Off-plan e immobili pronti: due mercati di Dubai contati come uno solo

Dubai pubblica ogni mese un conteggio delle transazioni, che viene citato come un unico numero. A luglio 2026 quel numero era 13 021 operazioni residenziali. Diviso come il mercato funziona davvero, erano due cose molto diverse una sull'altra:

• Off-plan: 9 475 registrazioni, il 72,8% del mese. In calo dell'1,1% sul mese precedente e in calo del 45,3% su base annua.
• Immobili completati: 3 546 transazioni, il 27,2%. In crescita dell'11,4% sul mese precedente e in calo del 26,4% su base annua.

Su base mensile una metà è salita in doppia cifra mentre l'altra è scesa. Una cifra combinata per quel mese dice che il mercato era più o meno stabile, il che è vero del totale e di nessuna delle due parti.

Perché la quota off-plan domina il conteggio

Una registrazione off-plan avviene quando un acquirente firma con un costruttore e il contratto entra nel registro. Una transazione su immobile completato avviene quando una casa esistente cambia proprietario. Dubai costruisce a un ritmo che produce molte più operazioni del primo tipo che del secondo, quindi il conteggio complessivo misura soprattutto quanto hanno venduto i costruttori il mese scorso, non quanto patrimonio abitativo sia passato di mano.

Ne consegue qualcosa di diretto. Un costruttore che sospende i lanci, o che anticipa una grande uscita, sposta il conteggio nazionale delle transazioni più di qualsiasi cosa accada nel mercato della rivendita. Quando il conteggio cala del 45% su base annua sul lato off-plan e del 26% sul lato degli immobili pronti, sono due storie separate: la prima riguarda il calendario dei lanci e l'appetito degli acquirenti per nuovi contratti, la seconda la profondità del mercato secondario.

Le due metà non condividono nemmeno la geografia

È la parte che sorprende. Nello stesso luglio, i distretti con la maggiore quota di transazioni su immobili completati erano Jumeirah Village Circle con il 14,4%, circa 510 delle 3 546, poi Dubai Marina con il 6%, Business Bay con il 5,3%, Downtown con il 4% e Dubai Hills Estate con il 3,3%.

Le maggiori quote di registrazioni off-plan di quel mese sono andate a cluster: un progetto a Dubai South ha raccolto il 21% di tutte le registrazioni off-plan, circa 1 990 delle 9 475, seguito da City of Arabia con il 7,6%, Jebel Ali Industrial Second con il 5% e Dubailand Residence Complex e Jebel Ali Downtown con il 4,7% ciascuno.

Nemmeno un nome compare in entrambe le liste. I luoghi in cui Dubai compra nuovi contratti e quelli in cui compra case esistenti sono, in un dato mese, insiemi quasi disgiunti.

Tre trappole in questi dati

• Un cluster non è un progetto. Una quota del 21% appartiene a un master plan con decine di edifici e più date di consegna. Leggerla come la performance di una singola torre al suo interno è un errore di categoria, ed è così che si scrivono frasi come «il nostro progetto ha preso un quinto del mercato di Dubai».
• I cluster all'interno di un distretto non si sommano. Due delle voci off-plan di luglio si trovano all'interno di Dubailand con il 7,6% e il 4,7%, ma sono progetti diversi con prezzi e tempi diversi. Sommarli non descrive nulla che si possa davvero comprare.
• Una registrazione non è la vendita conclusa di una casa. Le registrazioni off-plan comprendono contratti su immobili che esisteranno tra tre anni. Contarle insieme alle rivendite come «il mercato» fonde l'oggi con il 2029.

Cosa chiedere a qualsiasi cifra sulle transazioni di Dubai

• Off-plan, pronto o entrambi? Se la fonte non lo dice, la cifra non è utilizzabile.
• Numero o valore? Novemilaquattrocento e passa registrazioni off-plan a prezzi di massa e tremilacinquecento rivendite non sono confrontabili in denaro, e una classifica per numero ordina qualcosa di diverso da una classifica per valore.
• Rispetto a cosa? Su base mensile e su base annua hanno dato segni opposti per gli immobili completati a luglio 2026: +11,4% e −26,4%. Entrambi erano veri.
• Di chi è il mercato? Se state comprando un appartamento finito, il dato off-plan è rumore di fondo. Se state comprando off-plan, il dato sulle rivendite vi dice come sarà la vostra uscita.

Dati: rassegna del mercato residenziale di ValuStrat per luglio 2026, consultata il 24 agosto 2026: 9 475 registrazioni off-plan e 3 546 transazioni su immobili completati, con le quote di distretti e cluster come pubblicate per quel mese. I numeri di operazioni derivati dalle quote pubblicate sono arrotondati alle dieci unità più vicine; le quote sottostanti hanno una cifra decimale e non più precisione di questa.