Un contributo a fondo perduto contro l'acquisto di un immobile

La maggior parte dei programmi di cittadinanza e residenza offre due vie: una donazione o un contributo, più piccolo e perso, oppure l'acquisto di un immobile, più grande e conservato. L'opzione immobiliare viene scelta molto più spesso di quanto l'aritmetica giustifichi.

Il confronto che la gente fa

«Il contributo è denaro speso; l'immobile è un bene che tengo.» È questa impostazione a decidere, ed è incompleta in tre modi.

Le tre omissioni

• Il sovrapprezzo. L'immobile venduto all'interno di un programma ha un prezzo fissato dalla soglia e non dal mercato. Gli acquirenti pagano regolarmente ben più di quanto pagherebbe un acquirente locale, e quella differenza è spesa, non conservata.
• Il periodo di detenzione e l'uscita. Non si può vendere durante il periodo richiesto, e al termine si vende a un mercato i cui acquirenti sono in gran parte altri richiedenti del programma, secondo le regole in vigore allora. Se il programma è stato chiuso, quel bacino non esiste più.
• I costi di gestione. Spese condominiali, manutenzione, gestione e imposte per l'intero periodo di detenzione, a fronte di un reddito da locazione che nella maggior parte di questi complessi è molto inferiore a quello previsto nella brochure.

L'aritmetica onesta

Prendete il prezzo dell'immobile, sottraete il prezzo che pagherebbe un acquirente locale per la stessa unità, aggiungete i costi di gestione nel periodo di detenzione, sottraete l'affitto netto realistico e aggiungete il costo di un'uscita a un prezzo realistico. Confrontate questa cifra con il contributo.

Fatto così, il contributo vince in una larghissima maggioranza dei casi, e l'immobile vince dove valgono due condizioni: è un immobile che comprereste comunque per i suoi meriti e il mercato ha profondità oltre agli acquirenti del programma.

Le altre differenze

• Velocità. I contributi si perfezionano più in fretta; l'immobile aggiunge i tempi del trasferimento di proprietà.
• Verifiche. Un contributo non comporta nessuno dei rischi di titolo di un immobile.
• Uso. Un immobile può essere usato dalla famiglia, un vantaggio reale che va valutato e non liquidato.

La regola

Scegliete l'immobile solo se comprereste quello specifico immobile anche senza il programma. Altrimenti il contributo è il modo più economico di acquistare lo stesso status, e lo è più di quanto sembri.