Contribution non remboursable ou achat immobilier

La plupart des programmes de citoyenneté et de résidence offrent deux voies : un don ou une contribution, plus faible et perdue, ou un achat immobilier, plus élevé et conservé. L'option immobilière est choisie bien plus souvent que l'arithmétique ne le justifie.

La comparaison que l'on fait

« La contribution est de l'argent dépensé ; le bien est un actif que je garde. » Ce raisonnement tranche la question, et il est incomplet de trois façons.

Les trois omissions

• La prime. Le bien vendu dans le cadre d'un programme porte un prix fixé par le seuil plutôt que par le marché. Les acheteurs paient régulièrement bien plus que ne le ferait un acheteur local, et cette différence est dépensée, non conservée.
• La durée de détention et la sortie. Vous ne pouvez pas vendre pendant la durée exigée, et à son terme vous vendez sur un marché dont les acheteurs sont en grande partie d'autres candidats à un programme, selon les règles en vigueur alors. Si le programme a fermé, ce vivier a disparu.
• Les coûts de détention. Charges de copropriété, entretien, gestion et impôts pendant toute la durée de détention, face à un revenu locatif qui, dans la plupart de ces programmes immobiliers, est bien inférieur à celui que projetait la brochure.

L'arithmétique honnête

Prenez le prix du bien, soustrayez le prix qu'un acheteur local paierait pour le même bien, ajoutez les coûts de détention sur la durée, soustrayez un loyer net réaliste, puis ajoutez le coût d'une sortie à un prix réaliste. Comparez ce chiffre à la contribution.

Calculée ainsi, la contribution l'emporte dans une grande majorité des cas, et le bien l'emporte lorsque deux conditions sont réunies : c'est un bien que vous achèteriez de toute façon pour ses propres mérites, et le marché a de la profondeur au-delà des acheteurs de programme.

Les autres différences

• La rapidité. Les contributions sont traitées plus vite ; l'immobilier ajoute un délai de transaction.
• La diligence. Une contribution n'a aucun des risques liés au titre de propriété qu'implique un bien.
• L'usage. Un bien peut être utilisé par la famille, ce qui est un avantage réel et doit être valorisé plutôt que négligé.

La règle

Ne choisissez l'immobilier que si vous achèteriez ce bien précis sans le programme. Sinon, la contribution est la façon la moins chère d'acquérir le même statut, et elle l'est plus qu'il n'y paraît.