Damac Hills 2: i rendimenti più alti per le ville a Dubai, e quanto costano

Questa community produce alcuni dei rendimenti lordi più alti del mercato delle ville di Dubai, e la frase è vera ma quasi inutile da sola. Tutto ciò che decide se funziona per voi sta nello scarto tra quella cifra lorda e ciò che effettivamente vi resta.

Che cos'è Damac Hills 2 e dove si trova?

Damac Hills 2, lanciata come Akoya Oxygen, è una grande community di ville e townhouse molto oltre Damac Hills vera e propria, verso Al Ain Road, sul margine interno più lontano della città sviluppata. Nonostante il nome, le due sono community distinte, a distanze e fasce di prezzo diverse.

È una delle community di ville di nuova costruzione più accessibili dell'emirato, con ampio margine, e il prezzo riflette un unico fattore dominante: la distanza.

La community è in gran parte consegnata e abitata, con una numerosa popolazione di residenti, negozi di quartiere e un programma di servizi insolitamente ampio.

La qualità costruttiva è di base. Questa è la fascia più orientata al prezzo della gamma Damac e il capitolato lo riflette: visitate quindi un'unità consegnata prima di impegnarvi in qualsiasi cosa.

Quanto dista il tragitto?

Circa quaranta-cinquanta minuti fino a Downtown con traffico normale e molto di più nelle ore di punta. Marina e i distretti costieri sono ancora più lontani. Non c'è la metropolitana e non è prevista.

Questo è l'intero scambio. Si compra una casa con giardino a un prezzo che in un distretto centrale non basterebbe per un bilocale, in cambio di un tragitto che la maggior parte delle persone trova difficile da sostenere a lungo.

L'ora più utile che si possa dedicare a questa community è percorrere il tragitto che farebbe il vostro inquilino, all'ora in cui lo farebbe. Prevede l'esito meglio di qualsiasi foglio di calcolo.

Tutto il resto di questo testo discende da quel numero.

Quanto costa mantenere i servizi?

Damac ha investito molto nelle strutture condivise come elemento di differenziazione rispetto a tutto il resto in questa fascia di prezzo: lagune e giochi d'acqua, campi sportivi, un lago per la pesca, cinema, palestre, piscine a onde e ampie zone paesaggistiche. L'elenco sembrerebbe ambizioso in una community che costa il triplo.

Per una famiglia con budget limitato è un reale argomento di qualità della vita. I bambini hanno un posto dove andare e il luogo funziona come una community e non come file di case.

La questione è la manutenzione. Servizi di questa scala comportano un costo di gestione permanente, finanziato interamente dalla service charge su un numero molto grande di unità di valore relativamente basso.

Chiedete quale quota dei servizi sia effettivamente in funzione oggi e chiedete all'associazione dei proprietari come si presenta la posizione delle riserve. Nelle grandi community accessibili è qui che la storia regge o si sfalda.

Chi vive quaggiù?

Nuclei per cui un giardino conta più di un tragitto: lavoratori da remoto, persone impiegate nelle zone meridionali e orientali dell'emirato, famiglie in cui uno dei redditi guida e l'altro no, e una popolazione consistente che semplicemente non può comprare una casa più vicino.

È un segmento ampio e duraturo in una città dove i costi abitativi sono cresciuti più in fretta dei salari, ed è il motivo per cui l'occupazione qui ha tenuto nonostante la distanza.

È anche interamente guidato dal prezzo. Questi inquilini confrontano la community con Villanova, Town Square e The Valley in base al canone per camera e si trasferiscono per un piccolo risparmio.

Il che significa che presentazione e disciplina sui prezzi decidono i vostri periodi di sfitto molto più della community.

Dove il lordo diventa netto?

Sottraete la service charge. Sottraete una quota realistica di sfitto per un inquilino sensibile al prezzo che si sposta facilmente. Sottraete il costo di una nuova locazione e un accantonamento per la manutenzione di una casa costruita con un capitolato a basso costo.

Ciò che resta è di solito ancora buono, ma non è la cifra di partenza, e la differenza tra le due è qui più ampia che in una community di fascia media, perché la charge e la manutenzione sono costi assoluti a fronte di un canone basso.

In una community a canoni bassi una service charge che altrove passerebbe inosservata assorbe una quota elevata del reddito lordo. Questo singolo rapporto è il numero più importante da stabilire prima di fare un'offerta.

Il blocco degli immobili disponibili sopra questo testo riporta le cifre attuali. Ciò che non cambia è la forma del calcolo.

Si deve contare sulla crescita del capitale?

A questa distanza dalla città non ci sono vincoli di terreno, l'offerta risponde subito a qualsiasi aumento di prezzo e la community stessa è molto grande e ancora in ampliamento.

La liquidità è moderata. Il bacino di acquirenti è fatto di altri investitori orientati al rendimento e di utilizzatori finali sensibili al prezzo, e entrambi trattano duramente.

Quindi il rendimento è il canone. Modellatelo come un asset da reddito su un lungo periodo e considerate tutto ciò che il mercato concede sul prezzo come un bonus, non come il piano.

Si adatta a un investitore da flusso di cassa con pazienza e a una famiglia con budget limitato che lavora da remoto o nelle vicinanze. Si adatta male a chi fa il pendolare verso i distretti centrali o costieri, a chi si aspetta un apprezzamento e a chi non ha percorso il tragitto.