Un nuovo lancio a Downtown Dubai: conviene comprare il primo giorno di vendita?

Di solito sì, se la preparazione è stata fatta prima che comparisse il listino. Downtown Dubai è quasi completamente edificata, quindi un lancio lì si apre al prezzo più basso che il progetto vedrà e potrebbe non essere seguito da un altro per uno o due anni. Il problema è che la decisione si prende in poche ore, a partire da una brochure.

Perché un nuovo progetto a Downtown Dubai è raro?

Perché il quartiere è maturo. A metà 2023, quando ho seguito il lancio da cui è tratto questo testo, il masterplan intorno al Burj Khalifa e al Dubai Mall era in gran parte realizzato e i lotti chiave erano stati assegnati. I nuovi progetti nascono sugli ultimi appezzamenti liberi o su aree riqualificate.

Per questo un lancio a Downtown richiama una coda di intermediari e acquirenti prima ancora che i prezzi siano pubblicati, e per questo le unità migliori vanno via in poche ore. È un evento unico, non un normale ampliamento dell’offerta.

La scarsità è anche l’argomento fondamentale. La nuova superficie edificabile è poca in un quartiere dal nome mondiale, e questo sostiene sia i prezzi di apertura sia ciò che accade loro in seguito.

Quanto segue descrive come funziona una vendita di questo tipo e non le condizioni di un singolo edificio. Ogni prezzo di lancio appartiene alla data in cui è stato pubblicato, ed è per questo che qui non ne viene citato nessuno.

Cosa cambia questa scarsità per un investitore?

Elimina il concorrente che altrove danneggia chi compra per primo: il lancio successivo. Nei quartieri con un flusso infinito di nuovi edifici, chi compra per primo si ritrova presto a competere con una successiva tranche dello stesso costruttore.

A Downtown il lancio successivo potrebbe non arrivare per uno o due anni. L’acquirente del lancio finisce per possedere il prodotto più nuovo in un quartiere dall’offerta limitata, una posizione diversa dal detenere una torre tra tante.

L’entusiasmo resta comunque un cattivo consigliere. Comprare all’inizio delle vendite dà effettivamente i prezzi migliori del ciclo, ma esige una reazione rapida: la decisione si prende entro poche ore, con in mano solo una brochure e un listino.

Come funziona un lancio, passo dopo passo?

Per fasi. Il costruttore annuncia il progetto e raccoglie le manifestazioni di interesse, o EOI: depositi rimborsabili che tengono un posto in coda. Il giorno dell’apertura gli acquirenti scelgono le unità dal listino nell’ordine della coda.

Le unità migliori vanno per prime, spesso nelle ore di apertura: quelle con vista, quelle d’angolo, le planimetrie migliori. I compiti a casa si fanno quindi prima del giorno di vendita, sul costruttore, sulla posizione e sul materiale preliminare disponibile.

Si presenti con una rosa di tre-cinque unità, perché la prima scelta potrebbe essere già stata presa. Seguono il modulo di prenotazione e il primo pagamento, poi il contratto di compravendita e la registrazione presso il Dubai Land Department.

Sotto tutto questo c’è una tutela. Il denaro versato per un immobile in costruzione a Dubai va su conti escrow vigilati dall’autorità di regolamentazione, e i pagamenti al costruttore sono legati all’avanzamento dei lavori. Il meccanismo nasce dalle lezioni dei cicli precedenti.

Da dove nasce il guadagno dell’ingresso anticipato?

Da come i costruttori fissano i prezzi. Il listino di apertura è di solito il punto più basso del progetto: le vendite partono con uno sconto deliberato rispetto al mercato per creare slancio, e ogni successiva tranche di unità esce più cara.

Alla consegna i prezzi di solito si riallineano al rivenduto completato del quartiere. In un mercato in crescita chi è entrato presto guadagna su questa scalinata e sul mercato stesso, avendo versato solo una parte del prezzo secondo il piano di pagamento.

Il secondo vantaggio è la scelta. Al lancio l’intera matrice è aperta: piani, viste, planimetrie. Un mese dopo resta ciò che gli altri acquirenti hanno scartato.

Conta soprattutto per chi pensa di rivendere prima della consegna. Le unità premium si rivendono in fretta e con un ricarico, mentre quelle mediocri restano ferme sul mercato anche quando è caldo.

Quali sono i rischi di comprare al lancio?

Il principale è comprare d’impulso. Il marketing dei lanci è costruito per creare scarsità di tempo: la coda, le ultime unità, il prezzo che sale domani. Sotto questa pressione si prendono unità che dopo un’analisi serena si sarebbero rifiutate.

L’antidoto è poco glamour. Faccia il lavoro prima del giorno di vendita e fissi un tetto di budget rigido che l’atmosfera della sala vendite non possa spostare.

Il secondo rischio è la consegna e la qualità. Al lancio si è alla massima distanza dal prodotto finito, quindi controlli il curriculum del costruttore sui ritardi di consegna e sulla qualità delle torri già consegnate.

Il terzo è il ciclo di mercato. Un piano di pagamento si distende su anni e una vendita prima della consegna potrebbe doversi fare in un momento sfavorevole. Un acquisto che si è pronti a tenere fino alle chiavi e oltre è più solido di una scommessa speculativa.

Come prepararsi prima dell’annuncio dei prezzi

Cominci prima che esista il listino. Fissi un budget che includa le spese: la registrazione presso il Dubai Land Department vale all’incirca qualche punto percentuale del prezzo, mentre la provvigione sulle vendite di nuove costruzioni di solito è pagata dal costruttore.

Verifichi a quanto si affittano appartamenti comparabili nel quartiere. È la base di qualsiasi stima del rendimento futuro, ed è disponibile prima che sia stata rilasciata una sola unità.

Metta a posto in anticipo il denaro. A un lancio l’orologio corre in ore, e la capacità di versare rapidamente il deposito decide se l’unità scelta resta sua.

E lavori con un intermediario che abbia accesso diretto al costruttore e alle prime ondate di selezione. A un lancio affollato il posto in coda decide se ottiene la linea con vista o gli avanzi del listino.

Si può vendere prima che l’edificio sia finito?

Sì, tramite cessione, una volta pagata la quota del prezzo che il costruttore fissa come soglia. Nei progetti molto richiesti di Downtown le cessioni sono un mercato attivo di per sé.

Il prezzo di apertura basso aiuta solo se il progetto stesso è stato valutato correttamente. Un ingresso economico in un prodotto debole non crea alcun guadagno, né al lancio né in seguito.

La sintesi è dunque ristretta. Un lancio a Downtown è un’occasione rara di entrare al prezzo di apertura in un quartiere dove non resta quasi alcuna nuova offerta, e il guadagno va a chi ha studiato il costruttore, fissato il budget ed elencato in anticipo le unità obiettivo.