Damac Hills 2: die höchsten Villenrenditen Dubais – und was sie kosten

Diese Community erzielt einige der höchsten Bruttorenditen auf dem Villenmarkt Dubais – ein wahrer Satz, der allein kaum etwas nützt. Alles, was darüber entscheidet, ob es für Sie funktioniert, liegt in der Lücke zwischen dieser Bruttozahl und dem, was Sie tatsächlich behalten.

Was ist Damac Hills 2, und wo liegt es?

Damac Hills 2, gestartet als Akoya Oxygen, ist eine große Villen- und Townhouse-Community weit hinter dem eigentlichen Damac Hills, Richtung Al Ain Road am äußersten Rand der bebauten Stadt im Landesinneren. Trotz des Namens sind beide getrennte Communities mit unterschiedlicher Entfernung und anderen Preisen.

Sie ist mit deutlichem Abstand eine der günstigsten Neubau-Villen-Communities des Emirats, und der Preis spiegelt einen einzigen dominanten Faktor wider: die Entfernung.

Die Community ist weitgehend fertiggestellt und bewohnt, mit vielen Einwohnern, Einzelhandel und einem ungewöhnlich umfangreichen Freizeitangebot.

Die Bauqualität ist Einstiegsniveau. Das ist das am stärksten preisgetriebene Ende des Damac-Sortiments, und die Ausstattung spiegelt das wider – besichtigen Sie daher eine übergebene Einheit, bevor Sie sich festlegen.

Wie weit ist die Fahrt?

Bei normalem Verkehr etwa vierzig bis fünfzig Minuten nach Downtown, zu Stoßzeiten deutlich länger. Marina und die Küstenviertel sind noch weiter entfernt. Es gibt keine Metro und keine ist geplant.

Das ist der ganze Tausch. Sie kaufen ein Haus mit Garten zu einem Preis, für den man in einem zentralen Stadtteil nicht einmal eine Zwei-Zimmer-Wohnung bekäme, und nehmen dafür einen Arbeitsweg in Kauf, den die meisten langfristig als schwierig empfinden.

Die nützlichste Stunde, die Sie mit dieser Community verbringen können, ist eine Fahrt auf der Strecke Ihres Mieters, zu der Uhrzeit, zu der er sie fahren würde. Sie sagt das Ergebnis besser voraus als jede Tabelle.

Alles Weitere in diesem Beitrag folgt aus dieser Zahl.

Was kostet der Betrieb der Ausstattung?

Damac hat hier stark in gemeinsame Einrichtungen investiert, um sich bei diesem Preis von allem anderen abzusetzen: Lagunen und Wasserlandschaften, Sportplätze, einen Angelsee, Kino, Fitnessstudios, Wellenbäder und ausgedehnte Grünflächen. Die Liste würde selbst in einer dreimal so teuren Community ehrgeizig wirken.

Für eine Familie mit knappem Budget ist das ein echtes Argument für die Lebensqualität. Die Kinder haben einen Ort, an den sie gehen können, und das Ganze funktioniert als Gemeinschaft statt als Häuserreihen.

Die Frage ist die Instandhaltung. Ein Angebot dieser Größe verursacht dauerhafte Betriebskosten, die ausschließlich über die Service Charge von sehr vielen Einheiten mit eher geringem Wert finanziert werden.

Fragen Sie, welcher Anteil der Ausstattung heute tatsächlich in Betrieb ist, und fragen Sie die Eigentümergemeinschaft nach der Rücklagenlage. In großen, günstigen Communities entscheidet sich hier, ob die Rechnung aufgeht oder zerfällt.

Wer wohnt hier draußen?

Haushalte, für die ein Garten wichtiger ist als der Arbeitsweg: Remote-Arbeitende, Beschäftigte im Süden und Osten des Emirats, Familien, in denen eine Person fährt und die andere nicht, und viele, die sich ein Haus anderswo in der Nähe schlicht nicht leisten können.

Das ist ein großes und dauerhaftes Segment in einer Stadt, in der die Wohnkosten schneller gestiegen sind als die Löhne, und der Grund, warum die Belegung hier trotz der Entfernung gehalten hat.

Es ist auch ein rein preisgetriebenes Segment. Diese Mieter vergleichen die Community bei der Miete pro Schlafzimmer mit Villanova, Town Square und The Valley und ziehen für eine kleine Ersparnis um.

Das heißt: Präsentation und Preisdisziplin bestimmen Ihre Leerstandszeiten weit stärker als die Community.

Wo wird aus brutto netto?

Ziehen Sie die Service Charge ab. Ziehen Sie einen realistischen Leerstandsansatz für einen preissensiblen Mieter ab, der leicht umzieht. Ziehen Sie die Kosten der Neuvermietung ab und eine Instandhaltungsrückstellung für ein Haus in kostengünstiger Ausführung.

Was übrig bleibt, ist meist immer noch gut – aber es ist nicht die Zahl aus der Werbung, und der Unterschied zwischen beiden ist hier größer als in einer Community des mittleren Segments, weil Gebühr und Instandhaltung absolute Kosten gegenüber einer niedrigen Miete sind.

In einer Community mit niedrigen Mieten frisst eine Service Charge, die anderswo unauffällig wäre, einen großen Teil der Bruttoeinnahmen. Dieses eine Verhältnis ist die wichtigste Zahl, die Sie vor einem Angebot klären sollten.

Der Block mit dem aktuellen Bestand über diesem Text enthält die aktuellen Zahlen. Was sich nicht ändert, ist die Form der Rechnung.

Sollten Sie Wertsteigerung einkalkulieren?

In dieser Entfernung zur Stadt gibt es keine Flächenknappheit, das Angebot reagiert sofort auf jede Preiserhöhung, und die Community selbst ist sehr groß und wird weiter ausgebaut.

Die Liquidität ist mäßig. Der Käuferkreis besteht aus anderen Renditeinvestoren und preisorientierten Selbstnutzern, und beide verhandeln hart.

Die Rendite ist also die Miete. Rechnen Sie es als Ertragsobjekt mit langer Haltedauer, und betrachten Sie alles, was der Markt beim Preis hergibt, als Bonus und nicht als Plan.

Es passt zu Cashflow-Investoren mit Geduld und zu Familien mit knappem Budget, die remote oder in der Nähe arbeiten. Es passt schlecht zu allen, die in die zentralen oder Küstenviertel pendeln, zu allen, die Wertsteigerung erwarten, und zu allen, die die Strecke nicht gefahren sind.