Golden Visa der VAE über Immobilien 2026: Hypothek, Off-plan und die Unterschiede zwischen Dubai, Abu Dhabi und RAK
Die Schwelle liegt überall bei 2 Mio. AED, wird aber nicht überall gleich gemessen. Seit Januar 2024 zählt Dubai eine finanzierte Immobilie mit dem vollen DLD-Wert; Abu Dhabi verlangt 2 Mio. AED Eigenkapital. Hypothek, Off-plan, drei Emirate und was das Visum über den Aufenthalt hinaus bietet.
Die Kennzahl für den Immobilienweg zum zehnjährigen Golden Visa der VAE ist einfach: 2 Millionen AED. Die Grundlagen aller drei immobilienbasierten Aufenthaltsstufen behandelt unser Überblick über die drei Stufen. Was dieser Überblick auslässt, entscheidet bei den meisten echten Käufen: wie die 2 Mio. AED gezählt werden, wenn eine Bank eine Hypothek hält, wenn das Gebäude noch im Bau ist und in welchem Emirat die Immobilie liegt.
Finanzierte Immobilie: die Änderung vom Januar 2024 in Dubai
Bis Anfang 2024 konnte ein Käufer in Dubai, der eine Wohnung für 2 Mio. AED finanzierte, nicht sofort einen Antrag stellen. Die Regel verlangte, dass mindestens 1 Mio. AED – oder die Hälfte des Preises – aus eigenen Mitteln gezahlt worden war. Bei einer Anzahlung von 20 % rückte das Visum damit um Jahre in die Ferne.
Im Januar 2024 hat Dubai diese Anforderung gestrichen. Maßgeblich ist nun ein einziger Test: eine Bewertung des Dubai Land Department von mindestens 2 Mio. AED – ob die Wohnung bar, mit Hypothek oder Off-plan gekauft wurde. Bei einer finanzierten Immobilie ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) der Bank nötig, und mehrere Immobilien auf den Namen des Antragstellers lassen sich zur Schwelle addieren.
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In der Praxis kann eine Wohnung für 2,1 Mio. AED, finanziert zu 80 %, damit ein zehnjähriges Visum mit rund 420 000 AED Eigenkapital tragen. Der Bedarf an Bargeld verschwindet jedoch nicht: Seit Februar 2025 dürfen Banken in den VAE weder die 4 % DLD-Übertragungsgebühr noch die Maklerprovision finanzieren, beides ist also ebenfalls aus eigener Tasche zu zahlen.
Dieselbe Schwelle, drei Lesarten
Das Visum ist föderal, die Immobilie aber wird von der Grundbuchbehörde des Emirats bescheinigt, in dem sie steht, und jede Behörde wendet die 2 Mio. AED anders an.
| Dubai | Abu Dhabi | Ras al-Khaimah | |
|---|---|---|---|
| Schwelle | 2 Mio. AED laut DLD-Bewertung | 2 Mio. AED Eigenkapital | 2 Mio. AED laut Vertrag oder Bewertung |
| Hypothek | voller Wert zählt, NOC der Bank erforderlich | Wert minus offener Kredit ≥ 2 Mio. AED; Kredit einer nationalen Bank | mit NOC der Bank akzeptiert; Eigenkapitaltest bei Antragstellung klären |
| Off-plan | zählt, Bauträger muss auf der vom DLD zugelassenen Liste stehen | mindestens 2 Mio. AED bereits an den Bauträger gezahlt | zählt bei registriertem Kaufvertrag |
| Mehrere Immobilien | können addiert werden | können addiert werden | können addiert werden |
Der Unterschied ist erheblich. Nach den veröffentlichten Regeln von Abu Dhabi qualifiziert sich eine Immobilie für 5 Mio. AED mit 3 Mio. AED offenem Kredit; dieselbe Immobilie mit 3,5 Mio. AED offenem Kredit nicht. Off-plan wird in der Hauptstadt nach dem tatsächlich Gezahlten gezählt, nicht nach dem Vertragspreis – eine Einheit für 3 Mio. AED, die zu 30 % bezahlt ist, qualifiziert sich erst, wenn die Zahlungen 2 Mio. AED überschreiten. Derselbe Kauf in Dubai qualifiziert sich am ersten Tag.
Ras al-Khaimah punktet anders: Für dieselben 2 Mio. AED gibt es spürbar mehr Fläche als in Dubai, und das Wachstum des Emirats rund um das Resort Al Marjan Island zieht Käufer an, die ein visumsfähiges Objekt suchen, das sich auch vermieten lässt. Mehr zum Emirat auf unserer Seite zu Ras al-Khaimah.
Was das Golden Visa über den Aufenthalt hinaus bietet
- Familie mit gleicher Laufzeit. Ehepartner und Kinder werden für zehn Jahre gesponsert, ohne die Altersgrenze für Söhne, die bei normalen Aufenthaltsvisa gilt.
- Lange Abwesenheit hebt es nicht auf. Ein reguläres Aufenthaltsvisum erlischt nach sechs Monaten außerhalb des Landes; das Golden Visa nicht. Für alle, die das Jahr zwischen zwei Ländern aufteilen, ist das der wichtigste Vorteil.
- Hauspersonal. Inhaber können Haushaltskräfte sponsern.
- Die Esaad-Karte. Inhaber des Golden Visa in Dubai erhalten eine Rabattkarte, die bei Tausenden Unternehmen in den VAE gilt, von Schulen und Kliniken bis zu Hotels.
Nicht enthalten sind die Staatsbürgerschaft und standardmäßig auch keine steuerliche Ansässigkeit. Worin sich das Visum und eine Bescheinigung über die steuerliche Ansässigkeit unterscheiden, erläutert unser Beitrag zur Bescheinigung über die steuerliche Ansässigkeit in den VAE.
Wie man einen visumsorientierten Kauf aufbaut
Wählen Sie zuerst das Emirat und die Zahlungsstruktur, danach die Einheit. Wenn Sie finanzieren oder Off-plan kaufen und das Visum binnen Monaten brauchen, ist Dubai der einfachere Weg. In Abu Dhabi folgt das Visum auf die vollständige Zahlung oder einen hohen Eigenkapitalanteil. In jedem Fall sollten Sie prüfen, dass die amtliche Bewertung nicht unter dem Vertragspreis liegt – bei Einheiten, die mit Aufschlag auf den Markt gekauft wurden, kommt das vor, und aus 2,05 Mio. AED auf dem Papier werden 1,9 Mio. AED in der Bewertung.
Den vollständigen Vergleich der Aufenthaltsoptionen finden Sie zunächst in den Wegen zum Aufenthalt in den VAE im Vergleich; wählen Sie dann die Immobilie passend zur Stufe, die Sie wirklich brauchen.