Distressed property w Dubaju: jak kupić 20–30% poniżej rynku i jak szybko sprzedać mieszkanie

Distressed property w Dubaju to lokal wyceniony na poziomie trzech najtańszych ofert w swoim budynku lub niżej, zwykle o 10–30% poniżej pierwotnej ceny dewelopera. Kupujący może go odsprzedać niemal od razu: jeden townhouse kupiony za AED 2,3 mln sześć tygodni później był wart AED 2,89 mln, czyli o 26% więcej.

Co w Dubaju uchodzi za transakcję distressed?

Decydują dwa punkty odniesienia. Pierwszy to rabat względem ceny pierwotnej, czyli tej, którą pierwszy nabywca zapłacił deweloperowi. Drugi, najważniejszy, to trzy najniższe ceny ofertowe w tym samym budynku na wolnym rynku.

Weźmy budynek ze 100 mieszkaniami na sprzedaż. Jeśli lokal znajduje się wśród trzech najtańszych, jest to już dobra okazja. Jeśli jest tańszy od wszystkich trzech, to okazja wyjątkowa.

W liczbach: jeśli podobne mieszkania kosztują średnio USD 1 mln, a najtańsze oferty zaczynają się od USD 900 000, lokal distressed to taki za USD 900 000 lub mniej.

Dlaczego zakup distressed jest teraz lepszy niż off-plan?

Bo jest tańszy. Typowy sprzedawca kupił mieszkanie około roku temu, nie jest już w stanie płacić rat i sprzedaje je 10, 20 lub 30% poniżej ceny pierwotnej.

Kupujący wchodzi w transakcję poniżej tego, co zapłacili wszyscy inni w tej samej fazie sprzedaży. Kupując dziś off-plan bezpośrednio od dewelopera, płaci się aktualną cenę katalogową.

Dlaczego najlepsze oferty distressed nigdy nie trafiają na portale nieruchomości?

Istnieje coś w rodzaju zaplecza pośredników. Lokale distressed krążą w grupach WhatsApp i kanałach Telegram brokerów oraz w wewnętrznych czatach agencji, a najlepsze sprzedają się tam, zanim ktokolwiek wystawi je na dużych portalach.

Skala jest ogromna: według szacunków gościa to od 5 000 do 10 000 takich wiadomości dziennie w tych czatach. Tylko niewielka część jest warta uwagi kupującego, dlatego każdą ofertę sprawdza się z niedawnymi transakcjami i najniższymi cenami rynkowymi w tym samym budynku.

Czy każdy rabat od ceny pierwotnej jest wart skorzystania?

Nie. Niektórzy znani deweloperzy trafili na czarną listę i są odrzucani przy każdym rabacie. Lokale od nich wystawiano 25% poniżej ceny pierwotnej i mimo to się nie sprzedawały, choć były długo promowane.

Miarą jest możliwość odsprzedaży, a nie wysokość zniżki. Duży rabat w budynku, w którym nikt nie chce kupować, nie jest okazją, bo kolejny nabywca również nie zapłaci więcej.

Ta sama logika dotyczy pokoi hotelowych. Największy zaobserwowany rabat wyniósł 50% i dotyczył pokoju hotelowego, ale nawet przy takiej cenie nie jest to zalecany zakup. Dla dobrego lokalu mieszkalnego realistyczne jest około 30%; w chwili nagrania najlepszy z nich był 32% poniżej ceny pierwotnej.

Jak szybko kupujący distressed może odsprzedać z zyskiem?

Niemal natychmiast, ponieważ zyskiem jest rabat względem rynku. Kupujący może ponownie wystawić lokal w dniu, w którym zostanie przeniesiona własność.

Jeden przykład: townhouse zamknięto za AED 2,3 mln (około USD 626 000). Sześć tygodni po przeniesieniu własności ten sam typ wyceniano na AED 2,89 mln (około USD 787 000). Sprzedaż w tym momencie oznaczałaby około AED 600 000 zysku, czyli 26% w sześć tygodni.

Które budżety odsprzedają się najszybciej?

Townhouse do około AED 2,5 mln (około USD 681 000) oraz wille do około AED 5 mln (około USD 1,36 mln). Lokale distressed w tym przedziale cieszą się dużym popytem i sprzedają się łatwiej niż mieszkania.

Powód to użytkownik końcowy. Wielu nabywców townhouse'ów i willi chce w nich mieszkać, a nie tylko je trzymać, więc krąg osób gotowych zapłacić jest szerszy.

Nawet przy cenach, które są już niskie, kupujący zazwyczaj składają niższe oferty, czasem znacznie niższe, a część z nich zostaje przyjęta.

Czy okazje distressed zdarzają się na szczycie rynku?

Tak. Jedna willa miała cenę pierwotną około AED 57 mln (około USD 15,5 mln), a sprzedano ją za AED 48 mln (około USD 13,1 mln): mniej więcej AED 10 mln poniżej ceny pierwotnej, czyli blisko 3 mln dolarów.

Przy cenie pierwotnej ustawiała się kolejka pośredników gotowych kupić ją za około AED 60 mln. Inna niedawna oferta to całe piętro w budynku za cenę o 21% niższą od pierwotnej, co pokazuje, że distress nie ogranicza się do niepopularnych dzielnic ani słabych deweloperów.

Oferta to głównie nieruchomości mieszkalne: apartamenty, wille i townhouse'y. Lokale komercyjne, takie jak lokal usługowy, pojawiają się rzadko.

Jak wygląda transakcja distressed w modelu joint venture?

W joint venture właściciel gruntu wnosi ziemię, a deweloper buduje. Właściciel gruntu otrzymuje część wynagrodzenia w gotówce, a część w mieszkaniach, które następnie sam sprzedaje.

Jeden przykład z oferty w chwili nagrania: dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 130 metrów kwadratowych z basenem na balkonie, pierwotna cena dewelopera AED 1,8 mln (około USD 490 000), oferowane za AED 1,2 mln (około USD 327 000). Handover planowany jest na koniec 2028 lub początek 2029 roku, a dostępnych było około 15 takich lokali.

Jak długo gorąca oferta distressed pozostaje na rynku?

Zwykle dzień lub dwa, czasem tydzień. Kupujący, który czekał na konkretny typ willi w konkretnej dzielnicy, może podpisać umowę w chwili jej pojawienia się.

Zwykłe mieszkanie z dobrym rabatem sprzedaje się dłużej. Klient je otrzymuje, zastanawia się, konsultuje z rodziną i znajomymi, a dopiero potem składa ofertę. Niektóre dobre lokale czekają miesiąc.

Najszybsza odnotowana transakcja: mieszkanie o cenie pierwotnej AED 3,4 mln sprzedano za AED 2,8 mln. Około dwie godziny później pojawił się identyczny lokal dwa piętra wyżej za AED 2,7 mln, i ten sam kupujący podpisał umowę na niego jeszcze tego wieczoru.

Czy można kupić nieruchomość distressed z kredytem hipotecznym?

Tak, ale zdarza się to rzadko. Niedawny przykład to narożne dwupokojowe mieszkanie oddane kilka miesięcy wcześniej: cena pierwotna AED 2,12 mln, około AED 2,2 mln z opłatą DLD, umowę podpisano za AED 2,15 mln z kredytem hipotecznym.

W przypadku off-plan warunki są surowsze. W jednym z przypadków, trzypokojowego mieszkania za AED 4,2 mln (około USD 1,14 mln), bank wymagał 50% wkładu własnego zamiast zwykłych 20%.

Jest też ostrzeżenie: ukończony budynek, który nadal sprzedaje się poniżej ceny pierwotnej, zwykle nie jest zbyt dobrym budynkiem. Gotowy lokal poniżej ceny pierwotnej wymaga dodatkowej weryfikacji.

Jak szybko właściciel może pilnie sprzedać mieszkanie w Dubaju?

Realnie około 2 tygodni do otrzymania pieniędzy to najkrótszy termin. Samą umowę sprzedaży można podpisać w ciągu 1 do 7 dni.

Wycena działa jak drabina. Lokal wystawia się nieco za drogo, obserwuje reakcję rynku i obniża cenę krok po kroku, aż pojawi się właściwa oferta. Tempo zależy od tego, jak bardzo właścicielowi się spieszy.

Jakich dokumentów potrzebuje właściciel przy pilnej sprzedaży?

Standardowy zestaw: Oqood lub akt własności (title deed), SPA, paszport, Emirates ID oraz, jeśli jest dostępne, zestawienie rozliczeń od dewelopera pokazujące, czy coś jeszcze jest należne.

Zestawienie jest ważne, bo zadłużenie to częste zjawisko. W połowie transakcji lub w jeszcze większej liczbie kupujący pokrywa zaległy dług sprzedawcy wobec dewelopera w ramach zakupu.

Co się dzieje, gdy lokal jest już zablokowany z powodu niezapłaconych rat?

Najtrudniejsze są przypadki lokali już zablokowanych przez dewelopera, z wydanymi pismami DLD. Właściciel ma wtedy bardzo mało czasu, zanim umowa zostanie anulowana, a nieruchomość utracona.

Takie transakcje wciąż można sfinalizować, jeśli kupujący spłaci dług wobec dewelopera. W skomplikowanych sprawach angażuje się firmę zajmującą się przeniesieniem własności (conveyancing), aby ograniczyć ryzyko dla kupującego i sprzedającego.