Kaufen im Burj Khalifa: was die Adresse bringt – und was nicht

Es gibt in Dubai kein anderes Apartment, das sich ein Käufer irgendwo auf der Welt vorstellen kann, ohne je ein Foto gesehen zu haben. Das ist der ganze Aufpreis und der größte Teil des Risikos: Wenn die Adresse verkauft, vergisst man leicht, die Fragen zu stellen, die man bei jedem anderen vierzehn Jahre alten Turm stellen würde.

Was verzeichnet der Projektpass?

Der Burj Khalifa ist ein Gebäude mit gemischter Nutzung und einhundertsiebenundsechzig Etagen von Emaar Properties, Architekt ist Skidmore, Owings & Merrill; er ist als fertiggestellt mit dem Baujahr 2012 eingetragen. Der Projektpass nennt Pool, Fitnessstudio, Spa, Gastronomie und Gartenanlage.

„Gemischte Nutzung“ ist das entscheidende Wort. Der Turm enthält Büros, ein Hotel und Wohngeschosse, wobei die Wohnnutzung bestimmte Bänder und nicht die gesamte Höhe belegt. In welchem Band eine Einheit liegt, bestimmt fast alles an ihr.

Baujahr 2012 bedeutet, dass das Gebäude seinen ersten vollen Wartungszyklus hinter sich hat. In Downtown ist das der Normalzustand – die meisten Wohntürme dort wurden zwischen 2008 und 2016 fertiggestellt –, doch bei einem Gebäude dieser Höhe liegt die Haustechnik in einer anderen Größenordnung.

Er steht im Zentrum von Downtown Dubai, einem Stadtteil von etwa zwei Quadratkilometern, den Emaar nach einem einheitlichen Plan entwickelt hat, mit dem Springbrunnensee rund um den Turm und der Dubai Mall im Osten.

Ist die Etage das eigentliche Anlagegut?

In den meisten Türmen ist das Gebäude die Analyseeinheit und die Etage ein Korrekturfaktor. Hier ist es umgekehrt.

Die Wohnbänder unterscheiden sich in Deckenhöhe, Grundriss, Aussicht, Aufzugszonen und der Länge des Wegs nach unten, und zwei Apartments im selben Turm können sehr wenig gemeinsam haben.

Die Aufzugsfahrt ist in dieser Höhe kein Detail. Die Aufzüge sind in Zonen gegliedert, und um eine obere Wohnetage zu erreichen, muss man unter Umständen umsteigen. Fragen Sie, wie die Zonierung für die konkrete Einheit funktioniert, und machen Sie die Fahrt wenn möglich zu einer Stoßzeit.

Die Aussicht wird in ganz Downtown ausdrücklich eingepreist, hier noch mehr. Meer, Creek, Stadt oder der Blick über den Boulevard sind vier verschiedene Produkte, und innerhalb jedes davon entscheidet die Etage, wie viel man davon bekommt.

Schauen Sie aus der tatsächlichen Einheit auf der tatsächlichen Etage – nie aus einer Musterwohnung zwei Stockwerke höher, der ältesten Gewohnheit in diesem Stadtteil.

Die Grundrisse in Downtown sind für dasselbe Geld im Allgemeinen knapper als in der Marina oder in JLT, weil teures Land den Bauträger dazu treibt, möglichst viele Einheiten pro Geschoss herauszuholen. Die Wohngeschosse des Turms sind von dieser Rechnung nicht ausgenommen; nachmessen ist besser als annehmen.

Was bewirkt die Adresse für die Liquidität?

Downtown gehört pro Quadratfuß zu den teuersten Stadtteilen des Emirats und zugleich zu den liquidesten: Eine Einheit dort findet schneller einen Käufer als fast überall sonst in Dubai. In diesem Gebäude ist der Käuferkreis international wie bei keiner anderen Adresse Dubais.

Das zählt mehr, als die meisten Käufer einrechnen. Der Unterschied zwischen einem Verkauf in drei Wochen und einem in acht Monaten wiegt regelmäßig schwerer als der Unterschied im Einstiegspreis, und es ist das klarste Argument, hier einen Aufpreis zu zahlen statt in einem günstigeren Turm einen Stadtteil weiter.

Die entsprechende Schwäche ist die prozentuale Rendite. Die Langzeitmieten in Downtown liegen unter dem Dubai-Durchschnitt, und das ist richtig so und keine Enttäuschung – man bezahlt für Liquidität und Preisstabilität, und die Miete bildet die Adresse nicht so ab wie der Kaufpreis.

Die Kurzzeitvermietung ist der einkommensstärkere Weg, und Downtown ist der Touristenmagnet des Emirats. Sie verlangt eine Ferienhaus-Genehmigung des Dubai Department of Economy and Tourism, eine Verwaltungsgesellschaft, Reinigung zwischen den Gästen und Gästebetreuung, und sie setzt voraus, dass die Eigentümergemeinschaft sie erlaubt – was für das konkrete Gebäude schriftlich bestätigt werden muss.

Wie hoch ist die Service Charge?

Downtown hat einige der höchsten Service Charges in Dubai, und in den älteren Türmen sind sie schneller gestiegen als die erzielbare Miete. Über eine Haltedauer von fünf Jahren geht die Lücke zwischen einem gut geführten Gebäude und einem, in dem die Abgabe außer Kontrolle geraten ist, in die Hunderttausende Dirham.

Ein gemischt genutzter Turm mit einhundertsiebenundsechzig Etagen hat Betriebskosten, wie es sie im Emirat sonst nicht gibt: Fassadenzugang, Wasserdruck über die gesamte Höhe, Aufzugsbänke, Brandschutz- und Sicherheitssysteme und Anlagentechnik, die Büros, ein Hotel und Wohnungen zugleich versorgen muss.

Verlangen Sie vor einem Angebot die Abgabenhistorie der letzten drei Jahre. Sie sagt mehr über ein Gebäude als eine renovierte Lobby, und in diesem Gebäude ist es die Zahl, die entscheidet, was die Investition tatsächlich abwirft.

Lesen Sie auch die Umlage, nicht nur die Höhe. In einem gemischt genutzten Turm ist die Aufteilung der Kosten auf Gewerbe, Hotel und Wohnen ein strukturelles Merkmal des Eigentums und keine Einzelposition.

Wie lebt es sich in Downtown?

Downtown wurde zum Zufußgehen konzipiert, was in einer um das Auto herum geplanten Stadt selten ist. Von den meisten Teilen des Stadtteils erreicht man Mall, Metro und Seepromenade zu Fuß, mit klimatisierten Verbindungen durch weite Teile – und ab Juli ist das kein Luxus mehr.

Die Metrostation ist Burj Khalifa / Dubai Mall an der Roten Linie, fünfzehn Minuten bis DIFC und fünfundzwanzig bis zur Marina. Mit dem Auto ist es die schwächere Option: Die Zufahrt läuft über eine Handvoll Anschlussstellen an der Sheikh Zayed Road, und der Stadtteil verstopft zu Stoßzeiten und an Veranstaltungsabenden.

Was dem Stadtteil fehlt, sind Schulen. Innerhalb von Downtown gibt es keine; die nächsten liegen in Al Wasl, Business Bay und Jumeirah, alle mit Anfahrt. Für eine Familie mit schulpflichtigen Kindern werden Dichte und Touristenstrom schnell zur Belastung.

Und es ist das ganze Jahr über laut. Um Silvester ist der Stadtteil faktisch für den Verkehr gesperrt, was entweder der Grund ist, warum Sie hier gekauft haben, oder der Grund, warum Sie nicht verlängern werden.

Für wen eignet sich das?

Für einen Käufer, für den die Adresse Teil dessen ist, was er kauft, und der versteht, dass sie eingepreist ist. Das ist nicht irrational – die Adresse funktioniert tatsächlich beim Wiederverkauf und bei der Vermietung, und zwar international.

Für einen Kurzzeitvermieter, der die Einheit ordentlich betreibt und zuerst die Genehmigung klärt. Downtown ist der stärkste Kurzzeitmietstandort in der Innenstadt des Emirats.

Für einen Investor, dem die Sicherheit des Ausstiegs wichtiger ist als der maximale Cashflow – der Handel, für den der ganze Stadtteil steht und den dieses Gebäude am schärfsten verkörpert.

Schlecht eignet es sich für Familien, die Schulen brauchen, für Investoren, die die höchste prozentuale Rendite suchen, und für alle, die die Abgabenhistorie nicht gelesen haben. Wer die Skyline will, aber weder den Preis noch das Gedränge, findet in Business Bay einen Stadtteil weiter dieselbe Aussicht bei deutlich niedrigerem Einstieg und einfacherer Parkplatzsituation.