Bezzwrotna wpłata a zakup nieruchomości

Większość programów obywatelstwa i rezydencji oferuje dwie ścieżki: darowiznę lub wpłatę, mniejszą i bezpowrotną, albo zakup nieruchomości, większy i zachowany. Opcja nieruchomości jest wybierana znacznie częściej, niż uzasadnia to rachunek.

Porównanie, które ludzie przeprowadzają

„Wpłata to wydane pieniądze; nieruchomość to aktywo, które zachowuję.” To ujęcie rozstrzyga sprawę i jest niepełne na trzy sposoby.

Trzy pominięcia

• Premia. Nieruchomość sprzedawana w ramach programu ma cenę wyznaczoną przez próg, a nie przez rynek. Kupujący regularnie płacą wyraźnie więcej, niż zapłaciłby miejscowy nabywca, a ta różnica jest wydana, nie zachowana.
• Okres utrzymania i wyjście. W wymaganym okresie nie można sprzedać, a po jego upływie sprzedaje się na rynku, na którym kupującymi są w dużej mierze inni wnioskodawcy programu, na zasadach obowiązujących wówczas. Jeśli program został zamknięty, ta pula zniknęła.
• Koszty utrzymania. Opłaty eksploatacyjne, konserwacja, zarządzanie i podatki przez cały okres utrzymania, wobec dochodu z najmu, który w większości takich inwestycji jest znacznie poniżej tego, co zapowiadała broszura.

Uczciwy rachunek

Należy wziąć cenę nieruchomości, odjąć cenę, jaką zapłaciłby za ten lokal miejscowy nabywca, dodać koszty utrzymania w okresie posiadania, odjąć realistyczny czynsz netto i dodać koszt wyjścia po realistycznej cenie. Tę kwotę porównać z wpłatą.

Tak policzona wpłata wygrywa w ogromnej większości przypadków, a nieruchomość wygrywa tam, gdzie spełnione są dwa warunki: jest to nieruchomość, którą kupiliby Państwo i tak, na jej własnych zasadach, a rynek ma głębię wykraczającą poza nabywców z programu.

Pozostałe różnice

• Szybkość. Wpłaty przetwarzane są szybciej; nieruchomość dodaje oś czasu transakcji notarialnej.
• Staranność. Wpłata nie niesie żadnego z ryzyk związanych z tytułem własności, które niesie nieruchomość.
• Użytkowanie. Nieruchomość może być użytkowana przez rodzinę, co jest realną korzyścią i należy ją wycenić, a nie z góry pominąć.

Zasada

Nieruchomość należy wybierać tylko wtedy, gdy kupiliby Państwo tę konkretną nieruchomość bez programu. W przeciwnym razie wpłata to tańszy sposób zakupu tego samego statusu, i tańszy bardziej, niż się wydaje.