Damac Hills 2 : les meilleurs rendements de villas de Dubaï, et ce qu'ils vous coûtent

Ce quartier produit certains des rendements bruts les plus élevés du marché des villas de Dubaï, et cette phrase est exacte et presque inutile à elle seule. Tout ce qui décide si l'opération vous convient se trouve dans l'écart entre ce chiffre brut et ce que vous gardez réellement.

Qu'est-ce que Damac Hills 2, et où se trouve-t-il ?

Damac Hills 2, lancé sous le nom d'Akoya Oxygen, est un vaste quartier de villas et de maisons de ville bien au-delà de Damac Hills proprement dit, vers Al Ain Road, à la lisière intérieure de la ville bâtie. Malgré le nom, les deux sont des quartiers distincts, à des distances et des niveaux de prix différents.

C'est l'un des quartiers de villas neuves les plus abordables de l'émirat, et de loin, et le prix reflète un facteur dominant : la distance.

Le quartier est pour l'essentiel livré et occupé, avec une importante population résidente, des commerces de proximité et un programme d'équipements exceptionnellement étendu.

La qualité de construction est d'entrée de gamme. C'est l'extrémité la plus orientée prix de la gamme Damac et le descriptif s'en ressent : visitez donc une unité livrée avant de vous engager.

Quelle est la durée du trajet ?

Environ quarante à cinquante minutes jusqu'à Downtown en circulation normale et nettement plus aux heures de pointe. La Marina et les districts côtiers sont encore plus loin. Il n'y a pas de métro et aucun n'est prévu.

Tout le compromis est là. Vous achetez une maison avec jardin à un prix qui n'achèterait pas un deux-pièces dans un district central, en échange d'un trajet que la plupart des gens trouvent difficile à supporter à long terme.

L'heure la plus utile que vous puissiez consacrer à ce quartier est de parcourir le trajet de votre locataire, à l'heure où il le ferait. Elle prédit mieux le résultat que n'importe quel tableur.

Tout le reste de ce guide découle de ce chiffre.

Combien coûte l'exploitation des équipements ?

Damac a beaucoup investi dans les équipements partagés comme élément différenciant face à tout ce qui se vend à ce prix : lagons et jeux d'eau, terrains de sport, lac de pêche, cinéma, salles de sport, piscines à vagues et vastes espaces paysagers. La liste paraîtrait ambitieuse dans un quartier trois fois plus cher.

Pour une famille au budget contraint, c'est un véritable argument de qualité de vie. Les enfants ont où aller, et le lieu fonctionne comme une communauté plutôt que comme des rangées de maisons.

La question est l'entretien. Des équipements de cette ampleur entraînent un coût d'exploitation permanent, financé entièrement par les charges de copropriété réparties sur un très grand nombre d'unités de valeur relativement faible.

Demandez quelle proportion des équipements fonctionne réellement aujourd'hui, et demandez à l'association des propriétaires où en sont les réserves. Dans les grands quartiers abordables, c'est là que l'histoire tient ou se défait.

Qui vit ici ?

Des foyers pour qui un jardin compte plus qu'un trajet : télétravailleurs, personnes employées dans le sud et l'est de l'émirat, familles où un seul des deux conduit, et une importante population qui ne peut tout simplement pas acheter de maison plus près.

C'est un segment vaste et durable dans une ville où le coût du logement a augmenté plus vite que les salaires, et c'est ce qui explique que l'occupation ait tenu malgré la distance.

Il est aussi entièrement guidé par le prix. Ces locataires comparent ce quartier à Villanova, Town Square et The Valley sur le loyer par chambre, et ils déménagent pour une petite économie.

Ce qui signifie que la présentation du bien et la discipline tarifaire déterminent vos périodes de vacance bien plus que le quartier lui-même.

Où le brut devient-il net ?

Soustrayez les charges de copropriété. Soustrayez une provision de vacance réaliste pour un locataire sensible au prix qui déménage facilement. Soustrayez le coût de la relocation, et une provision d'entretien pour une maison construite selon un descriptif économique.

Ce qui reste est généralement encore bon — mais ce n'est pas le chiffre affiché, et l'écart entre les deux est plus grand ici que dans un quartier de milieu de gamme, car les charges et l'entretien sont des coûts absolus rapportés à un loyer bas.

Dans un quartier à loyers bas, des charges qui seraient anodines ailleurs absorbent une grande part du revenu brut. Ce seul ratio est le chiffre le plus important à établir avant de faire une offre.

Le bloc de stock en direct au-dessus de ce texte donne les chiffres actuels. Ce qui ne change pas, c'est la forme du calcul.

Faut-il tabler sur la plus-value ?

Il n'y a pas de contrainte foncière à cette distance de la ville, l'offre réagit immédiatement à toute hausse de prix, et le quartier est lui-même très vaste et encore en extension.

La liquidité est moyenne. Le vivier d'acheteurs se compose d'autres investisseurs en quête de rendement et d'occupants sensibles au prix, et les deux négocient durement.

Le rendement, c'est donc le loyer. Modélisez-le comme un actif de revenu sur une longue détention, et considérez tout ce que le marché vous donnerait sur le prix comme un bonus et non comme le plan.

Il convient à un investisseur en flux de trésorerie patient et à une famille au budget contraint qui travaille à distance ou à proximité. Il convient mal à quiconque se rend chaque jour dans les districts centraux ou côtiers, à quiconque attend une plus-value, et à quiconque n'a pas fait le trajet.