous achetez sur plan, le chiffre de la revente vous indique à quoi ressemblera votre sortie.

Chiffres : revue du marché résidentiel de ValuStrat pour juillet 2026, consultée le 24 août 2026 — 9 475 enregistrements off-plan et 3 546 transactions sur biens livrés, avec les parts par quartier et par cluster telles que publiées pour ce mois. Les nombres de transactions déduits des parts publiées sont arrondis à la dizaine ; les parts sous-jacentes comportent une décimale et n'ont pas plus de précision.