Nicht erstattbarer Beitrag oder Immobilienkauf

Die meisten Staatsbürgerschafts- und Aufenthaltsprogramme bieten zwei Wege: eine Spende oder einen Beitrag, der kleiner und weg ist, oder einen Immobilienkauf, der größer ist und bleibt. Die Immobilienoption wird weit öfter gewählt, als die Rechnung hergibt.

Der Vergleich, den die Leute anstellen

„Der Beitrag ist ausgegebenes Geld; die Immobilie ist ein Vermögenswert, den ich behalte.“ Diese Sichtweise entscheidet – und sie ist in dreierlei Hinsicht unvollständig.

Die drei Auslassungen

• Der Aufschlag. Immobilien, die in ein Programm verkauft werden, tragen einen Preis, der von der Schwelle und nicht vom Markt bestimmt wird. Käufer zahlen regelmäßig deutlich mehr, als ein lokaler Käufer zahlen würde, und diese Differenz ist ausgegeben, nicht behalten.
• Haltedauer und Ausstieg. Während der vorgeschriebenen Frist können Sie nicht verkaufen, und an deren Ende verkaufen Sie in einen Markt, dessen Käufer überwiegend andere Programmantragsteller sind – unter den dann geltenden Regeln. Ist das Programm geschlossen, ist dieser Kreis weg.
• Die laufenden Kosten. Nebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Steuern über die gesamte Haltedauer, bei Mieteinnahmen, die in den meisten dieser Projekte weit unter dem liegen, was die Broschüre in Aussicht stellte.

Die ehrliche Rechnung

Nehmen Sie den Kaufpreis der Immobilie, ziehen Sie den Preis ab, den ein lokaler Käufer für dieselbe Einheit zahlen würde, addieren Sie die laufenden Kosten über die Haltedauer, ziehen Sie die realistische Nettomiete ab und addieren Sie die Kosten eines Ausstiegs zu einem realistischen Preis. Vergleichen Sie diese Zahl mit dem Beitrag.

So gerechnet, gewinnt der Beitrag in der großen Mehrzahl der Fälle, und die Immobilie gewinnt dort, wo zwei Bedingungen zutreffen: Die Immobilie ist eine, die Sie auch aus eigenem Antrieb kaufen würden, und der Markt hat Tiefe über Programmkäufer hinaus.

Die übrigen Unterschiede

• Geschwindigkeit. Beiträge werden schneller bearbeitet; eine Immobilie fügt einen Zeitplan für die Eigentumsübertragung hinzu.
• Sorgfaltsprüfung. Ein Beitrag birgt nichts vom Titelrisiko einer Immobilie.
• Nutzung. Eine Immobilie kann von der Familie genutzt werden, was ein echter Vorteil ist und bewertet statt wegdiskutiert werden sollte.

Die Regel

Wählen Sie die Immobilie nur dort, wo Sie genau diese Immobilie auch ohne das Programm kaufen würden. Andernfalls ist der Beitrag der günstigere Weg, denselben Status zu erwerben – und er ist günstiger, als es scheint.