Comprare nel Burj Khalifa: che cosa compra l'indirizzo e che cosa no

Non esiste a Dubai un altro appartamento che un acquirente di qualsiasi parte del mondo sappia immaginare prima di vedere una fotografia. In questo sta tutto il premio e gran parte del rischio: quando è l'indirizzo a vendere, è facile smettere di porsi le domande che si farebbero su qualunque altra torre di quattordici anni.

Che cosa riporta la scheda del progetto?

Il Burj Khalifa è un edificio a uso misto di centosessantasette piani di Emaar Properties, con Skidmore, Owings & Merrill come architetto, registrato come completato nel 2012. La scheda del progetto elenca piscina, palestra, spa, ristorazione e giardino tra i servizi.

Uso misto è la parola importante. La torre contiene uffici, un hotel e piani residenziali, e la componente residenziale occupa fasce precise e non tutta l'altezza. La fascia in cui si trova un'unità determina quasi tutto di essa.

Un completamento nel 2012 significa che l'edificio ha già affrontato il primo ciclo completo di manutenzione. A Downtown è la condizione normale del patrimonio edilizio, perché la maggior parte delle torri residenziali è stata completata tra il 2008 e il 2016, ma in un edificio di questa altezza gli impianti meccanici appartengono a un altro ordine di grandezza.

Si trova al centro di Downtown Dubai, un quartiere di circa due chilometri quadrati sviluppato da Emaar secondo un unico piano, con il lago delle fontane che avvolge la torre e il Dubai Mall a est.

Il piano è l'asset?

Nella maggior parte delle torri l'unità di analisi è l'edificio e il piano è un modificatore. Qui è il contrario.

Le fasce residenziali differiscono per altezza dei soffitti, pianta, panorama, zonizzazione degli ascensori e lunghezza del tragitto fino a terra, e due appartamenti nella stessa torre possono avere pochissimo in comune.

Il tragitto in ascensore non è un dettaglio a questa altezza. Gli ascensori sono zonati e raggiungere un piano residenziale alto può richiedere un cambio. Chiedete come funziona la zonizzazione per l'unità specifica e, se possibile, fate il tragitto in un'ora di punta.

La vista è prezzata in modo esplicito in tutta Downtown e ancora di più qui. Mare, Creek, città o lato boulevard sono quattro prodotti diversi e, all'interno di ciascuno, il piano decide quanta parte se ne ottiene.

Guardate dall'unità reale al piano reale, mai da un appartamento campione due piani più su, che è la più vecchia abitudine di questo quartiere.

Le piante a Downtown sono in genere più strette che a Marina o JLT a parità di prezzo, perché il terreno costoso spinge lo sviluppatore a ricavare più unità per piano. I piani residenziali della torre non fanno eccezione a questa aritmetica ed è meglio misurare che supporre.

Che cosa fa l'indirizzo per la liquidità?

Downtown è tra i quartieri più costosi dell'emirato per piede quadrato e, allo stesso tempo, uno dei più liquidi: un'unità trova un acquirente più in fretta che in quasi ogni altro punto di Dubai. All'interno di questo edificio, il bacino di acquirenti è internazionale come in nessun altro indirizzo di Dubai.

Conta più di quanto la maggior parte degli acquirenti calcoli. La differenza tra vendere in tre settimane e vendere in otto mesi supera regolarmente la differenza nel prezzo di ingresso, ed è l'argomento più chiaro per pagare un premio qui anziché in una torre più economica un quartiere più in là.

La debolezza corrispondente è il rendimento percentuale. I rendimenti degli affitti lunghi a Downtown sono inferiori alla media di Dubai, ed è corretto, non deludente: si paga la liquidità e la stabilità dei prezzi, e il canone non valorizza l'indirizzo come lo fa la vendita.

L'affitto breve è la via a reddito più alto e Downtown è la calamita turistica dell'emirato. Richiede un permesso per casa vacanza del Dubai Department of Economy and Tourism, una società di gestione, pulizie tra un soggiorno e l'altro e gestione degli ospiti, e richiede che l'associazione dei proprietari lo consenta, cosa da confermare per iscritto per l'edificio specifico.

Quanto sono alte le spese condominiali?

Downtown ha alcune delle spese condominiali più alte di Dubai e, nelle torri più vecchie, sono cresciute più in fretta dei canoni ottenibili. Su cinque anni di possesso, il divario tra un edificio ben gestito e uno in cui le spese sono sfuggite di mano arriva a centinaia di migliaia di dirham.

Una torre a uso misto di centosessantasette piani ha un costo di gestione senza paragoni nell'emirato: accesso alle facciate, pressione dell'acqua su tutta l'altezza, batterie di ascensori, sistemi antincendio e impianti che devono servire contemporaneamente uffici, hotel e residenze.

Chiedete tre anni di storico delle spese prima di fare un'offerta. Dice più su un edificio di una hall ristrutturata e, in questo edificio, è il numero che decide quanto rende davvero l'investimento.

Leggete anche la ripartizione, non solo il livello. In una torre a uso misto il modo in cui il costo è diviso tra componente commerciale, alberghiera e residenziale è una caratteristica strutturale della proprietà, non una voce di spesa.

Com'è vivere a Downtown?

Downtown è stata concepita per essere percorsa a piedi, cosa rara in una città progettata attorno all'auto. Dalla maggior parte del quartiere si raggiungono a piedi il mall, la metropolitana e la passeggiata del lago, con collegamenti climatizzati per buona parte del tragitto, e a luglio smette di essere un lusso.

La metropolitana è Burj Khalifa / Dubai Mall sulla linea rossa, quindici minuti fino a DIFC e venticinque fino a Marina. Guidare è l'opzione più debole: l'accesso passa per pochi svincoli di Sheikh Zayed Road e il quartiere si intasa nelle ore di punta e nelle sere di eventi.

Ciò che il quartiere non ha sono le scuole. Dentro Downtown non ce n'è alcuna; le più vicine sono ad Al Wasl, Business Bay e Jumeirah, e in tutti i casi servono l'auto. Per una famiglia con figli in età scolare la densità e il flusso turistico stancano presto.

Ed è rumorosa tutto l'anno. Intorno al Capodanno il quartiere è di fatto chiuso al traffico, il che è o il motivo per cui avete comprato qui o il motivo per cui non rinnoverete.

A chi si addice?

A un acquirente per il quale l'indirizzo fa parte di ciò che si compra e che capisce che è già incluso nel prezzo. Non è irrazionale: l'indirizzo funziona davvero in rivendita e in locazione, e funziona a livello internazionale.

A un operatore di affitti brevi disposto a gestire l'unità come si deve e a confermare prima il permesso. Downtown è la migliore località di affitto breve in centro città dell'emirato.

A un investitore che valuta la certezza dell'uscita più del massimo rendimento di cassa, che è lo scambio rappresentato dall'intero quartiere e che questo edificio rappresenta nel modo più netto.

Si addice poco a una famiglia che ha bisogno di scuole, a un investitore a caccia del massimo rendimento percentuale e a chi non ha letto lo storico delle spese. Se volete lo skyline senza il prezzo né la folla, Business Bay, un quartiere più in là, offre la stessa vista con un ingresso nettamente più basso e una situazione di parcheggio più facile.