Golden Visa degli Emirati tramite immobile nel 2026: mutui, off-plan e differenze tra Dubai, Abu Dhabi e RAK
La soglia è di 2 milioni di AED ovunque, ma non si misura allo stesso modo. Da gennaio 2024 Dubai conta un immobile con mutuo al valore DLD pieno; Abu Dhabi chiede 2 milioni di AED di capitale proprio. Mutui, off-plan, tre emirati e cosa dà il visto oltre alla residenza.
Il numero chiave per ottenere tramite immobile un Golden Visa decennale degli Emirati è semplice: 2 milioni di AED. Le basi dei tre livelli di residenza legati all'immobile sono illustrate nella nostra panoramica dei tre livelli. Ciò che quella panoramica tralascia è la parte che decide la maggior parte degli acquisti reali: come vengono contati i 2 milioni di AED quando c'è un mutuo, quando l'edificio è ancora in costruzione e in quale emirato si trova l'immobile.
Immobile con mutuo: la modifica di gennaio 2024 a Dubai
Fino all'inizio del 2024, chi acquistava a Dubai un appartamento da 2 milioni di AED con un finanziamento non poteva presentare subito la domanda. La regola richiedeva che almeno 1 milione di AED, ovvero metà del prezzo, fosse stato pagato con fondi propri. Con un anticipo del 20 %, il visto slittava di anni.
Nel gennaio 2024 Dubai ha eliminato questo requisito. L'idoneità si basa ora su un solo criterio: una valutazione del Dubai Land Department di almeno 2 milioni di AED, sia che la casa sia stata acquistata in contanti, con mutuo o off-plan. Per un immobile finanziato serve il nulla osta (NOC) dell'istituto di credito, e più immobili intestati al richiedente possono essere sommati per raggiungere la soglia.
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In pratica, un appartamento da 2,1 milioni di AED finanziato all'80 % può oggi sostenere un visto decennale con circa 420 000 AED di capitale proprio. La necessità di liquidità, però, non scompare: da febbraio 2025 le banche degli Emirati non possono più finanziare la tassa di trasferimento DLD del 4 % né la commissione dell'agente, quindi anche queste voci vanno pagate di tasca propria.
Stessa soglia, tre interpretazioni
Il visto è federale, ma l'immobile viene certificato dall'autorità fondiaria dell'emirato in cui si trova, e ciascuna applica i 2 milioni di AED in modo diverso.
| Dubai | Abu Dhabi | Ras Al Khaimah | |
|---|---|---|---|
| Soglia | valutazione DLD di 2 milioni di AED | 2 milioni di AED di capitale proprio | 2 milioni di AED da contratto o valutazione |
| Mutuo | conta il valore pieno, NOC della banca obbligatorio | valore meno il debito residuo ≥ 2 milioni di AED; prestito di una banca nazionale | accettato con NOC della banca; verificare il test sul capitale proprio al momento della domanda |
| Off-plan | conta, il costruttore deve essere nell'elenco approvato dal DLD | almeno 2 milioni di AED già versati al costruttore | conta sulla base di un contratto di vendita registrato |
| Più immobili | sommabili | sommabili | sommabili |
La differenza è sostanziale. Secondo le regole pubblicate da Abu Dhabi, un immobile da 5 milioni di AED con 3 milioni di AED ancora da rimborsare è idoneo; lo stesso immobile con 3,5 milioni di AED residui no. Nella capitale l'off-plan si conta per quanto è stato effettivamente pagato, non per il prezzo di contratto: un'unità da 3 milioni di AED pagata al 30 % non è idonea finché i pagamenti non superano i 2 milioni di AED. Lo stesso acquisto a Dubai è idoneo dal primo giorno.
Il richiamo di Ras Al Khaimah è diverso: con gli stessi 2 milioni di AED si compra molto più spazio che a Dubai, e la crescita dell'emirato intorno al resort di Al Marjan Island attira chi cerca un bene che dia diritto al visto e che si possa anche affittare. Maggiori dettagli sull'emirato nella nostra pagina su Ras Al Khaimah.
Cosa aggiunge il Golden Visa oltre alla residenza
- Famiglia con la stessa durata. Coniuge e figli sono sponsorizzati per dieci anni, senza il limite di età per i figli maschi che si applica ai visti di residenza ordinari.
- Le assenze prolungate non lo annullano. Un visto di residenza ordinario decade dopo sei mesi trascorsi fuori dal Paese; il Golden Visa no. Per chi divide l'anno tra due Paesi è il vantaggio principale.
- Personale domestico. I titolari possono sponsorizzare collaboratori domestici.
- La carta Esaad. I titolari del Golden Visa di Dubai ricevono una carta sconti accettata da migliaia di attività negli Emirati, da scuole e cliniche ad alberghi.
Non dà invece la cittadinanza, né la residenza fiscale in via automatica. La differenza tra il visto e un certificato di residenza fiscale è spiegata nella nostra nota sul certificato di residenza fiscale degli Emirati.
Come strutturare un acquisto finalizzato al visto
Si scelgono prima l'emirato e la struttura dei pagamenti, poi l'unità. Se si finanzia l'acquisto o si compra off-plan e si ha bisogno del visto entro pochi mesi, Dubai è la via più semplice. Ad Abu Dhabi il visto arriva dopo il pagamento integrale o con una quota rilevante di capitale proprio. In ogni caso, bisogna verificare che la valutazione ufficiale non risulti inferiore al prezzo di contratto: sulle unità acquistate a premio rispetto al mercato accade, e 2,05 milioni di AED sulla carta diventano 1,9 milioni di AED nella valutazione.
Per il confronto completo delle opzioni di residenza, si parta da le vie di accesso alla residenza negli Emirati a confronto, poi si scelga l'immobile in base al livello che serve davvero.