Neuer Launch in Downtown Dubai: Lohnt sich der Kauf am ersten Verkaufstag?

Meist ja, wenn die Vorbereitung erledigt ist, bevor die Preisliste erscheint. Downtown Dubai ist nahezu vollständig bebaut, deshalb startet ein Launch dort zum niedrigsten Preis, den das Projekt je sehen wird, und es kann ein oder zwei Jahre dauern, bis der nächste folgt. Der Haken: Die Entscheidung fällt binnen Stunden, auf Grundlage einer Broschüre.

Warum ist ein neues Projekt in Downtown Dubai selten?

Weil das Viertel ausgereift ist. Bis Mitte 2023, als ich über den Launch berichtete, auf dem dieser Text beruht, war der Masterplan rund um Burj Khalifa und Dubai Mall weitgehend gebaut, und die wichtigen Grundstücke waren vergeben. Neue Projekte entstehen auf den letzten freien Flächen oder auf umgenutzten Arealen.

Deshalb zieht ein Launch in Downtown schon vor der Preisveröffentlichung eine Schlange von Maklern und Käufern an, und deshalb sind die besten Einheiten binnen Stunden weg. Es ist ein einmaliges Ereignis und keine routinemäßige Ergänzung des Angebots.

Die Knappheit ist zugleich das Grundargument. Neue Wohnfläche ist in einem Viertel mit weltweit bekanntem Namen knapp, und das stützt sowohl die Eröffnungspreise als auch deren spätere Entwicklung.

Das Folgende beschreibt, wie eine solche Markteinführung abläuft, und nicht die Bedingungen eines einzelnen Gebäudes. Jeder Launch-Preis gehört zu dem Datum, an dem er veröffentlicht wurde; deshalb wird hier keiner genannt.

Was ändert diese Knappheit für einen Investor?

Sie beseitigt den Konkurrenten, der Frühkäufer andernorts trifft: den nächsten Launch. In Vierteln mit einem endlosen Fließband neuer Gebäude konkurriert, wer zuerst kauft, bald mit einer späteren Tranche desselben Bauträgers.

In Downtown kann der nächste Launch ein oder zwei Jahre auf sich warten lassen. Der Launch-Käufer besitzt am Ende das neueste Produkt in einem Viertel mit begrenztem Angebot – eine andere Position, als einen Turm unter vielen zu halten.

Die Aufregung bleibt dennoch ein schlechter Ratgeber. Der Kauf zum Verkaufsstart bringt zwar die besten Preise des Zyklus, verlangt aber eine schnelle Reaktion: Die Entscheidung fällt binnen Stunden, nur mit Broschüre und Preisliste in der Hand.

Wie läuft ein Launch Schritt für Schritt ab?

In Etappen. Der Bauträger kündigt das Projekt an und sammelt Interessenbekundungen (Expressions of Interest, EOI): rückzahlbare Anzahlungen, die einen Platz in der Schlange sichern. Am Eröffnungstag wählen die Käufer in der Reihenfolge der Schlange Einheiten aus der Preisliste.

Die besten Einheiten gehen zuerst, oft in den ersten Stunden: die mit Aussicht, die Eckeinheiten, die besseren Grundrisse. Die Hausaufgaben werden daher vor dem Verkaufstag gemacht – zum Bauträger, zur Lage und zu allen vorliegenden Vorabunterlagen.

Gehen Sie mit einer Auswahlliste von drei bis fünf Einheiten hinein, denn die erste Wahl kann schon vergeben sein. Dann folgen Buchungsformular und erste Zahlung, anschließend der Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement) und die Registrierung beim Dubai Land Department.

Unter alldem liegt ein Schutz. Geld für Immobilien im Bau fließt in Dubai auf Escrow-Konten unter Aufsicht der Regulierungsbehörde, und Zahlungen an den Bauträger sind an den Baufortschritt gekoppelt. Der Mechanismus entstand aus den Lehren früherer Zyklen.

Woher kommt der Gewinn beim frühen Einstieg?

Aus der Preispolitik der Bauträger. Die Eröffnungsliste ist meist der niedrigste Punkt des Projekts: Der Verkauf startet bewusst mit einem Abschlag zum Markt, um Schwung aufzubauen, und jede spätere Tranche von Einheiten kommt teurer auf den Markt.

Bis zur Übergabe ziehen die Preise gewöhnlich zu den fertigen Wiederverkaufsobjekten im Viertel hin an. In einem steigenden Markt verdient der Frühkäufer an dieser Treppe und am Markt selbst, nachdem er nach dem Zahlungsplan nur einen Teil des Preises eingezahlt hat.

Der zweite Vorteil ist die Auswahl. Beim Launch ist die ganze Matrix offen: Etagen, Aussichten, Grundrisse. Einen Monat später bleibt das übrig, was andere Käufer verschmäht haben.

Das zählt am meisten für alle, die vor der Übergabe weiterverkaufen wollen. Premium-Einheiten lassen sich schnell und mit Aufschlag weiterverkaufen, schwache hängen auch in einem heißen Markt lange.

Welche Risiken birgt der Kauf zum Launch?

Das wichtigste ist der Kauf aus dem Bauch. Launch-Marketing ist darauf angelegt, Zeitknappheit zu erzeugen: die Schlange, die letzten Einheiten, der Preis, der morgen steigt. Unter diesem Druck nehmen Menschen Einheiten, die sie nach ruhiger Analyse abgelehnt hätten.

Das Gegenmittel ist unspektakulär. Erledigen Sie die Arbeit vor dem Verkaufstag und setzen Sie eine harte Budgetgrenze, die die Stimmung im Verkaufssaal nicht verschieben kann.

Das zweite Risiko sind Lieferung und Qualität. Beim Launch sind Sie so weit vom fertigen Produkt entfernt wie nie wieder, prüfen Sie also die Bilanz des Bauträgers bei Übergabeverzögerungen und bei der Qualität der bereits übergebenen Türme.

Das dritte ist der Marktzyklus. Ein Zahlungsplan erstreckt sich über Jahre, und ein Verkauf vor der Übergabe muss womöglich in einem ungünstigen Moment erfolgen. Ein Kauf, den Sie bis zur Schlüsselübergabe und darüber hinaus halten wollen, ist stabiler als eine spekulative Wette.

So bereiten Sie sich vor, bevor die Preise bekannt sind

Beginnen Sie, bevor die Preisliste existiert. Legen Sie ein Budget fest, das die Gebühren einschließt: Die Registrierung beim Dubai Land Department macht grob einige Prozent des Preises aus, während die Maklerprovision bei Neubauverkäufen meist der Bauträger zahlt.

Recherchieren Sie, zu welcher Miete vergleichbare Wohnungen im Viertel vermietet werden. Das ist die Basis jeder Schätzung der künftigen Rendite, und sie ist verfügbar, bevor auch nur eine Einheit freigegeben wurde.

Klären Sie das Geld im Voraus. Beim Launch läuft die Uhr in Stunden, und ob Sie die Anzahlung schnell leisten können, entscheidet, ob die gewählte Einheit noch Ihnen gehört.

Und arbeiten Sie mit einem Makler, der direkten Zugang zum Bauträger und zu den frühen Auswahlrunden hat. Bei einem gut besuchten Launch entscheidet der Platz in der Schlange darüber, ob Sie die Aussichtslinie bekommen oder die Reste der Liste.

Kann man verkaufen, bevor das Gebäude fertig ist?

Ja, durch Abtretung (Assignment), sobald Sie den vom Bauträger als Schwelle festgelegten Anteil des Preises gezahlt haben. Bei gefragten Downtown-Projekten sind Abtretungen ein eigener, aktiver Markt.

Der niedrige Eröffnungspreis hilft nur, wenn das Projekt selbst richtig eingeschätzt wurde. Ein günstiger Einstieg in ein schwaches Produkt schafft weder beim Launch noch später einen Gewinn.

Die Zusammenfassung ist daher eng gefasst. Ein Downtown-Launch ist die seltene Chance, zum Eröffnungspreis in ein Viertel einzusteigen, in dem fast kein neues Angebot mehr übrig ist, und der Gewinn geht an diejenigen, die sich vorher mit dem Bauträger befasst, das Budget festgelegt und ihre Zieleinheiten aufgelistet haben.